四大因素推動轉按回升

金管局最新公布的統計數據，今年上半年新批出的按揭申請中，轉按宗數較去年同期上升近三成。轉按活動再度活躍，背後有幾個因素推動。

回顧2025年，上下半年的新批轉按宗數均維持在3966宗水平；然而，到了今年上半年，這一數字一舉大幅突破至5113宗，無論是按年還是按季，升幅均高達29%。

以單月數字比較，2023年12月之後，每月新批轉按數字均處於1000宗以下，直至今年5、6月，新批轉按宗數卻接連兩個月高於1000宗。轉按市場在沉寂一時後重新活絡，背後有樓市轉旺、資產價格估值回升、加息預期升溫，以及銀行業務策略四大力量共同作用的結果。

 

一、整體成交量回升，帶動按揭總需求：首先，市場大環境的改善是轉按宗數上升的基礎。今年上半年香港整體住宅成交量明顯轉活躍，連帶推高了整體按揭申請的基數。

二、樓價重拾升軌，告別「抬錢贖樓」困局：其次，樓價回升令過去難以轉按的個案變成可行。在2025年年中樓價重拾升軌之前，本港樓市經歷了一段輾轉下行的時期。當時物業估值持續下挫，嚴重打壓了業主透過轉按「套現」的能力；部分業主甚至面臨新批按揭貸款額低於未償還舊按餘額的窘境，若要轉按，必須自行補貼現金「抬錢贖樓」，大大打擊了轉按意欲。

然而，自2025年年中至今，本港樓價已累計回升逾一成。物業估值由跌轉升不僅降低了估值不足的風險，也重新釋放了物業的融資空間，促使許多先前觀望的業主重回轉按市場。

三、定息按揭展現鎖息優勢：市場對利率預期的改變，使定息按揭產品成為推動轉按的強勁引擎。滙豐銀行於去年率先推出最長5年期、利率低至2.73厘的定息按揭計劃，隨後中銀及恒生等主要銀行亦相繼跟進。

該產品推出初期，由於市場普遍憧憬美國聯儲局會持續減息，業主對定息產品反應相對冷淡；然而，進入2026年第二季，市場開始出現對美息可能回升的憂慮。在此背景下，定息2.73厘的利率，相較於現行P按或H按普遍約3.25厘的實際按揭利率，吸引力明顯增加。由浮息按揭轉投定息按揭，能直接為業主節省顯著的利息支出，誘發了一波強勁的「轉按鎖息潮」。事實上，以新批按揭計，以固定利率作定價的比例，更由去年中的0.1%，急升至6月的逾25%，反映定息按揭受歡迎程度明顯上升。

四、現金回贈提高轉按吸引力：最後，隨着整體金融環境轉變，銀行對按揭業務的興趣明顯上升。除了積極推廣定息按揭之外，多家銀行亦相繼提高按揭現金回贈比例。目前市場上較高的現金回贈水平已達貸款額的1.4%，這筆回贈金額能有效對沖轉按過程中產生的律師費等手續成本，甚至帶來額外的現金流，大幅提升了業主進行轉按的實質誘因。

綜合而言，成交量升、物業估值回升、鎖息避險需求增、銀行加碼回贈四大因素疊加的成果。隨着市場對利率走勢的重新評估，預期轉按市場在未來一段時間內仍將維持活躍。

原文刊於信報網站2026年8月4日 

按息下跌 轉按有着數？

 隨着銀行體系結餘上升，拆息下跌，小業主的每月按揭還款開始下跌。但過去盛行一時的「進取式轉按」，短期內仍難成氣候。

近日拆息下跌，如按揭借款人的按揭計息是以拆息為準的H按，而又在近日計息，不用有任何動作，每月還款已會自動減少，而且跌幅可觀。例如一宗去年取用，按息為H加1.3厘，鎖息為大P減2厘的樓按。按揭餘額為500萬元，尚餘25年的按揭借款，如在4月30日結算利率，按息會是3.5%，當月還款是25031元。如同一筆按揭在5月19日結算，還款利率約是2.49厘，當月還款是22407元，減少2624元。

在被動等待按息下跌之外，過去也有不少業主會主動轉按，以取得更多優惠。轉按是指把按揭債務由原有銀行轉至其他銀行，通常的轉按理由包括套現、減省利息、賺取現金回贈及移除擔保人等。在多種可能的理由中，以轉按套現、減息利息、賺取現金回贈都可說是進取式的轉按行為，即透過轉按，在財務上獲得一定好處。過去在條件配合的情況下，不少借款人會在原有按揭的罰息期(一般為2年)後轉按，以爭取更多優惠。雖然近日一個月拆息下跌，但暫時來說，主動轉按獲利的操作空間並不大。原因包括：

 

一、新批H按的條件暫時未見變化。現時主流銀行新批H按的條件大致是H加1.3厘，附以大P減2厘或細P減1.75厘的鎖息上限；其中，H加1.3厘的部分，大致與2年前的一致，但2年前一般H按的鎖息是大P減2.5厘，或細P減2.25厘。假設現時成功轉按，供款利率仍是H加1.3厘，但對借款人來說，鎖息條件會比原有按揭略差，未來如拆息反彈，按揭改以鎖息計算，利率反較原有按揭為高。

二、估價下跌。近幾年樓價下跌，現時的樓價大概比2年前下跌20%。假設借款人在2年前借取的貸款成數為七成，現時的未償還按揭餘額大概會在現時市值的八成以上。而主流的高成數按揭計劃，例如按揭保險的轉按按揭成數上限是估值的80%。此情況下轉按，借款人可能需要準備額外的資金，以償還新舊按揭的差價。假設借款人的按揭餘額較估值為低，也要留意，銀行標準七成按揭，適用於轉按及套現；但按揭保險計劃對套現有較大限制，樓價600萬元以內物業的轉按容許套現，但不接受600萬元以上物業的轉按套現申請。

