數據看外來購買力

報載稅務局於3至11月，共處理5883宗涉及買家印花稅個案，涉及金額100.3億元。當金額高至百億元時，一般人未必理解其規模，更未必了解數字背後的意義──外來需求可能已適應港府的樓市辣招。

買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty，BSD)於2012年12月27日開徵，政策目標是針對外來買家，公司或非香港永久居民購置香港住宅，需付買家印花稅，稅率為15%。2014 年3月至11月，一、二手市場約有5.2萬宗住宅成交註冊，同期有5883宗買賣涉及買家印花稅，即有11%成交由非永久居民或公司購入。

當然，完全由本地永久居民合組的公司購置物業，一樣要支付買家印花稅。難說支付買家印花稅的一定全部是外來購買力。不過，以成立公司購置物業要支付15%的買家印花稅來說，一般情況下永久居民應會選擇以普通聯名方式入市。估計涉及此稅的買家會以非永久居民為主。

值得留意的是，根據現行稅例，涉及買家印花稅的交易，買方亦一定要支付雙倍印花稅。3至11月期內買家印花稅款項100.3億元，以15%稅率及 5883宗交易計，即此類成交總金額668.7億元，每宗交易平均金額1136萬元，逾千萬元交易的雙倍印花稅率由7.5%起。意味上述5883宗交易， 每宗平均印花稅支出為樓價22.5%。一般情況下，按揭成數上限亦只有五成；此類買家購買一個1100萬元的物業，首期連印花稅支出便達797.5萬元。

由於官方一直沒有公開非本地人購買物業的數據(不知是本身沒有收集抑或有收集但沒有公開)；新近成交中有11%的非永久居民/公司買家，難與過去數 據比較。但在壓低按揭成數、提高交易成本後，此類買家比重仍高達11%，可能反映外來購買力已適應辣招。當然，如果沒有15%的買家印花稅，可能現時外來 買家佔交易比重會遠高於11%。

值得留意的是，梁振英說要放寬入境政策，以吸納外來人才。外來人才來港也要找地方住，在此政策傾向下，即使外來買家比率逐步回升，買家印花稅亦難以上調，未來幾年外來購買力左右本地樓市的力量可能持續增加。

原文刊於信報網站2014年12月16日

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雙倍印花稅措施可考慮進一步調整

上周政府微調雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）建議，地產股的即時反應似乎十分理想。但DSD微調後的首個周末，一、二手市場維持淡靜，成交量未見明顯回升。事實上，一如政府所言，微調不是減 辣，刺激作用理應有限。問題是，在退稅期的微調之外，似乎也有其他理應微調的地方。

首先要強調的是，我們完全理解DSD作為港府需求管理的一環，有其推出的必要-成交量減少，未來即使樓價大跌，影響的規模可較上一個高峰期大為減少。而 DSD的推出，原則上沒有影響到上車客的入市成本；可說是一個權衡「遏抑樓市」政策需要，又不嚴重妨礙上車人士置業需要的平衡方案。是次微調印花稅，令自 住換樓客有更長時間處理樓換樓事宜，可說是體察民情的調整---但似乎可以更進一步。

DSD其中一個較明顯的問題，是適用範圍擴及非住宅物業。在DSD之前推出的另外兩個「D」，即額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD），適用範圍都僅僅及於住宅物業。DSD是三D中，最後推出，亦是唯一涉及非住宅物業的措施。

DSD與總部經濟概念背道而馳
DSD擴大適用範圍，有一定的背景因素，例如非住宅物業價格在2008年以來，亦錄得可觀升幅，政府認為有需要「管理」一下。但DSD適用範圍擴至所有物業，有兩個問題：
第一自然是影響外來投資：香港是亞洲金融中心，數年前港府推動「總部經濟」，鼓勵外商在香港設立地區總部。「購置物業作總部」是不少企業的選擇；但在DSD之下，大規模購買商廈的成本明顯上升，似乎會削弱香港在此方面的競爭力。

其次，住宅物業樓價與民生日用沒有直接相關，當初SSD、BSD適用範圍僅及於住宅物業，其實有一個歪打正着的副作用---引導在量寬大環境下，要購買物 業的資金流往非住宅市場，減少住宅樓價上升的壓力。至於非住宅物業過分活躍為銀行體系帶來的風險-則早已因限制按揭成數而減至一個偏低程度。

因此，我們認為政府可考慮未來將DSD的式用範圍調整至僅限住宅物業；一來是減少外商投資香港的阻力；二來可利用非住宅物業作為蓄水池，避免資金氾濫，集中於住宅物業。

原文刊於經濟日報網站2014年5月21日

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雙倍印花稅微調刺激有限

政府修訂雙倍印花稅條件草案建議，多數意見認為方便了換樓業主，尤其是購買樓花的業主，會有更長時間售出現有居所，有利於發展商賣樓。不過，正如部分發展商所言，有關刺激其實相當有限—原因仍是按揭。

雖然港府微調雙倍印花稅建議後，地產股反應理想，但我們懷疑，一手盤成交量未必會出現大幅增加。以一般成交價2,000萬元以下物業計，雙倍印花稅率是7.5%，持有一個物業的業主，換樓後在指定時間內售出舊居，可申請退稅一半，即退回樓價3.75%金額。近月多個新盤各種名目的減價、回贈，折扣往往逾10%；而一手市場暫未見買家蜂擁入市。我們估計，港府微調雙倍印花稅，刺激料將有限。

