回歸20年 "本地買家"重新定義

電視台的樓市節目統計，上半年新盤買家近五分一用國語拼音登記，部分新盤比例更直逼買家印花稅未實施前；節目指情況反映非本地買家活躍程度有上升趨勢。問題是，身份證明文件是否採用國語拼音，與買家是否「本地人」嚴格而言是兩回事。

如果「本地買家」指的是有永久居民身份人士，那麼買賣登記是否國語拼音(正式名稱是漢語拼音)，並不是分別買家是否「本地人」的有效方法。

傳統上，土生土長港人的英文姓名以廣東拼音標記，而不少內地人移居香港，身份證明文件都會沿用漢語拼音，電視台統計新盤買家中有五分一為漢語拼音，買家可能是無香港身份證的內地買家，也可能是居港多年，買樓不用付買家印花稅的香港永久居民。

另一方面，也有報章統計，1997年以來，連同單程證、雙非嬰兒及各類簽證居港的新移民約150萬人，以去年底人口737萬人計，正好佔20%，比例與上文提及的五分一新盤買家以漢語拼音一致。當然我們無從統計新移民在身份證上沿用漢語拼音的比例，但電視台的統計，可能只是新移民佔買家的正常比例。

要嚴格計算樓市成交中「非本地人(定義為非永久居民)」的比例，最好莫過於稅務局統計：今年1至5月，共有1006宗住宅買賣登記支付買家印花稅，同期有24558宗一、二手住宅成交。換言之，不具永久居民資格入市的買家(包括公司名義買家)，只佔成交4%。

提出一大串數字，不是要和電視台抬槓。不少土生土長的香港人，可能會認為，新移民也好、無香港身份證的內地富豪也好，都有份搶貴樓價，兩者無大分別。

問題是，他們是有分別的，港府推出買家印花稅、調高從價印花稅，非本地永久居民購買本地住宅，要支付樓價30%印花稅，稅率不可謂不高；加上3年內轉讓要支付額外印花稅、非本地收入的按揭成數只有30%至40%。理應可遏抑外來置業需求。以今年1至5月只有4%成交的買家非永久居民，措施也不可謂無用。

回歸20年，市場中早有一大群姓名為漢語拼音、說普通話，甚至長住內地的「本地買家」存在，他們置業成本不會因為上述辣招而增加。考慮樓市前景，甚至是評估辣招效用時，此都是不得不衡量的因素。

原文刊於信報網站2017年6月27日

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數據看外來購買力

報載稅務局於3至11月，共處理5883宗涉及買家印花稅個案，涉及金額100.3億元。當金額高至百億元時，一般人未必理解其規模，更未必了解數字背後的意義──外來需求可能已適應港府的樓市辣招。

買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty，BSD)於2012年12月27日開徵，政策目標是針對外來買家，公司或非香港永久居民購置香港住宅，需付買家印花稅，稅率為15%。2014 年3月至11月，一、二手市場約有5.2萬宗住宅成交註冊，同期有5883宗買賣涉及買家印花稅，即有11%成交由非永久居民或公司購入。

當然，完全由本地永久居民合組的公司購置物業，一樣要支付買家印花稅。難說支付買家印花稅的一定全部是外來購買力。不過，以成立公司購置物業要支付15%的買家印花稅來說，一般情況下永久居民應會選擇以普通聯名方式入市。估計涉及此稅的買家會以非永久居民為主。

值得留意的是，根據現行稅例，涉及買家印花稅的交易，買方亦一定要支付雙倍印花稅。3至11月期內買家印花稅款項100.3億元，以15%稅率及 5883宗交易計，即此類成交總金額668.7億元，每宗交易平均金額1136萬元，逾千萬元交易的雙倍印花稅率由7.5%起。意味上述5883宗交易， 每宗平均印花稅支出為樓價22.5%。一般情況下，按揭成數上限亦只有五成；此類買家購買一個1100萬元的物業，首期連印花稅支出便達797.5萬元。