三、現金回贈未算吸引。現時一般住宅轉按的現金回贈不足貸款額1%，業主轉按，在扣除律師費後，所得金額有限。

總結來說，過去在極端低息的環境，有一段時間，轉按對借款人有利無害。但近年樓價下跌，令樓按借款的轉按難度上升；加上現時新批H按的鎖息較過去的較高，對借款人來說，轉按變成有得有失，自然減少了「進取式」轉按的動力。

原文刊於信報網站2025年5月20日

轉按比率再跌 銀行停止內捲？

 金管局在上周五公布了4月的住宅按揭統計，整體新批宗數回升，但其中的轉按申請下跌，佔比更是跌至10%以下。數據說明，銀行為爭奪樓按市佔率，持續多年的「內捲」可能告一段落。

2023年，轉按佔新批按揭申請27.8%；2024年首季，數字下跌至16.4%；到了4 月，轉按佔新批按揭比重進一步下跌至9.3%以下。數字的變化，可能說明銀行不再願意為了爭奪客戶，不再「內捲」。

所謂內捲(Involution)，原是社會學概念，原本指文明到了無法突破的地步時，只有內部複雜化。在中國內地，流行的衍生用法是用於形容過度的競爭。例如在商業上的割價銷售，為了爭取市場，以至無利可圖。

按揭是本地銀行的主要貸款業務──在巴塞爾協定中(Basel Accords)對銀行的資本充足率、風險管理和流動性管理有嚴格的要求。銀行需要根據貸款的風險權重來計算所需的監管資本，而住宅貸款是被視為較低風險的類別，因此銀行的貸款組合中，有相當高比例會是住宅貸款；加上本地樓按貸款的逾期還款率長期維持極低水平，壞賬風險極低。

另外，有能力借取樓按的借款人，一般來說其收入較高，亦是銀行進行交叉銷售的理想對象。因此，樓按一直是銀行着力爭取的貸款業務。

 

本地銀行以價格競爭搶佔按揭業務，大概可由2001年利率協議完全取消算起。此前香港的銀行業有利率協議，不同銀行之間在利率上欠缺競爭。至2001年，利率協議完全撤銷，反映在按揭利率上，按息由1997年回歸前後的幾乎劃一的最優惠利率(P)+2厘，慢慢變成P減、乃至不同銀行有不同的P、銀行推出拆息為本的H按、銀行推出現金回贈等優惠。而由最初針對新買賣客戶推銷按揭，其後演變至轉按客戶都有一樣的優惠。在數年前競爭最激烈的時候，新取用按揭的現金回贈一度高逾貸款額2%。但銀行以重重優惠吸納的按揭客戶，往往會在2年的罰息期後又將轉向他行申請轉按。

形象的比喻：銀行爭取新買賣按揭，有如一群釣客在河流釣魚。而銀行向轉按客開出吸引的轉按優惠，有如將目標轉移至其他釣魚客的水桶，把對手的收獲釣走，而辛苦取得的收獲，幾年不到，又會被同業釣走，形成十足的「內捲」格局。

與其他行業不同，貸款本質上更容易變得「內捲化」的業務。你如果賣的是拉麵，除了價格，可以在食材、口味、烹調技巧上創新。如果賣的是汽車，除了價格，可以在性能、外觀設計、內部裝潢上與弄得與別不同。但貸款(尤其是樓按)，可比較的主要就是利息高低(其他優惠如現金回贈、貸款利率掛鈎的存款戶口等，在原則上都可換算，計算抵銷多少利息支出)。其他因素如銀行規模、分行網絡、職員是否親切有禮等，大概不是樓按申請人太過在意的賣點。

近半年銀行業界似乎有意控制內捲的程度：把新買賣按揭與轉按區別對待，後者可獲的按揭利率變得較高、優惠亦較少。由銀行角度考慮，如果業界能夠對「區別對待轉按客」有足夠長的默契，銀行之間不必以重本爭取轉按客，可能是較佳的結果。同樣以釣魚為喻，2月減辣之後，市場一、二手成交量回升，有如河中的游魚增加，釣魚客不必由行家手上爭奪魚獲，此是我們看到4月新批轉按申請大減的背景。

當然，近日樓市成交有降溫跡象，當市場上成交量不算活躍，但個別銀行有跑業績的需要時，那些「不宜落重本搶轉按」的默契能否維持，便有待時間證明了。

原文刊於信報網站 2024年6月4日

未來轉按需求何來？

 多家銀行減低轉按客戶的優惠，如果現有按揭的客戶現時轉按，可能會出現按息較原有按揭計劃上升、零(或低)現金回贈、失去按息掛鈎的存款戶口等其他附帶優惠。在無利可圖的情況下，未來還有什麼人會轉按？

2023年，金管局統計銀行批出76752宗按揭申請，當中轉按申請佔21378宗，平均每月1782宗，轉按佔新批按揭申請27.8%。不過，由去年12月起，已見銀行對轉按申請態度有變的跡象。當月銀行批出的轉按申請，出現多年以來首次跌穿1000宗的情況，只得994宗，佔當月新批按揭申請24.8%。

今年首季，每月的新批轉按申請均不足1000宗，3個月加起來只有2162宗，佔同期新批按揭比重16.4%。簡單來說，在3月中有銀行表明削減轉按優惠之前，銀行界似乎早已自行調整對轉按申請的審批。

 

在3月中之後，隨着更多銀行宣布下調轉按優惠，甚至上調轉按利率。未來因為節省利息、賺取現金回贈等的轉按理由開始消失，預期稍後的4月轉按數字會進一步下跌。

不過，慳息、賺回贈都只是部分業主的轉按原因。在此以外，市場上仍會有其他正常的轉按需求。

一、轉按套現：按揭始終是市場上利率較低、還款期較長的貸款產品，過去不少人創業的資金都來自物業轉按/加按。此方面的需求料不會因為轉按的優惠減少而受太大影響。

二、移除擔保人：個別置業人士因收入不足以滿足供款與入息比例要求，在申請按揭時，可能需要親人作擔保。但按揭擔保人未來如有置業需要，會因為他人擔保按揭，而影響按揭申請。解決方式便是原按揭借款人以轉按方式移除擔保人(當然前提是其收入足以通過轉按時的供款佔入息比例要求)。

