FIXED AMOUNT VS ALL MONIES

 以物業抵押予銀行取得按揭貸款，業主自然需要與銀行簽訂按揭契。而主流的按揭契，又可按物業的抵押範圍，分為固定金額按揭(FIXED AMOUNT)與不定額按揭(ALL MONIES)兩大類。對借款人來說，兩者其實大有分別。

進行物業買賣的時候，物業代理一般會為買家進行查冊，基本目的是確認業主身份，以及物業業權有沒有爭拗(涉及物業的任何爭拗，訴訟方都可以將爭議註在契內，即俗稱「釘契」)。而土地註冊資料中，如果物業有按揭未供滿，在查冊時亦可發現。

如果物業已按予銀行，按揭契一般會有兩種登記形式，最常見的是顯示ALL MONIES。ALL MONIES形式的按揭契，代表以指定物業作為貸款的抵押品，而貸款金額無限制。此種按揭契原意是方便業主未來加按時，不必再與銀行簽訂新的按揭契，節省了法律費用。但要留意的是，此種方便，對借款人來說有一定的代價──如果借款人由提供按揭的銀行取得其他類型的貸款，銀行可自動將按揭物業的抵押範圍擴展至其他貸款。原則上，只要借款人在該銀行還有任何欠款，物業的抵押權就不會被解除。例如在同一銀行欠繳私人貸款、信用卡簽賬，銀行都有權收回抵押物業，賣樓抵債。

 

另外，如果是多於一位業主，以聯名方式持有物業，而物業按揭契又為ALL MONIES形式，萬一其中一個業主於按揭銀行欠了其他債務，即使未獲其他業主同意，按揭物業的抵押範圍亦會自動延伸至這位業主個人的其他債務。

要留意的是，如果按揭契是以ALL MONIES方式簽訂，而業主又真的在按揭銀行取得其他貸款；當業主(即借款人)放售物業時，銀行其實有權要求借款人償還所有在該銀行的債務才讓其贖回物業及放契、直接影響交易。

另一類在查冊時會看到的按揭註冊形式是FIXED AMOUNT，即按揭貸款有一個指定上限。該抵押貸款設立了一個明確的最高抵押金額上限。銀行只會就該特定借貸金額，例如500萬元，擁有物業的抵押權。

對借款人來說，FIXED AMOUNT按揭的優缺點正好與ALL MONIES的相反；在同一家銀行加按時，便需要另簽按揭契約、但按揭物業不會被用於抵押其他貸款。

資助房屋按揭、部分正規高成數按揭，因為風險控制的因素，必然為FIXED AMOUNT按揭契。對於不在此限的一般按揭，原則上借款人是可以在FIXED AMOUNT與ALL MONIES之間作出選擇的。

雖然ALL MONIES按揭契能為未來加按省卻手續和律師費，但其「連帶責任」的特點卻會增加資產被封鎖的風險；相反，FIXED AMOUNT則能清晰劃定債務界線，保障業主免受其他個人或聯名共同擁有人的債務牽連。因此，在選擇按揭契形式時，借款人應審慎評估個人的融資需求、與共同擁有人的信任度，以及整體的財務管理習慣，以在便利與風險之間取得最佳平衡。

原文刊於信報網站2026年7月27日 

按揭現金回贈回升 利好市場穩定

 近日多家主要銀行陸續提高向新按揭客戶提供的現金回贈，這反映銀行對按揭業務的興趣回升。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。而近年銀行向按揭借款人提供的現金回贈，往往隨銀行貸款意願而波動。年初一般按揭的現金回贈上限大約是1.2%，至近日，又有多家銀行把現金回贈的比率上調，個別大型銀行可為貸款額在1000萬元以上個案，提供貸款額1.4%的回贈。

銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

 

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

值得留意的是，雖然不少銀行把按揭現金回贈的上限提升，但現金回贈金額如果超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內，而加上回贈的貸款額不可高於金管局對按揭成數上限的限制。

舉例而言，現時標準按揭成數上限是七成。一個估值1000萬元的物業，銀行根據現時標準按揭成數上限，批出700萬元按揭，並提供7萬元回贈，完全合乎規格。同樣，對估值1000萬元的物業，如借款額是650萬元，銀行提供9.1萬元的回贈(貸款額的1.4%)，計算按揭成數時，總貸款額便要算成659.1萬元，按揭成數變成65.91%(計算還款仍然是以650萬元計算)；也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行有一定彈性提供略高的現金回贈。

相反，如果同樣是1000萬元的物業，而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限700萬元，銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%，亦即7萬元。此外，如果按揭涉及按保，現金回贈一般會基於樓價的七成計算。

總的來說，銀行提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2026年7月14日 

利率可能回升的應對措施

早前有美資銀行對聯儲局年內加息75基點的預測，以及對港元拆息、最優惠利率(P)與樓市的潛在影響。若讀者手頭仍有按揭未供滿，且認同下半年港元利率有回升機會，現在正是檢視按揭安排的關鍵時刻。其中一個值得認真考慮的策略，便是趁部分銀行仍提供具競爭力的定息按揭計劃，及早轉按以鎖定未來3至5年的利息支出。