由於官方一直沒有公開非本地人購買物業的數據(不知是本身沒有收集抑或有收集但沒有公開)；新近成交中有11%的非永久居民/公司買家，難與過去數 據比較。但在壓低按揭成數、提高交易成本後，此類買家比重仍高達11%，可能反映外來購買力已適應辣招。當然，如果沒有15%的買家印花稅，可能現時外來 買家佔交易比重會遠高於11%。

值得留意的是，梁振英說要放寬入境政策，以吸納外來人才。外來人才來港也要找地方住，在此政策傾向下，即使外來買家比率逐步回升，買家印花稅亦難以上調，未來幾年外來購買力左右本地樓市的力量可能持續增加。

原文刊於信報網站2014年12月16日

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買家印花稅的爭議

早前地產建設商會與政府「討論」買家印花稅(BSD)，希望港府作出部份豁免；但政府在與發展商討論前，已先行將條例刊憲(意味行政機關不作修改，修改理論上只可在立法階段進行)。商會發言人與政府會面後，罕見地以強硬語氣批評政府，部分發展商更表示會暫停收購舊樓重建。

地產建設商會與政府的分歧集中在兩點，其一是發展商建議，由港人組成的公司，購買本地物業應可豁免BSD；官方以漏洞太大(之後公司股份可轉讓予非港人)為由，拒絕修改。另一個分歧是，商會建議發展商收購舊樓重建，可豁免/退回印花稅。

官方立場則是發展商在收購後6年內完成項目，才可退回BSD。對於政府率先將條例刊憲，商會認為意見未受尊重，更有個別發展商表示會暫停收購舊樓重建。但由民意看來，官方退讓、以至立法會按發展商意見修訂BSD的空間都不大。

新盤超高定價招數再難施展
與兩年前推出、其後又「加辣」的額外印花稅(SSD)比較，發展商對BSD的反應更為強烈。原因是發展商推出一手盤時，不論發展商及買家都不用支付 SSD，只有在買家購入單位後2年(加辣後為3年)內轉手，才需繳付。SSD並未直接增加購買一手樓買家的開支，發展商反應因此甚為溫和。

但BSD卻是任何非本地居民，或公司購買物業時都要即時徵收。在一手市場，非本地買家及公司客的比例一直較二手市場為高；特別是佔購買力兩、三成的國內買家，由於他們購買力高，發展商輕易以超高價售出特色單位。

市場學有所謂錨定效應(Anchoring Effect)，本地買家見特色單位以天價售出，即使新盤訂價遠高於同區二手單位，他們亦較易接受。BSD的開徵，對發展商來說，不單非港人客源減少，連錨定效應的高訂價效力亦大幅減低，所以他們對BSD反應也較大。

「減少投資」回應官方措施  效果有限
部分發展商以「暫停收購舊樓重建」為籌碼，形同以「減少在香港作生意」作為對官方措施的回應，但效果恐怕有限。多年以前，也有發展商以常被批評為由，一度表示，或「減少在港投資」。

十多年下來，傳媒、議會對發展商的批評未見減少，個別教會人士甚至以「魔鬼」來形容發展商，但他們對香港的投資卻未見減少。

批評增加但發展商沒有撤資，可能他們深愛香港，忍辱負重。但更有可能的是，香港的投資環境實在太「優越」(尤其對發展商而言)，對幾句批評，他們大可一笑置之。

港府推出BSD，並未大幅改變發展商的優勢，以減少投資規模來回應政府，效果恐怕有限。港府出於風險管理的需要，未來可能再推出更多遏抑樓市措施，而地產商做生意不及以前方便，未來對官方措施反彈的密度及強度都可能增加；也可以說，梁振英政府與地產黨的衝突將趨白熱化。

原文刊於信報網站2013年1月26日

SSD趕絕「黃牛黨」

上周政府推出兩招調控樓市，包括延長「額外印花稅」(Special Stamp Duty, SSD)的適用年期及調升稅率，以及新增「買家印花稅」(Buyer’s Stamp Duty, BSD)，向非本港永久居民或以公司名義的買家加收樓價15%印花稅。