三、慳息：雖然在個別銀行調整轉按利率後，借款人在銀行之間轉按，按揭利率會因而上升。不過，那些非銀行按揭的客戶，轉按至銀行，按揭利率仍然可能較原有按揭為高。例如不少新盤，發展商提供的典型按揭安排，在數年優惠期後，利率會上升至P或P+，這些按揭的借款人，仍然有充分理由轉按至銀行，以達到節省利息支出的效果。

綜合而言，銀行調整轉按優惠後，預期未來轉按佔新批按揭的比重會進一步下跌。但市場上總有其他林林總總的轉按需求，那些業主仍會申請轉按。只是，他們由轉按而取得的優惠，將大不如前。

原文刊於信報網站2024年5月21日

減辣對轉按需求的影響

 港府撤銷樓市辣招，一、二手成交量急升，預期稍後涉及買賣的按揭申請、取用個案也會相應增加。轉按業務方面，很多人以為減辣後，原有的「甩名」需求下降，會影響按揭申請量，但情況未必如此。

過去十多年，因種種原因，本地樓按借款人熱衷於轉按，例如去年銀行新批樓按中，28%為轉按個案。2018至2020年，轉按佔銀行新批個案比重更連續3年高於30%。

轉按的意思是借款人把既有的銀行按揭貸款轉移至由另一間銀行承按。一般來說，轉按有幾個主要原因，包括套現、節省利息支出及賺取現金回贈等，以上是出於直接可見的財務原因；另一個轉按的理由，卻較為間接──「甩名」。

 

「甩名」有兩層意思，第一類是「業權甩名」。指的是直系親屬本來以聯權共有方式持有物業，例如夫婦A和B聯名持有一個住宅，以交易方式將物業業權由A和B轉至A。目的是令B名下不再持有物業。在過去有辣招的年代，香港永久居民購買第二套住宅要以較高稅率支付從價印花稅，在2023年10月底之前，稅率高達15%。經過以上的操作，B再購買其他住宅，便可以較低稅率支付印花稅。

如果A和B原先持有的物業本身有未償還的按揭，他們在物業交易時便需要償還原有的按揭，一般都會以A申請新按揭的方式進行。統計上，此類個案是二手成交按揭。由於現時辣稅全面取消，本身聯名持有物業的家庭，即使有計劃購買第二套住宅，也不必因為慳稅而進行轉讓業權的「甩名」操作。故此類交易及由此引伸的按揭申請會減少。

另一類「按揭甩名」不涉業權轉移，常見的情況是， 原先借取按揭時，因收入不足，借款人找來親人作按揭擔保人，以通過供款與收入比率及壓力測試的要求。但作為親友物業按揭的擔保人，自己在未來置業時，會影響按揭成數，供款與收入比率的計算亦較為嚴格，要求供款不逾月入40%。一般來說，曾為親友作按揭擔保人士，在自己置業前，都會要求按揭借款人轉按，單獨申請按揭，以移除擔保人的身份。

以按揭成數為例，樓按申請人如有為其他按揭作擔保，按揭成數上限會較標準上限調低10個百分點。例如現時樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數為70%，如果申請人A有為親人B的物業按揭作擔保，A自置業時，可獲的按揭成數便只有60%。要減少對A置業計劃的影響，一般的安排是B先行轉按。只要轉按後A不再是擔保人，A在自行申請按揭時，其按揭成數及供款與收入比率的計算便都不會收緊。

由於「減辣」後，對按揭擔保人申請按揭的成數限制及收入要求沒有放寬，預期「按揭甩名」的需求將持續存在。

原文刊於信報網站2024年3月12日

新批按息上調 轉按計計數

 過去幾年，樓按市場中轉按一直活躍，新批按揭申請中，約有三成為轉按貸款。轉按活躍背後的原因是借款人可由轉按獲得不少好處。但時移勢易，轉按對借款人的好處有慢慢減少的趨勢。小業主考慮是否轉按時，宜作出更周詳的考慮。

過去銀行為轉按借款提供諸多優惠，一個背景因素是銀行利息成本低，即使為轉按客提供樓按只有微利，在考慮潛在的交叉銷售機會後，銀行仍願意以優惠條件吸引轉按容戶。在競爭最激烈的時候，小業主轉按，除了新按利率有機會低於原有按揭之外，買家更可獲現金回贈，基本上是有贏無輸的操作。

近一年新批樓按利率上升，包括H按的H+部分及鎖息上限上調。多數個案在轉按時，新按的利率會略高於舊按利率。但由於現金回贈可觀，不少業主仍樂於轉按，因為轉按的現金回贈所得，足以抵消多年的新按和舊按息差，例如原有按揭利率3.3厘，新按利率3.6厘，而現金回贈有貸款額3%，相當於新舊按揭息差的10倍。即使新按利率上升，只要現金回贈吸引，小業主維持「每2年轉按一次」的策略，透過取得回贈抵消利率上升，仍是有利可圖。

 

不過，在銀行陸續上調新造按揭利率、部分亦下調按揭現金回贈後，情況開始發生變化。一來是新批按揭利率加幅較大，單計最近銀行上調按息，幅度已達半厘，如果與2年前批出的按揭比較，現時轉按的話，新按一般會比舊按利率高0.75厘。如果現金回贈只有2%，即使不計算律師費支出，轉按所得回贈亦只可抵消不足3年的新增利息支出。

往後小業主考慮轉按時，一般會面臨新按利率較高的情況。如果單純由利益因素考慮，由於銀行按揭罰息期一般為2年，如果新按現金回贈不足以抵消因為轉按而出現的2年新增利息支出，借款人便完全不值得考慮轉按。

如果轉按的現金回贈足以抵消3、4年的新增利息支出，借款人也要考慮，2年後新批樓按的利率有沒有機會持續上升、現金回贈有沒有機會再下跌？會不會出現今次轉按賺了3年息差，但2年後轉按完全無利可圖，往後長期支付較高按息的局面。當然，此處的判斷涉及眾多主觀因素，可能純粹「靠估」。

