再推樓市絕招？

特首梁振英於1月中公布其首份施政報告，可能因為欠缺短期措施，樓市氣氛反而再次轉熱。地產代理公布的樓價指數，更創歷數新高，輿論紛紛指責政府壓市不力。民意正在迫使官方再出辣招，但我們擔心政府受輿論恫嚇而亂出招，反而引發更多問題。

在有關代理公布指數「確認」樓價彈反之前，傳媒已廣泛報導一、二手市場成交創新高的消息；由於地產代理的數據也有滯後，估計農曆新年前後的樓價指數會有更強勁的升幅。開火批評政府無能的輿論，亦會增加彈藥。

我們擔心的是，高官三申五令關注樓市風險，而樓價持續高升，政府病急亂投醫，會被迫使出殺傷力巨大的招數。但又有沒有人想過，再出重招，對香港發展是否有利？

市場上傳言，政府正討論追加遏市措施，可能的措施包括在現有招數上「加辣」，如延長額外印花稅SSD、買家印花稅BSD的徵收期，又或增加稅額。另 外一個方向是推出新措施，如仿傚新加坡，將買家印花稅擴至購買第二套房的買家，甚至有建議政府可考慮徵收資產增值稅，以至「按揭利息稅」。

上述眾多傳說中的辣招，如真的推出，相信已接近「攤牌」(show hand) 情况，可說是「遏市絕招」，部分招數甚至與香港長久以來賴以成功的原則相違背。
以「按揭利息稅」為例，去年10月已傳出風聲說政府會考慮。提出建議者認為，樓價高企原因之一是按揭利息偏低。「按息稅」的建議便是主張，利率(指 最優惠利率及拆息)在聯繫匯率機制下不由自主，但政府可向按揭貸款機構收稅，貸款機構最終會將稅額轉嫁至客戶，效果便等同利息上升，減低借錢買樓的誘因。


此種想法背後牽涉眾多問題，包括違反香港賴以成功的簡單稅制。此外，銀行按揭業務如有盈利，本身已需付稅，再收按息稅有雙重徵稅之嫌。在風險管理角度考慮，在按揭上再出招，或者會令銀行體系貸出的整體按揭金額下跌。

但市場收縮，銀行跑數壓力增加，勢將擴展風險較高的業務，以往不願批出的邊緣個案，反而成為爭奪對象。結果是整體按揭資產質素下跌，引發另一類風險問題。最後，此種按息稅將增加置業人士支出，原則上亦與政府「協助市民置業」的政策有衝突。

原則問題之外，同樣重要的是現實後果。萬一政府真的使出絕招，但樓價在短期調整後仍然上升，輿論將指責政府無招可出，樓市更可能出現「報復性反 彈」，失控上升直至泡沫爆破為止。相反的可能性是，使出「絕招」後，樓價受壓，上升周期終結，進入跌市階段。但香港經濟與樓市早已千絲萬結，樓價如出現明 顯下跌，經濟亦將收縮，此又是否香港人樂見？
歸根究底，現時房屋問題是過去十年，政府欠缺作為的結果。而期望新特首上場在短期內扭轉局面，並不現實。

「攤牌式」的輿論動機

我們認為，樓市失調的關鍵始終是供不應求。參考人口普查，香港的住戶數目由2006年的222萬戶，上升至2011年的236萬戶，5年新增戶數14萬戶。同期公私營房屋淨增加約11.5萬戶，短缺2.5萬戶，此便是今日房屋問題的根源。

施政報告開出的期票，即未來五年內落成約75,000伙新公屋單位，由2017年起的四年內落成約17,000伙新居屋單位，未來四年私人住宅供應67,000伙單位，如果成功落實，已是目前房屋問題最王道的解決方案。

關鍵只是，市場懷疑政府的執行力，認為目標未必可以落實，結果是樓市反而在施政報告發表後轉趨熾熱。

另一個觀察是，市場持份者及利益集團主導的輿論，表面上是迫政府推動「攤牌式」絕招遏市；但背後主旨是要顯示政府在樓價上的無能，以突顯其「樓市高處未算高」的預言。政府的官員宜三思鼓吹出招者的動機，不應以意氣待之！

然而，如果問題是在市場懷疑政府的執行力，應對方法應該是加快推地，令市場看到政府的決心，進而形成「短期內土地供應的確會增加」的預期，市民「趕上車」的壓力可舒緩。相反病急亂投醫，推出充滿爭議，甚至後患無窮的遏市措施，對香港整體利益並無好處。

原文刊於信報網站 2013年2月1、2日