多數分析認為買家印花稅可有效壓抑非本地買家的需求；但亦有不少意見認為加重SSD的效用不大。認為SSD無效，其中一個理由是SSD令放盤減少，反而刺 激樓價上升。由地產代理至經濟學者都說SSD令市場放盤減少，我們可以從不同角度去理解這種說法。其中一個可能性，是「放盤減少」只屬錯覺。

供求失衡中的炒家角色

在2010年11月港府推出額外印花稅後，市場一般的說法是二手放盤量減少，「理由」是少了炒家入市，市場上便少了炒家放盤。但來自炒家的供應(放盤)及需求(入市)，中長線來說應該是「打和」。

因為利益誘因隨SSD的出現而消失，市場少了炒家放盤，也同時少了炒家吸盤。供求會漸漸同步下跌而達致平衡點，從而不影響價格，簡單比喻：如果演唱會門票 有二手市場，而且需要遠高於供應，黃牛黨不會是演唱會門票價格上升的原因。打擊黃牛黨，不會令二手門票價格回落，但同樣地，少了黃牛黨放票，也不會令二手 門票價格上升。

相反，如同意「放盤量減少」的說法，則我們可以先從炒家及用家放盤方式作了解的切入點 : 炒家放盤，多數為「鎖匙盤」，準買家可透過代理安排隨時睇樓。用家放盤，卻多為「業主盤」，代理要相約業主睇樓時間。市場上少了炒家放盤，代表準買家可即時睇樓的鎖匙盤減少。

而用家作出入市決定前，一般要多次視察物業。鎖匙盤減少，才是引致市場出現「放盤量少」印象的原因。因此，放盤量減少的說法，其潛台詞是源於市場上投資者放盤減少！

投資者選擇坐盤帶來的市場失衡

因此「放盤減少」的真相是—SSD令短線投資轉型為長線持有。投資者「坐盤」，因為反正利率成本低，減低了持貨成本，甚致寧可將單位丟空，等待樓價上升、或待SSD稅階下跌時出貨；又或索性將單位出租2、3年，待不需支付SSD時再放盤。

兩種回應方式都會令短期內整體放盤量下跌。但如果此就是「放盤減少」的原委，這便意味著樓市充斥著大量投資活動而影響供或求。樓市便不是某界別所說的市況健康，用家主導。

在一個用家為主的市場，正常細樓換大樓不會令市場放盤減少；而在以投資者為主的場境下，只要有單邊的入市或出市誘因出現，便會出現量及價的失衡現象！用黃牛黨的例子，就是大量演唱會門票給炒票的投資者所包攬，他們買票動機只是為賺取差價而非為看演唱會。

樓市的死綫

今天的香港樓市或許就如演唱會的炒門票現象，門票在一定時間內(入場前)不售出，價值便會損耗。本來，物業沒有這樣一條死線，但現時市場看好後市的主要理 據是「2015年年底前利率都難以上升」；某程度上這就是一條死線---當市場預期的利率回升時間愈來愈接近，溢價便愈來愈少。

港府將SSD適用期延至3年，即現時入市，在2015年10月前出貨都要付最少10%印花稅，目的應該就是令炒家「2015年前炒一轉」的部署落空。

不論「盤源減少」的真相為何，但市場有炒家存在，同一個單位才可以多次轉手，代理才可收取多次買賣的佣金(更不用說炒家比起用家進行交易時更為爽快)。 SSD原則上不會令最終用家減少，要買樓自住的人，負擔得來還是會入市。但現時SSD加碼推出，卻會令市場長期欠缺短炒需求，成交量將維持低水平，地產代 理生態或將面臨調整。

