乾升下的理性預期

政府、金管局在近兩三年接連出招，雖然樓價未見回落，但卻成功壓下樓市交投。在風險管理的角度來說，不可以說有關措施全無效果；但另一方面，壓低成交量，亦令市場生態大變，令後市更難預測。
以風險管理角度來說，如當局認為未來數年樓價會出現明顯跌幅，為了減少對金融體系的衝擊，「壓低成交量」不失為其中一個方法--在高位入市的人少了，未來樓價即使大幅回落，由於在高位的成交量不多，負資產問題亦不虞大規模爆發。
但要留意的是，成交量低，亦令市場生態改變，過去一些行之有效的樓市指標，開始失去作用。以近10年的數據來說，在2010年之前，大致上成交量與 成交價是同向的，扣除2004年樓市剛由低位反彈不計，樓價要有兩位數字的升幅，二手年成交量要達十萬宗以上，如2007、2009、2010年。
成交量受壓  樓價仍上升
而港府及金管局在2010年下半年起陸續推出額外印花稅(SSD)及收緊按揭指引，結果是2011年開始，二手成交量明顯回落。以2011年7.5萬宗的成交量計，在近10年屬偏低，但樓價卻錄得9.4%的顯著升幅。
更明顯的是2012年，樓價勁升20%，但估計全年二手註冊量只得7.萬宗左右，亦是偏低水平。
簡單來說，在官方措施之下，出現較罕見的「成交量跌、成交價升」現象。過去，此類情況叫「乾升」，亦即只有少量成交創新高，意味購買力未能跟上樓價升幅，會是一個樓價調整的訊號。但此訊號在2011年後開始似乎已見失效：在成交量偏低的情況下，樓價持續上升。
先鄭重聲明，我們不是說：未來即使成交量低，樓價仍會上升。我們的意思是：現時已不可由成交量判斷樓價是否過高。
偏低成交量的理性預期
原因在於， SSD不單令投資者的買賣少了，對自住用家也有一定的影響。對換樓客來說，沽出自住物業，另購新單位，情況會由「持有一個可隨時沽出，不需支付額外印花稅 的物業」，變成「持有一個單位，三年內沽出，不論升跌，要支付賣價10-20%額外印花稅的物業」，財務自由度下跌。
加上過去幾年申造H按的業主，現時供樓利息仍在1厘水平，換樓後新取用按揭利率會升至約2厘水平，意味新居按息開支急增，亦會降低用家換樓意欲。
此中的自然發展便是：物業發展商將主導市場成交， 物業代理行將以一手成交的比重增加，而二手欠缺在「高位換樓」的客源下，很難想像可以將價錢再推高而叫市民入市，另一邊廂，一手市場沒有「國內同胞」去 貨，銷情將肯定不如2012，今天仍樓市積聚的好友，是否如股市般的超買，又或者今天己是一個嚴重超買期？

原文刊於信報網站 2013年1月5日