二手樓市在乾升？

上周一手新盤銷情暢旺，加上近日政府、市場的樓價指數均見回升，似乎整體樓市已見好轉。但不少意見也指出，樓市轉旺，似乎僅限一手；至於二手成交價 雖見上升甚至創新高，但成交量仍然偏低；價升量不升，似是「乾升」格局。但回顧近年發展，二手成交量偏低，其實已是樓市新常態。

說現時樓市似乾升格局，並沒有錯。以上周末、周日而言，一手有新盤開售，成交逾450伙；同期二手「十大屋苑」成交不足20伙；明顯不算全面旺市。 以過去樓市較暢旺的2007、2009、2010年為例，一般二手成交量均逾10萬宗水平，樓市去年踏入9月調整，1年只有約4萬宗成交，符合「跌市成交 縮」的現象；今年3月以來雖說樓價反彈，但1至7月成交量只有19,000宗水平，按傳統智慧，算是「乾升」，不算是健康的升市；如外圍有利淡消息，少量 減價成交又會令價格回落。

不過，要留意的是，2013至2015年，每年二手成交量都在5萬宗以下，偏低的成交量已維持3年半。可以說，二手成交量偏低，已不是一時三刻的現象，而可能是新常態。

2009年後，金管局陸續收緊按揭指引，由於初期只限制高價物業樓按成數，對上車級二手樓的影響不大。2012年9月之後，第二套按揭物業的供款與 入息比率收緊，此後二手成交量開始放緩；至2005年2月，標準按揭成數收緊至6成，一手新盤的發展商可以推出一、二按吸引買家，無法仿傚的二手市場，成 交只有進一步放緩。

簡單來說，現時申請按揭，不論是按揭成數、計算按揭供款比例的要求都比2009年前嚴格。當然，不管是收緊按揭，抑或開徵印花稅，目標大致上都是遏 抑非自住需求。近幾年二手住宅成交量減少，可以說各類辣招生效的結果；展望未來，除非樓價較明顯調整，否則各項新辣招、逆周期措施估計不會撤回。在此情況 下，未來每年二手成交量維持4萬宗左右的水平的新常態，勢將持續。

過去數年投資需求已被逐步擠出市場，入市的以用家為主，此批用家在三、五年內換樓的數量估計有限，二手市場需求受壓但放盤也少，偏低的成交量，或許也不算「乾升」。

原文刊於經濟日報網2016年8月10日

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乾升下的理性預期

政府、金管局在近兩三年接連出招，雖然樓價未見回落，但卻成功壓下樓市交投。在風險管理的角度來說，不可以說有關措施全無效果；但另一方面，壓低成交量，亦令市場生態大變，令後市更難預測。
以風險管理角度來說，如當局認為未來數年樓價會出現明顯跌幅，為了減少對金融體系的衝擊，「壓低成交量」不失為其中一個方法--在高位入市的人少了，未來樓價即使大幅回落，由於在高位的成交量不多，負資產問題亦不虞大規模爆發。
但要留意的是，成交量低，亦令市場生態改變，過去一些行之有效的樓市指標，開始失去作用。以近10年的數據來說，在2010年之前，大致上成交量與 成交價是同向的，扣除2004年樓市剛由低位反彈不計，樓價要有兩位數字的升幅，二手年成交量要達十萬宗以上，如2007、2009、2010年。
成交量受壓  樓價仍上升
而港府及金管局在2010年下半年起陸續推出額外印花稅(SSD)及收緊按揭指引，結果是2011年開始，二手成交量明顯回落。以2011年7.5萬宗的成交量計，在近10年屬偏低，但樓價卻錄得9.4%的顯著升幅。
更明顯的是2012年，樓價勁升20%，但估計全年二手註冊量只得7.萬宗左右，亦是偏低水平。
簡單來說，在官方措施之下，出現較罕見的「成交量跌、成交價升」現象。過去，此類情況叫「乾升」，亦即只有少量成交創新高，意味購買力未能跟上樓價升幅，會是一個樓價調整的訊號。但此訊號在2011年後開始似乎已見失效：在成交量偏低的情況下，樓價持續上升。
先鄭重聲明，我們不是說：未來即使成交量低，樓價仍會上升。我們的意思是：現時已不可由成交量判斷樓價是否過高。
偏低成交量的理性預期
原因在於， SSD不單令投資者的買賣少了，對自住用家也有一定的影響。對換樓客來說，沽出自住物業，另購新單位，情況會由「持有一個可隨時沽出，不需支付額外印花稅 的物業」，變成「持有一個單位，三年內沽出，不論升跌，要支付賣價10-20%額外印花稅的物業」，財務自由度下跌。
加上過去幾年申造H按的業主，現時供樓利息仍在1厘水平，換樓後新取用按揭利率會升至約2厘水平，意味新居按息開支急增，亦會降低用家換樓意欲。
此中的自然發展便是：物業發展商將主導市場成交， 物業代理行將以一手成交的比重增加，而二手欠缺在「高位換樓」的客源下，很難想像可以將價錢再推高而叫市民入市，另一邊廂，一手市場沒有「國內同胞」去 貨，銷情將肯定不如2012，今天仍樓市積聚的好友，是否如股市般的超買，又或者今天己是一個嚴重超買期？

原文刊於信報網站 2013年1月5日