原文刊於信報網站 2012年11月3日

簡評「樓市辣招」

港府上周五推出兩大針對樓市熾熱的「辣招」，即將額外印花稅適用期由2年延長至3年、稅率由5至15%上調至10至20%；以及新增「買家印花稅」15%。兩招令樓市急速降溫，剛過去周末周日一、二手成交量急跌。但辣招的效用，仍有待觀察。
打擊非本地買家
討論新招效用前，值得注意的是，「買家印花稅」是港府首次推出針對非本地買家的稅務，可說一改多年以來「打開門做生意，不多作干預」的態度。此一轉 變，應該與人民幣近日再度上升有關。根據過去數年的經驗，人民幣升值，勢將加劇資金南流；如政府全無作為，樓價將失控上升。現時港府推出買家印花稅，標誌 着基本管治原則的修正，影響深遠。至於人民幣是否會持續上升，我們認為要留意中美兩國政府換屆後的取態。
是否有效 考慮兩點
至於港府的招數是否有效，先要釐定「有效」的標準。不少評論將焦點集中在「樓價會否回落」、「回落輻度會有多少」之上。我們認為除此之外，尚有兩個指標要考慮：
第一, 現時市民「難以置業」的情況會否因措施推出而得到改善？
第二, 措施能否減少日後樓價大幅回落時對經濟及銀行體系的衝擊？
買家印花稅等同變種「港人港地」
以第一個指標來說，我們認為措施有一定效用。首先我們認同額外印花稅的作用未必太大。市場上的炒家亦幾近絕跡，再加重短炒成本，也不會令此方面的需 求有明顯下跌。但另一方面，「買家印花稅」直接增加了非本地居民的入市成本，某程度上可說是以徵稅的方式，推出全港性的變種「港人港地」措施。眾所周知， 內地投資者購置本地物業的趨勢明顯，官方數字指有2成左右的購買力來自國內；此類需求在新盤銷售尤其明顯。再加上人民幣升值，內地買家佔本地樓市成交的比 重已越來越高。現時以開徵新稅種的方式來提高他們的入市成本，應該可壓抑此方面的需求。
如果內地買家的需求受控，相等於抽走市場上約2成的需求；市場上少了一群豪客，可以預期新盤開價與二手樓價的差幅會回落。一手開價回落，二手樓價升勢可望受壓，本地用家的入市難度亦應有所降低。
成交量回落 體系風險下降
對於第二個指標，我們認為措施同樣有效。在過去的升浪中，一般會出現升市後期成交量急增的現象。舉例來說，在1997年，有17.9萬宗一、二手住 宅成交。而在2011年，數字只為8.6萬宗，今年1至9月亦只有6.4萬宗。站在貸款人的角度，升市末段的大量成交，意味規模龐大的按揭貸款在升市後段 貸出。
1997年7月，新借出的按揭貸款額為325億港元，而未償還按揭貸款總額為3,954億元。即一個月新增的貸款，佔整體未償還貸款額的8.2%。 此一現象在1996年已開始出現，數字之高，代表大量新增貸款集中在升市末段貸出，當日後樓價大幅回落時，在升市後段借出的按揭貸款大都成為負資產按揭， 若再加上失業率高企，勢將大幅增加銀行體系的壞帳風險。
事實上，近兩年因額外印花稅的推出，短線投資者入市比例已下跌；金管局再收緊按揭指引，有關數字亦大幅改善。2012年9月，新借出的按揭貸款額為 183億元，而未償還按揭貸款總額為8,420億元，單月新增貸款佔整體未償還貸款額比例下跌至2.2%。加上600萬元以上物業按揭成數受壓，意味即使 樓價大幅下跌，銀行體系的壞帳風險較1997年已大幅下調。
當然，措施在理論上有效，但政府高官亦已表明，此為非常時期的非常措施。本地樓市問題，除了源於大量外來購買力搶高樓價，亦因供應長年不足，導致應 付本地初次置業、換樓需求亦左右支絀。即使新措施成功壓抑外來購買力，官方仍需要大幅增加住宅供應，才可解決樓價長期高企的問題。

原文刊於經濟日報網站 2012年10月31日