當然，轉按活動不會因為新批按息上調而完全消失。例如轉按套現、移除擔保人，以及高息按揭優惠期完結等情況，都會促使借款人轉按。但可以預期，未來整體轉按佔新批樓按申請的比重，有較大機會出現明顯調整。

原文刊於信報網站2023年9月19日

轉按宗數為何逆市上升？

今年樓市受種種因素影響，成交較為淡靜，成交量按年下跌38%；但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下，跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按？

今年1至8月，一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗；較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗，較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到，今年住宅註冊成文量，遠低於同期的按揭取用宗數。

 

原因1：時差因素
成交註冊與按揭取用的差距，部份原因是「時差」；一手單位如以樓花推出，按買賣合約登記，會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款，便會待物業成為現樓，才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流，因此去年或前年售出，今年入伙的單位，不少成交會在過去登記，但今年才取用按揭。

原因2：轉按因素
另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣，不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中，大約有2成為轉按申請，此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。

以今年新批核的按揭宗數為例，1至8月全部新批按揭為6.45萬宗，較去年減少21%，但當中轉按的申請，為1.86萬宗，較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下，轉按市場反而更為活躍。

轉按的原因
一般業主轉按有多種可能原因，包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌，部份銀行為維持按揭業務規模，開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶，個別的現金回贈逾2%。

對大部份浮息按揭的借款人來說，在按息上升的當下，可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息，可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來，按息料會持續上升，估計轉按的申請仍然活躍。不過，雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極，但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。

近期樓價有加快調節的趨勢，個別屋苑的估價也有所調整；轉按申請時，銀行會以最新估值計算按揭成數；如果市值有較明顯的調整，部份以較高成數取用原有按揭的客戶，新按金額可能不足以償還舊按，會增加部份業主的轉按難度。

 

原文刊於經濟日報網站2022年10月26日

"呼吸Plan"出路

早前金管局放寬壓力測試的計算標準，令同等收入的按揭申請人可借取更多的樓按金額，被市場解讀為托市或減辣，但一般估計措施對刺激樓市買賣氣氛作用有限。反而某一類已經置業的人士，料可受惠於措施，令轉按減債變得較為容易。

放寬壓測對樓市未必有太大作用，原因之一，是受外圍利淡消息影響，市場觀望。加上按揭利率上升，抵銷了放寬壓測的效果。不過，一些已入市的業主，估計仍可受惠於措施，令每期按息支出減少。

 

發展商按揭入市的買家  多數計劃2-3年後轉按

說的是近幾年以發展商按揭入市的買家。此類按揭普遍特色是按揭成數較高、審批較為寬鬆、還款初期利率較低，但優惠期後利率達P至P+。一般以此類按揭入市的買家，原初的計劃可能是「盡享兩、三年貼近銀行按揭的低息優惠，優惠期滿便賣樓獲利或轉按至銀行」。但近一年樓價下調，過去2、3年購置新盤的買家，以現價放盤大概要微蝕離場；如果購入物業未滿3年轉讓，不論賺蝕，更要支付額外印花稅。

轉按的話，由於發展商按揭的特色是審批較銀行寬鬆，2、3年前以發展商按揭入市，不代表向銀行申請轉按也會順利獲批：發展商指定財務公司可能會接受借款人在優惠期還款佔入息比率5、6成仍批出按揭；但在壓力測試要求之下，此等樓按負擔根本難以獲銀行批出按揭。

壓測標準由假設現行利率+3厘調整至+2厘，令同等收入的樓按申請人，在同等年期、利率的條件下，可借取較高的樓按。以月入5萬元，當前利率2.75厘，還款期30年計；在舊壓測標準下，最多可借514萬元；新標準下，可借575萬元，上升11.8%。那些因為批核較寬鬆而借取發展商一按入市的買家，過去可能因為銀行樓按對入息需求較高而難以轉按，在壓測放寬之後，此方面的難度便大大減少。

樓價跌  或需籌措資金償還舊按

當然，現時要成功轉按慳息，要面對兩大門檻，其一是上文提及的供款與入息比率；。其二是物業的估值，發展商一按的樓按成數較銀行為高，如果物業估值明顯下跌，借款人就算過得了壓測一關，再申請按保轉按，可能也需要另外籌措資金償還舊按—而估值的變化，便要看個別新盤開售時的溢價、鄰近屋苑的新近成交，難以一概而論。

 原文刊於經濟日報網站2022年10月19日

 

估價下跌 呼吸PLAN借款人宜提早轉按

 樓市觀望氣氛濃厚，大行估計樓價仍有三成下調空間，《信報》亦透過網上系統統計9月二手屋苑估價全線向下。估價下跌對大部分業主來說，是賬面資產值下跌，對日常生活沒有多少影響；但對部分人來說，情況卻有所不同。

《信報》追蹤的15個屋苑，三成追蹤單位在9月的銀行估價下調多於5%，最高估價下跌8.5%。銀行對二手市場單位的估價，基本上反映屋苑的新近成交價。對絕大多數小業主來說，樓價估值下跌不算是好事，但如果暫時沒有計劃賣樓，其實物業估值下跌對生活幾乎無影響──對有換樓計劃的小業主來說，樓價下跌，大不了是平買平賣。對要供樓的業主來說，樓價升升跌跌也不會影響他們的每月還款。

 

不過，對部分人來說，物業估值下跌，會對他們帶來實實在在的影響；第一種當然是短期內有需要沽貨的業主，售樓所得可能會較之前估計為低；但如果他們對中長線後市仍樂觀、財政上又可選擇「持貨」的話，仍可考慮暫停沽貨計劃，待調整期過去再部署賣樓。

