後辣招時代 以公司名義買賣物業的利與弊

過去幾年當局逐步撤銷樓市辣招；加上市場按息回落，樓市成交價量回升。另一方面，在辣招時代幾乎絕跡的公司股權交易方式買賣物業的個案亦見回升。究竟以公司名義買賣物業，有何利弊？

所謂公司股權轉讓方式買賣物業，通常指一家空殼公司(非營運公司)持有一個物業，而且沒有其他資產，轉讓時，賣方不是出售物業業權，而是將公司的股權轉讓予買方。名義上物業的業主沒有變，都是同一家公司，變動的是股東。此類股權交易，印花稅是股權交易價的0.2%，遠低於物業買賣的印花稅(最高為物業估值的4.25%)。市場習慣購買物業時印花稅由買方支付，因此以公司股權轉讓方式買賣物業方式，在理論上對買方有一定吸引力。說是理論上有好處，因為賣方也深明轉讓股權方式賣樓可為買方節省稅務支出，此優點在自由市場自然會反映在交易價格上。

 

要以公司股權轉讓的名義賣樓，首先要成立一家公司，並以公司名義購入物業。現時在香港，不論以公司或個人名義購買住宅，印花稅是一樣的(最高為4.25%)。但在「樓市辣招」的高峰年代，以公司名義購置物業，印花稅卻高達30%，按揭成數也會受限(最高為樓價50%)。因此有一段長時間，市場上以公司名義購置物業的成交幾乎絕跡。在「後辣招」時代，以公司名義購買物業已沒有額外的稅務成本，但未來轉讓時卻有「節省印花稅」的效果，因此近年市傳新盤成交中，以公司名義入市的比例有所回升。

在按揭上，成立空殼公司購入物業，由於公司沒有收入，銀行通常會要求公司的股東作為按揭擔保人，在擔保人的供款負擔比率低於50%的情況下，才會批出按揭。現時不論是以公司或個人名義持有物業，標準按揭成數上限是70%。高成數按揭方面，公司名義持有物業，並不適用於按揭保險(但市場上也有按息等同銀行水平的九成按揭可供公司名義買家申請，有需要可向各大按揭中介查詢)。

如果置業人士在二手市場物色物業時，遇上賣方是以出售公司股權方式放盤，要留意理論上可節省的印花稅是否會被較高的開價抵銷。在按揭上也需留意。由於法律上你購買的不是「一個物業」，而是「持有一個物業的公司」；銀行不會為此類交易提供按揭。買方需要先以現金購入股權，在公司股東轉名手續完成後，才可以申請銀行按揭。如果本身沒有足夠的現金儲備，便難以用購買公司股權方式節省印花稅。

原文刊於信報網站2026年9月23日 

美加息預期升溫 定息按揭三大注意事項

 聯儲局將於今天(9月16日)議息，市場估計美息上調0.25厘的機會高達九成，對未來利率上升的預期亦升溫。在此情況下，本地新批按揭中，定息按揭的佔比預料進一步上升。置業人士在選用定息按揭前，又有什麼地方要留意？

執筆時芝加哥商品交易所(CME Group)的FedWatch網頁(以聯邦基金期貨價格預測聯儲局升降息機率)，顯示本月聯儲局上調聯邦基金利率0.25厘的機會高逾九成。而展望明年9月，聯邦基金利率可能再有兩、三次的利率上調。如果美息只有單單上調一次，幅度0.25厘，預料對香港供樓人士不會有實際影響，H按和P按的供款利率應該會維持在3.25厘水平。但如果美息持續上升多兩、三次，勢將輕微推高本地P按和H按的利率。

在加息預期升溫的情況下，定息按揭的吸引力將持續增加。7月銀行新批樓按中，有34.1%為定息按揭，比例按月上升9個百分點，並創有紀錄以來新高。未來一年，估計定息按揭的比例將持續增加，甚至超逾一半，成為主流。

 

當然，以上估計有兩大前設：其一是市場對美息上升的預期持續；其二是本地銀行持續推出還款利率低於浮息按揭的定息按揭計劃。現時幾家大型銀行提供的定息按揭，利率由2.73厘至2.93厘，定息期3至5年。在定息期內，按息低於一般P按或H按(以P計鎖息上限)的3.25厘，單考慮利率，除非借用按揭後，浮息按揭利率急遽下跌，否則定息按揭借款人的每月還款、以及利息支出，相對於浮息按揭，都會有所節省。