當然，對於持有一個自住物業，購買較遠期樓花作換樓用途的買家來說，調整後的退稅安排無疑更為合理。但受制於按揭指引，現時換樓對買家財力的要求，遠較過去為高，即使雙倍印花稅的徵收微調，換樓客的換樓意欲仍會受制。

今時換樓  需財力雄厚

由於現時樓價600萬元以上物業的按揭成數受限於7成以下，對於計劃換樓，購置樓價較高單位的買家來說，要需要支付較高的首期：以持有一個樓價500萬元，計劃購買折實價800萬元物業的買家為例。800萬元物業在正常情況下，只可在銀行取得6成按揭，貸款額480萬元，即新居首期為320萬元。

另一個限制是壓力測試，原則上，持有一個未供滿物業，再購置第二個物業；第二個物業的壓力測試要求會是「現行按息加3厘，供款不逾月入5成」；但如果第二套物業用作自住，其按揭貸款的壓力測試標準可維持在「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」。不過，就算是第二套物業的壓測標準維持，由於借款人已有一套物業尚未償還按揭，銀行仍會要求兩筆按揭貸款在按息加3厘的情況下，總還款不逾月入6成；視乎舊有物業剩餘還款期及新購物業的按揭還款期不同，壓測的大致效果是：新舊物業按揭總供款需維持在月入4成左右。如果換樓客既有物業的按揭供款比重相對於月入已偏高，便難以為新居取得足夠金額的按揭。

簡單來說，港府及金管局近年有多項需求管理/逆周期措施，壓抑換樓需求。原版的雙倍印花稅建議，只是其中之一。修訂後的建議，換樓客的確多了時間售出舊居，安排退稅，但其他措施不變，樓換樓需求仍然受壓。因此，市場不宜期待雙倍印花稅措施微調，會刺激交投有明顯回升。

原文刊於信報網站 2014年5月17日 

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出招背後的政策目標

 上周五政府及金管局再次出招，一言以概之，不外是提高印花稅、收緊按揭。政府出招的表面理由，大家可在新聞稿中看到，我們認為更值得討論的是政府出招的目標。
財經事務及庫務局局長陳家強在出招後接受訪問時提到：市民不要相信樓價只升不跌的分析。長遠房屋策略發展督導委員會成員黃遠輝指出，政府有決心扭轉樓市幟 熱炒風，如果今次的新措施仍然不能令樓價回落，肯定會再有其他新招，包括提高現有稅款，或新增稅項。值得留意的是，過去罕有高官/有官方背景人士，清晰暗 示政策目標是要令樓價回落，如果未見成效，便再加稅。
表面上，今次加印花稅是舊招加辣，其實效果完全不同。特別印花稅是向2年（其後加至3年）內轉售的住宅成交徵稅；換言之長期持有物業投資成本無增加。買家 印花稅是對非本地居民及公司名義的住宅成交徵稅，即本地投資者成本無增加。而今次加從價印花稅，是對所有物業交易即時徵稅（自住、換樓、重建可豁免），是 即時增加所有非自住物業買賣的交易成本。
新招令非自住買家交易成本上升
過去政府推出SSD及BSD，不會增加「本地以個人名義持有物業的長綫投資者」的交易成本。今次加收從價印花稅，便可堵塞此方面的漏洞，進一步降低需求。按揭方面，調高壓力測試標準，限制400萬以上物業的按保成數，是進一步降低按揭槓桿，可說是輔助措施。
有評論指，在SSD及BSD推出後，市場上幾乎已無炒家入市，只餘下用家及長綫投資者；現時再出招，持有多個物業的業主將更不願放盤（換貨的印花稅開支急增），放盤少了，市場供應緊張，但剛性需求不減，樓價仍會持續上升。我們對此有一定保留。
香港沒有太大的露宿者問題，大致上人人有瓦遮頭。所謂「剛性需求」，不是無家可居者等上樓。居於劏房的家庭，很多都是排隊等公屋，而不是等買樓。物業市場 的「剛性需求」，很大程度上出於「買樓必賺、租樓長輸」的心態。看看1998至2003年的大跌市，每年二手成交量只有5萬宗左右，遠及不上1997年的 14萬宗，也及不上近幾年的7萬多宗；便可知道，在樓價下跌時，「剛性需求」也會變軟。（見圖）
政策目標在扭轉「必升」預期
有理由相信，現時政府的房策目標，是透過加重交易成本、降低按揭槓桿的手段，將「樓市必升」的理性預期扭轉。當市場對後市預期由「買樓必升」，調整至「樓價可升可跌」，恐慌性入市的情況便會大為收斂。不但物業市場的風險回落，政府也有更多時間改善供應。
黃遠輝說，如果樓價不回，政府會再加稅。我們認為此非空洞的恐嚇。政黨領袖公開批評特首梁振英「無料到」；地產商踩界拆售非住宅物業。將心比己，特首以下 一眾高官，不展示一下自己「有料到」也不行了。市場有分析，指今次出招後，樓市成交量可能下跌，而成交價持續上升。我們認為，如情況真的出現，將觸發港府 推出更多招數-只要提高置業成本，樓價沒有理由不回軟；扭轉了市場預期，樓價回落、地價回落，增加供應便較現時好辦。

原文刊於經濟日報網站 2013年3月27日