第二種受影響的是近年借用利率先低後高按揭入市的買家。此類按揭多數由一手發展商安排，按揭成數較銀行標準為高、批核標準又較寬鬆、還款初期設低息(與銀行利率接近)，甚至零息的優惠，但兩三年優惠期後，按息會升至P至P+。此類按揭市場統稱為「呼吸PLAN」，多數借入此類按揭的業主都有一個如意算盤，即在優惠期後，轉按至銀行，便可避免長期以較高利率的樓按負擔。

不過，轉按是否成功，涉及多個因素，借款申請人的供款與收入比率、信貸紀錄外，最重要的是物業估價。以樓價1000萬元，借用發展商八成按揭個案為例，假設2年免息免供，優惠期後利率轉為P。假設物業估值跌至850萬元，就算以按揭保險借足九成，樓按金額上限亦只有765萬元，借款人要轉按，便要另外準備35萬元的資金，以償還原有樓按。樓市如持續調整，將大大增加過去幾年以發展商「呼吸PLAN」入市轉按的難度。

一般來說，發展商安排的按揭不設罰息期，部分甚至有提早還款的回贈。曾經借取此類按揭入市的買家，如財政狀況容許，可考慮在原有按揭優惠期尚未完成，樓價估值下調不多的情況下，先行申請轉按。此策略可減少樓價再有調整時，轉按難度進一步上升帶來的風險。

原文刊於信報網站2022年10月11日

用轉按回贈抵銷按息上升影響是否可行？

 市場估計今年按息上升，所討論的應對方案包括轉用定息按揭、提早減債等。另有聲音建議，供樓業主大可以不變應萬變，維持過去幾年的理財方案—定時轉按，以轉按回贈抵銷按息上升帶來的影響。究竟此方式是否可行？

所謂以轉按應對加息，背景是按揭的罰息期一般為2年，而罰息期後轉按，借款人一般可獲新承按銀行提供現金回贈，現時額度一般為借款額1.3至1.4%。扣除轉按所需的數千元的律師費，借款人會因轉按而取得可觀的現金。如持之以恒的轉按，持續取得回贈收入，可抵銷一定利息支出。

 

以原有樓按餘額400萬元為例，如轉按貸款額等同未償還餘額，以1.3%回贈計，回贈可達5.2萬元，假設律師費6,000元，轉按「收入」可達4.6萬元，以2年轉按一次計，平均而言，轉按一次，大致可抵銷2年內按息上升0.5厘的影響。

不過要留意，要執行上述計劃，有眾多地方要留意：

1. 物業估值有否改變？如果估值下跌，業主轉按時便可能令可借取的金額上限減少？

2. 借款人收入有否下跌、信貸紀錄有否惡化？如果收入下跌，便可能不足以在轉按時通過壓力測試；又或收入沒有下跌，但信貸記錄轉差，都可能影響轉按申請是否獲批。

3. 銀行的新批按揭條件-以上計算，假設了新舊按揭的按息條件一樣，例如舊按是H+1.3%，新轉按銀行提供一樣，甚至更低的息口，那當然值得轉按。不過，隨市場利率上升，銀行會否收窄新批按揭的條件，卻是未知數。如果新批按揭（包括轉按）按息較舊有按揭為高，例如舊按是H+1.3%，新按是H+1.5%，又或新按仍是H+1.3%，不過鎖息上限下調，是否值得為了回贈而轉按，便要詳加計算。甚至更簡單的情景：銀行因種種理由下調樓按回贈，都會影響轉按是否有着數的計算。

4. 最後，要留意，銀行為樓按客戶提供現金回贈，幅度一定程度上與貸款額掛鈎，樓按餘額隨每月還款減少，未來轉按時，銀行提供的回贈亦會下調。就算其他條件符合，隨樓按餘額下跌，轉按時借款人可獲的現金回贈亦會減少。

未來的情況難料，日後樓按借款人是否可透過持續的轉按，以回贈抵銷利息支出，要時間驗證。但借款人宜留意，要順利執行轉按計劃，先決條件是良好的還款紀錄。如果現有按揭未有準期還款，除了影響信貸評級，也會影響未來轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2022年5月25日

樓花按揭不可轉按的附加風險

 香港的樓花買賣制度完善，每年一手市場中約九成單位推出時尚未落成。在按揭方面，配合樓花買賣的是衡平法按揭(Equitable Mortgage，行內簡稱EM)，同樣行之有效。但有一些時候，順利取得EM，也會有意想不到的問題出現。

按揭是以物業業權作抵押的貸款。有趣的是尚未落成的物業(即樓花)也可作抵押，在此種情況下，貸款機構取得的是衡平法下的權益，待物業落成，借貸雙方會另行以法定押記(Legal Charge)取代衡平法按揭。不論樓花的落成時間提早或延誤，一般也不會有大問題。但最近卻有個案顯示，樓花延遲落成，可能會令部分業主大失預算。

 

某新盤在2年前開售，樓花期2年，當時發展商有向買家提供首2年利率較低(P-)、優惠期後利率增至P+的即供一按。當時多位業主選用此安排入市，並順利借取一按，並在樓花期內持續供樓。此批小業主的如意算盤，是在樓花期內以接近銀行P按利率的EM一按供樓，待優惠期完結，便順便轉按至銀行，避免支付優惠期後相對較高的一按利息。

如果一切順利，以上計劃在執行上本來沒有大問題。但最終物業延遲落成，未能準時交樓。由於未取得滿意紙，物業仍是樓花。對一按借款人來說，最大的問題是樓花期內，買家所有的也是衡平法下的權益，尚未正式取得物業業權。直接的結果就是選用有關一按的業主，不能在物業落成前轉按，而原有一按的優惠期已過，自然便要捱貴息。個別例子，借取480萬元的一按，在首2年優惠期月供約2.2萬元，優惠期後，月供會升至3.6萬元。