定息按揭的吸引力在於「確定性」，現時大多數按揭借款人主要選擇H按(拆息按揭)或P按(最優惠利率按揭)。P按現時主流的按息是3.25厘，同樣，H按現時多用封頂利率還款，普遍亦在3.25厘左右。但一旦最優惠利率跟隨美息上升，H按業主將率先面對每月供款增加的壓力；定息按揭的最大好處，正是把未來一段時間的按揭利率「鎖死」。目前市場上仍有銀行推出3年或5年定息計劃，定息期內利率固定，不受HIBOR或P波動影響，而且定息期內的利率較浮息按揭為低，現時為2.73厘。定息期結束後，利率通常會轉為浮息(普遍為「細P」減 1.75%，即實際利率約為 3.25%)。

 

即使未來美息及港元拆息累升75基點甚至更多，業主在定息期內的每月還款額仍可保持穩定，有助做好家庭現金流規劃。

轉按的實際考慮因素：

一、轉按時機與銀行取態：目前仍有銀行願意提供較吸引的定息按揭額度，但隨着加息預期升溫，銀行可能逐步收緊定息計劃的優惠或提高鎖定利率。因此，行動宜早不宜遲。建議先比較多家銀行的定息按揭報價，包括鎖定期、罰息條款(提早還款或轉按的罰款)及現金回贈等。

二、供款能力：即使轉做定息，銀行審批時會以鎖息期之後的利率，評估借款人的還款能力。業主應確保家庭財務有足夠緩衝，以應付萬一樓價調整或收入波動的情況。

三、樓市環境配合：過去一年樓價回升逾一成，部分業主在轉按同時可考慮重新估值。若物業估值理想，或可考慮在轉按時順便套現，以增加理財彈性。

當然，定息按揭並非適合所有人。若你預期美息只會短暫微升，之後便會回落，那麼以不變應萬變，可能更划算。此外，現時市場上的定息按揭，都不附設高存息戶口，對於轉按後手上仍有較多流動資金的人士，這會是一個小缺憾。

總括而言，在利率不確定性增加的環境下，「鎖定成本」是保守型業主的重要風險管理工具。建議及早聯絡銀行或按揭顧問，取得最新定息按揭報價及個人化分析，盡快作出決定。

原文刊於信報網站2026年7月7 日 

美國息口走勢對香港影響推演

 美國銀行於本月下旬作出預測，在中東局勢不再升溫的前提下，估計美國聯儲局將於9月起開始加息，全年加息75基點。如果有關預測成真，對港元利率和樓市又會有何影響？

整體而言，在今年初，市場主流意見傾向聯儲局在年內有輕微減息空間，主要理由是今年為美國中期選舉年，低息環境有利於執政的共和黨；而美國聯儲局主席任期屆滿，讓總統特朗普可以任命自己的人馬，維持低息環境；然而，地緣政治引發的通脹壓力，恐怕會令特朗普維持低息的意願落空。

在今年2月底，美國和以色列對伊朗開戰，導致油價大升後，市場對美息走勢轉趨觀望。油價上升，推動通脹，直接為美國帶來加息壓力。雖然美國銀行的預測暫時只是一家之言，聯儲局實際啟動加息的時間不一定在9月，今年美息上調的幅度也不一定達75基點。但整體上，美息開始走向加息周期，應該是市場主流共識。

 

如果今年美息開始上行，加息幅度又達75基點，對美息和本地資金流動性變化極為敏感的港元拆息，將首當其衝受到影響。在套息交易推動下，預期1個月拆息將跟足美息升幅。最優惠利率方面，歷史經驗顯示，香港銀行不會在美國第一時間加息時就立刻調整P。通常需要等到港元銀行體系結餘跌至較低水平(例如接近或低於500億港元)，且1個月HIBOR持續高企於P減2%以內時，銀行才有足夠壓力和動力加P。預期美息上升75基點的話，本地銀行可能上調最優惠利率25至50基點。

對多數按揭借款人來說，現時1個月拆息約2.95厘，一般拆息按揭利率為H加1.3厘，即約4.25厘；封頂利率一般為「大P(5.25厘)減2厘」或「細P(5厘)減1.75厘」，即3.25厘。即使美息上升，港元拆息跟隨，對多數以封頂利率供樓的業主，不會帶來即時影響。但如果美息持續回升，最優惠利率也被帶動向上時，多數以拆息按揭供樓的業主，便會開始面對每月還款輕微增加的壓力。

理論上，按息微升，不會對樓市帶來決定性的影響。但值得注意的有兩點。

第一、美銀對年內美息上升75基點的前設，是中東局勢不再升溫，這仍然充滿變數。

第二、6月起本地樓市動力放緩，全月一手成交較5月下跌一半。估計與內地收緊資金外流有關。疊加政策因素，可能會放大加息預期對樓市的壓力。

最後，美國銀行對美息上調的預測，暫時止於2026年。暫時市場對更長線的美息變化，似乎欠缺共識。究竟美息會在微升後穩定下來，抑或市場主流判斷美息有更長、更高的升幅，將會是未來左右本地樓價的一個重要因素。

原文刊於信報網站2026年6月28日