如果置業人士最近有借取按揭的需要，又有興趣考慮定息按揭的話，有幾點需要注意：

一、如果利率持續上升，愈早申請、取用定息按揭愈有利。因為銀行會按利率趨勢，修訂新批定息按揭的條件，例如最近某大行便輕微上調新批定息按揭的利率。在正常情況下，如美國加息周期持續，最終將推高港元利率。趁早在定息利率尚低的時候取用按揭，可放大慳息效果。

二、現時定息按揭的主要優勢是利率比浮息按揭更低，但代價是其他優惠可能不及浮息按揭，包括現金回贈較少、不設與按息掛鈎的存款戶口等。尤其是後者，如果借款人本身有大筆流動現金，放置於此類戶口，可在不影響理財靈活性的前提下，有效抵銷按揭利息支出。定息按揭不設同類優惠，對於有大筆流動現金的借款人來說，未必是最佳選擇。

三、現行定息按揭在定息期內的利率，較一般浮息按揭為低。而在3至5年的「定息期」後，會恢復以一般浮息按揭的條件計算按息。值得留意的是，在申請定息按揭時，銀行計算供款負擔比率，會按「定息期後」的標準計算，要求借款人在此標準下，每月還款不逾月入一半。

定息按揭在加息周期初期確實具備顯著的慳息優勢，極適合追求供款穩定且流動資金較少的置業人士；然而，利率走向始終受宏觀經濟變化影響，借款人借取前，務必仔細評估定息期過後的利率條款、自身的流動資金配置，以及供款負擔比率的要求，方能選出最符合個人財務規劃的按揭方案。

原文刊於信報網站2026年9月16日 

內地樓按重大鬆綁 購買力大幅提升

 中國內地實行近年來最大的住房貸款改革，包括將還款年期由30年延至40年、新批房貸的供款負擔比率上限由55%放寬至60%。措施對香港樓市及按揭市場不會有直接影響。但港人如購買內地物業時，將可按新規定借取房貸。

在內地放寬房貸還款期之前，內地銀行在按揭批核、還款計算上與香港銀行接近，例如最長還款期都是30年；還款本息計算方式也一樣。較大差異是香港樓按的供款負擔比率上限長年維持在50%，而內地在放寬前是55%，並將進一步放寬至60%。按揭成數方面，香港銀行標準住宅按揭成數70%，合規高成數按揭成數上限現時為90%；而內地住宅按揭成數上限為85%。

 

放寬樓按供款負擔、延長還款期的效果，是令同等收入的人，可以負擔的按揭貸款上限增加。內地利率是以貸款市場報價利率LPR(大致上對應香港的最優惠利率)為基準加減點計算；現時LPR基準──目前的5年期以上LPR為3.5%，類似香港P按的P減利率，內地新批樓按現時一般為3.1厘。

以年利率3.1厘、原本按揭年期上限30年，供款入息比為55%計，一個月入1萬元的家庭，可借入的貸款金額約為128.8萬元，假設此為樓價85%按揭金額，即樓價約為151.5萬元。

在還款年期延至40年、供樓負擔上限提升至月入60%後，同樣月入1萬元，可借入的貸款金額約為164.9萬元，同樣假設此為樓價85%按揭金額，即樓價約為194萬元，較原有限制，購買力上升28%。或者另一種算法，同樣標價的單位，現時有能力購買的人將大幅增加。

當然，以上提振購買力的措施，有其代價。在借款人的角度，供款負擔上限調升、按揭期延長。但「借到最盡」的話，每月還款上限會由5500元上升至6000元，直接擠壓其他開支。

即使不增加借款額，只把按揭年期由30年延至40年，也會有大幅增加全期利息支出的問題。以內地樓按利率3.1%計，借入100萬元，如是30年還款，每月供款4270.16元，改為40年還款，月供降至3637.72元，降幅14.8%。但每月供款的下跌，完全是因為每期償還本金因年期攤長而下跌，每年的利息支出反而會因為本金償還速度變慢而增加，而且償付利息的時間多了10年。假設利率維持3.1%不變的話，100萬元本金，30年還款的總利息支出約是53.7萬元，40年還款的話是74.6萬元，增加了38.9%。

此外，要留意，內地銀行也會視乎借款人年齡設定按揭還款期的上限，現時最長「借款人年齡+樓按還款期上限」不同地方的差異較大，由65至80不等。

內地放寬樓按，無疑是為了向樓市注入強心針。香港近一年來樓價反覆上升，暫時大概沒有類似放寬的可能。但如果香港人有興趣投資內地房地產，宜留意按揭年期放寬，對本金償還速度減慢、全期利息支出增加的影響。

原文刊於信報網站2026年9月2日