物業延遲落成並非小業主的問題，但他們卻要承擔後果。在按揭上，即使因項目延遲落成，令借款人未能按原有構想轉按，小業主也無從向發展商或指定財務公司要求賠償。

在上述例子中，由於物業工程延遲的情況並不嚴重，估計借入發展商一按的小業主，多捱一、兩個月貴息已可順利收樓、再部署轉按至銀行。但要留意的是，樓花延遲交樓並不罕見，個別情況可延遲多個月，如果發展商有合理理由(最常見為惡劣天氣)、獲認可人士同意，是可以延遲交樓而毋須向買家作出補償。對於選購樓花，並考慮先用發展商即供一按，日後再部署轉按的準買家來說，宜考慮相關風險再作出按揭選擇。

 

原文刊於信報網站2022年4月26日

加息周期樓按優化策略

 美國正式進入加息周期，雖然港元最優惠利率尚未上升，但拆息走勢免不了受美息帶動。在過去的低息期，按息甚至一度低於通脹，借款人毋須投放太多心力整理債務。但在加息期，放任不理已經不是理想的取態，借款人應該更主動地優化按揭債務。

過去數年，雖然按息長期偏低，但也有相當比例的小業主會以較積極的態度改善自己的按揭債務。例如4、5年前新批H按利率一般在H+1.7厘，2、3年前大概是H+1.3厘。不少借款人便會透過轉按令按息(及每月還款)下跌，順勢可透過轉按賺取回贈，抵消部分按息支出。

 

不過，近2年新批H按的利率大致維持在H+1.3厘水平，對大部分H按借款人來說，轉按並沒有慳息效果。惟即使新舊按揭的利率一樣，現時轉按，借款人仍可取得約借款額1.3%的現金回贈，在加息周期下，即使轉按後利率不變，仍可透過回贈抵消部分按息，值得考慮。而對於那些非H按借款人來說(例如以發展商按揭入市的買家)，如果條件適合，更應積極轉按至銀行H按。另一個可考慮的安排是定息按揭，雖然新批定息按揭的利率輕微高於H按利率(現時新批10年定息利率為2.2厘)，但長遠可免受浮息按揭利率持續上升的影響。

如果因為種種原因未能轉按，而借款人手上有一定閒置資金，亦可考慮為按揭進行部分還款，令未償還按揭金額減少，從而使未來利息支出下跌。不過，要留意貸款銀行對部分還款的要求，一般要在罰息期完成後才可進行，多數銀行要求部分還款是整數，例如5萬元起，而且可能涉及一定的行政費用。

當然，以上提及的策略，都視乎借款人本身的財政狀況。將現有按揭轉按至其他銀行，需要通過壓力測試。如果借款人在取得現有樓按後收入減少、轉按便未必是一個可行的選項；同理，要考慮提早還款是否有利，先決條件是借款人有一定閒置資金。

如果轉按及部分提早還款都難以實行，借款人亦可考慮與現有按揭銀行商討，調整按揭條件。一般而言，要下調按揭利率的難度較高；但如果現有按揭利率較市場新批按息為高、借款人過去還款紀錄良好，仍值得嘗試與銀行商討減息。如果減息的要求未獲銀行接受，借款人亦可嘗試要求銀行延長還款期，此策略會令每月供款減少，但全期利息支出增加，適合供款負擔已經較高，不希望加息後每月還款上升的借款人；相反，如果借款人的供款負擔不大，但希望減少未來利息支出，可與銀行商討，縮短還款期，令每月供款增加，避免未來按息上升，全期利息大幅增加。

要留意的是，不論延長或縮短還款期，都有一定要求，例如延長還款期要視乎借款人的年齡及樓齡，兩者與還款期相加都不可高於銀行的內部規定；如果是縮短還款期，由於會令每月還款增加，銀行會再審視借款人的入息是否符合供款與入息比例要求等。

原文刊於信報網站2022年4月5日

放寬按保的另類受惠者

 財政司司長在預算案中突擊放寬按保適用範圍，樓價1,920萬元以下住宅，都可透過按保取得較高成數按揭。在明顯受惠的換樓客之外，其實也有另一群人會受惠於是次放寬。

在放寬按保之前，按保的適用範圍只至樓價1,000萬元以下住宅。放寬之後，樓價1,000萬元以下可借足9成，1,200萬元以下可借足8成；1,200萬至1,920萬可借5成至8成，貸款額上限960萬元。措施除了明顯有利於購買1,000萬元以上住宅的買家外，另一個受惠群組是近幾年以發展商高成數按揭購入樓價1,000萬元以上單位的業主。

 

過去按保不適用於樓價1,000萬元以上住宅，銀行標準按揭成數只有5成。不少發展商為吸引買家，會提供高成數按揭付款安排，常見的條款是首數年按息較低，接近銀行的P按利率，優惠期後按息回升至P或P+1%。透過此類安排入市的業主，在按揭優惠期後會面臨「轉按至銀行/留下繼續付貴息」的選擇。

例如以發展商八成按揭購買1,500萬元的單位，即借1,200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1,100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息。

要成功轉按需其他條件配合

但在新按保之下，樓價1,920萬元以下物業都可申請按保，此類幾年以發展商高成數按揭入市的業主，可考慮透過按保轉按，減少利息支出。當然，考慮到樓價1,200萬至1,920萬的按揭金額上限為960萬元，樓價愈高，按揭成數愈低，大概，實際受惠於新按保，增加轉按機會的應該以1,600萬元以下物業為主。

此外，要成功轉按，也要其他條件配合。發展商按揭的一個特點，是批核一般較為寬鬆，業主可能在2、3年前成功借入發展商按揭，現時要申請按保，卻未必獲批。

另一個影響按保是否獲批的因素是還款紀錄。就算發展商指定財務公司不是信貸資料庫成員，在申請按揭時，銀行也會要求申請人提供既有按揭的還款紀錄。如果業主在過去曾有拖延欠款的紀錄，都可能影響轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2022年3月2日

拆息續回落 轉按必須先考慮的理由

一個月拆息創11年多新低，加上個別銀行調整現金回贈比率，借款額略低的客人都有機會獲較高的現回贈。似乎又到了小業主考慮是否轉按的時間，有樓在供的小業主在決定是否轉按時，又有甚麼要考慮？

小業主轉按有眾多可能的原因，最常見的是減息、取得回贈、加按套現、移除擔保人。後兩者基於個別業主的需要，欠缺普遍性，無謂討論。值得考慮的是，是否值得為了節省利息／取得回贈而轉按。

 

雖然說拆息回落，但現時多家銀行提供的H按利率約H+1.3厘，2年前一般H按的條件相若。拆息下跌，是否轉按，按息都會跟隨拆息回落。對多數小業主來說，現時不必為了考慮節省利息而轉按。當然，如果基於任何理由，借款人現有的按揭利率是以最優惠利率為準的H按，利率可能會比H按高逾一厘，又或是發展商提供，優惠期即將過去的按揭，便有充分理由考慮轉按。

為現金回贈要諗2件事

轉按的另一個原因是取得現金回贈。就算新舊按揭的利率一樣（例如都是H+1.3%），如果轉按獲得的現金回贈明顯高於律師費，計算上小業主是轉按較為划算。但起碼仍有兩個考慮因素：

• 1. 個別提供較高現金回贈的銀行，並沒有按揭掛鈎存款戶口。此類戶口是否有用，完全視乎借款人平時有沒有閒置的資金存入戶口。一位平時沒有多少閒置資金的業主，如果認為按揭掛鈎存款戶口是雞肋，大可選擇不設此類戶口，但回贈較高的銀行。不過，對多數手上有點餘錢的業主來說，其實此類戶口的慳息效果明顯，未必值得為了稍稍增加的回贈而轉按，失去此類戶口。
   
• 2. 早幾年的H按，部分的鎖息上限為「大P（5.25%）減3.1厘」，現時利率即2.15厘。但近日新批H按的封頂利率，一般為大P減2.75厘，即2.5厘。理論上，如果未來拆息大幅上升，轉按之後，業主的供款利率可能較舊有P按為高。此點現時看來風險有限，但原則上要考慮。

最後要提醒，轉按便要從新計算壓測。雖然近日拆息低，但在計算供款與入息比率及壓力測試時，「當前利率」卻會以較高的「P減」，即2.5厘計算，有意轉按的借款人宜小心計算通過壓測所需的收入。

原文刊於經濟日報網站2021年7月21日

新盤高息按揭的轉按障礙

 

年前港府放寬按保的適用範圍，1,000萬元以下物業都可申請高成數按揭保險，除了更多新買家以低首期購買新居外，也令過去幾年以新盤高息按揭入市的買家，多了一個轉按至低息按揭的途徑。但此類轉按，其實也有一定障礙。

一般新盤高息按揭，常見特色是還款初期低息甚至免息免供，但數年優惠過後，利率會改為P或P+計算。一般建議的處理方式是在優惠期後轉按至銀行，令利息支出下跌。問題在於，買家一開始選用此類安排，最大的原因不外乎：1. 標準銀行按揭成數不足，自己需要更高成數的貸款；或2. 自己信貸條件難獲銀行批出按揭，又有意入市，便轉而透過新盤高息按揭置業。在第二種情況下，如果個人信貸紀錄或入息證明未有改善，其實也難轉按至銀行。

 

值得討論的是第一種，即數年前以發展商按揭入市，現時有意透過按揭保險轉按。由於按保在年前放寬，轉按難度的確較前下降，但仍有不少障礙：

估值不足／過高

受限於按揭指引，按保只適用於樓價1,000萬元以下物業，如果業主手持物業估值高於1,000萬元，便不可申請按保。相對而言，如果樓價較購入價下跌，即使估值在1,000萬元以下，可以申請按保，但如貸款額（估值的8成）較未償還按揭餘額為低，業主又欠缺現金填補新舊按揭的差額，便難以轉按。

非自住物業

不少以發展商按揭入市的買家，購入單位時可能一心作投資收租用，單位的水電開支都以租客名義登記。此類非自住物業，由於欠缺自住證明，其實也難透過按揭保險轉按。

未能移除擔保人

部分借款人在借用原有按揭時，本身可能收入不足，需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時，如果本身財政未能通過壓測，只要親人首肯仍作擔保，應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保，可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

至於平常的按揭拒批原因，如收入下跌未能通過壓測、入息證明不齊存等，都可能令新盤高息按揭借款人的轉按計劃觸礁。

 原文刊於經濟日報網站2021年1月20日

2021年的轉按考慮

在數年前，香港的小業主曾培養出「定期轉按」的習慣，為的是賺取轉按時銀行提供的現金回贈。在2020年初，因多數銀行上調新批按揭的利率、同時削減轉按的現金回贈，轉按的規模一度縮減。但展望2021年，銀行策略改變，轉按數字可望回升。

由數年前銀行積極爭取客戶轉按、到今年初削減轉按優惠，至年底又再局部恢復。其實都是銀行因應資金流向的自然調整。在2008年金融危機後，各國量寬令香港熱錢充斥，貸存比率下跌（例如2016年港元貸存比率跌至75%），增加了銀行搶佔貸款市場的壓力。反映在按揭市場，便是優惠持續增加。到了銀行體系結餘回落、貸存比率上升（2019年中升至90%），銀行爭奪貸款的壓力減弱，按揭優惠便減少。近一年貸存比率由高位回落，銀行的按揭優惠便又再慢慢增加。

 

今年初，部分銀行不再為轉按客戶提供現金回贈，加上新批按揭利率較過去2、3年的高，轉按對借款人而言是無利可圖。而近月隨資金流入，個別銀行開始為大額轉按客戶提供貸款額0.8%至1%的回贈，新批按揭利率（至少在H+的部分）亦貼近過去一兩年的水平。對於原有按揭已過罰息期的業主，作出轉按決定前，又應該如何考慮？

需計算以封頂利率還款風險

最簡單的情況，是新批按揭利率較原有按揭為低，而回贈又較轉按手續費為高，自然應該轉按。主要的策略問題在於對後市的判斷，例如借款人認為資金會持續流入，等多幾個月的按揭優惠會更吸引，或可觀望多一段時間。

另一種情況，是新批按揭的利率略高於舊有按揭（例如原本是H+1.2%，現時新批按揭是H+1.3%），但轉按現金回贈有0.8%。如果幾年後資金充裕的大環境持續，借款人仍可透過再轉按以回贈抵銷增加了的按息。但相反，如果往後資金流走，轉按優惠減少，借款人便會長期付出較多的利息。

較複雜的情況是，新批H按中，「H+」部分較原有按揭為低或持平、轉按又有回贈，但封頂的「P-」部分較原有按揭為高。此種情況下，借款人轉按，便不是「包贏」。如後市拆息上升，H按借款人轉用封頂的「P-」計息，轉按的供款利率便會較不轉按為高。

由於美國低息政策起碼會維持一兩年，本地熱錢充斥的環境一時三刻不會改變。現時轉按，如果新按H+的部分較舊按為低，借款人的確即時受惠。但要留意，長綫來說，無人可保證資金氾濫的情況長期持續，考慮轉按時，也要計算萬一改以封頂利率還款的風險。

 原文刊於經濟日報網站2020年12月30日

 

 

業主的祈禱：樓價不要升太快！？

 

樓價高企，港人仍然趨之若鶩，相當一部分原因，是買家預期住宅物業有保值乃至升值的空間。但世事千奇百怪，有些時候，會出現業主希望自己物業的樓價不要升得太快的情況。

樓價上升，代表資產增值，正常而言，業主應該會希望樓價愈升愈有；但有時，卻會有業主真心希望樓價不要升太快、甚至不要再上升。其中一種情況，是業主當初以發展商的「高息+優惠期」按揭計劃入市；在優惠期將近完結時，希望以按保轉按，避免未來要長期負擔高息樓按。但按保的適用範圍有其限制，如果樓價升太快，反而會令業主難以轉按。

升太快或超出按保適用範圍

舉一個實際例子，陳先生2年前以900萬元購入一個新盤單位，借用發展商按揭，按揭成數為樓價8成，首2年利率為P-2厘，第3年起為P（現為5厘）。優惠期內每月供款，未償還本金由720萬下調至約680萬元。如果樓價不升不跌，陳先生又合乎其他要求，他可以透過按揭保險轉按，按息將由原按揭優惠期後的5厘，下調至低於2厘。如果年期不變，每月供款會由原按揭優惠期內的約35,000元減至30,000元。

 

但如果樓價上升至高於1,000萬元，陳先生的物業便超出按保的適用範圍，按揭成數便只有5成，假設市值1050萬元，銀行按揭最多可借525萬元，要轉按的話，他便要有155萬元的現金，以支付新舊按揭的差額。手上資金不足的話，便要在原有的發展商按揭優惠期後以「正常利率」（即P）供樓，每月供款會上升至約40,000元。正正是按保有樓價適用範圍的限制，令一些計劃轉按，樓價貼近1,000萬元物業的業主，會寧可樓價不要上升。

考慮主動出擊提前轉按

但祈求樓價不升未免過於被動。對於借入發展商典型「高息+優惠期」按揭，又計劃轉按的業主來說，其實可考慮更主動的方案。一般發展商安排的按揭，罰息期會較短，例如是整筆一按不設罰息期，小業主大可在「優惠期」未滿的時候作轉按，現時H按的利率可能較發展商按揭的優惠期利率更低，根本不必等待「優惠期」滿才進行轉按。

甚至是原有的按揭設有標準的罰息期，業主亦應該向貸款機構了解，罰息的計算方法，再計算一下，如果支付罰息之後轉按，長期利息支出回落，是否較為划算。支付少量罰息之後換來長期低息，可能會比長期以較高利率供樓更為划算。

 原文刊於經濟日報網站2020年9月16日

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P按轉H按的好處與風險

 在銀行紛紛削減現金回贈、上調新批按揭利率之後，業主轉按的誘因大減。少數轉按肯定可慳息的例子是數年內以發展商按揭入市的新盤買家；另一類邊緣個案是數年內以P按（最優惠利率按揭）入市的人士，在決定是否轉按時，要有多重計算。

近一年的新批按揭，H按的使用比例約9成。但在2018年第四季至2019年初，P按由於各種原因，市佔率一度佔新批按揭的四至五成。隨着這批P按的罰息期陸續到期，相關業主面對是否轉按的問題時，考慮點會與以H按供樓的業主完全不同。

 

2年前的新批H按，利率一般為H+1.3厘，現時供款利率約1.55厘；鎖息為「大P」減3.1厘，即2.15厘。而當下新批H按，利率為H+1.5，鎖息約為「大P」減2.65厘，即約2.6厘。對借款人來說，兩個計息標準都是新不如舊，自然是一動不如一靜。

H按較為波動　長遠情況未明朗

但對2年前取用P按的業主來說，又是另一番故事，當時P按條件一般為「大P」減3.1厘，即2.15厘。如果現時成功轉用H按，利率是H+1.5厘，即約1.75厘，即可減息0.4厘。以未償還按揭金額300萬元，年期尚餘20年計，原有P按月供15,391元，轉為H按，年期、本金不變，月供是14,824，每月節省567元。加上部分銀行仍有提供約0.2%的轉按現金回贈，足以抵銷律師費，帳面看似乎轉按是合理決定。

但借款人也要留意，H按較為波動，而新批H按的鎖息上限較2年前為高，目前以「大P」計，約為2.6厘。日後如果拆息上升，而最優惠利率不變，現時轉用H按，未來可能會以鎖息供樓，利率會較現有2.15厘的利率為高。

具體來說，放在原有P按借款人眼前的選擇是：如果現時成功轉按，利率即時下跌0.4厘。但風險是，未來如果拆息上升而最優惠利率長期不升，供款利率有可能較現時上升0.45厘。

市場一般估計，未來2、3年低息環境會持續，短期看轉按的贏面較大，但長遠情況卻較不明朗。轉與不轉，對現時以P按供樓的業主來說可說費煞思量。

 原文刊於經濟日報網站2020年8月26日 

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