私樓供應量的「黃金比例」

過去本地政壇有所謂「六、四黃金比例」，即在選舉投票中，泛民主派得票率在6成左右，建制派得票則約4成。據說此個「黃金比例」因種種原因近年已被打破。但我們發現，自回歸以來，政府對於公私營房屋供應，似乎一直堅持六四比，固定不變。

運輸及房屋局局長早前透露，估算未來十年房屋供應目標達44.7萬個單位，當中約4成供應為私人住宅。回望當年，董建華的八萬五建屋目標中，5萬個是公營房屋，3.5萬個是私樓，比例是58.9%對41.1%，粗略而言是6:4。十多年過去，政府再推建屋目標，公私營房屋比例始終維持在6:4的水平。

此次政府再度提出明確的房屋供應目標；可能是「八萬五」對於港人有太大的陰影，運房局局長表明新訂的建屋目標主要基於人口增長的需求，與八萬五無關。

客觀而言，局長的說法有理：根據運房局向立法會提交的資料，估計10年後全港住宅數目淨增長29.4萬戶，加上2.47萬戶重建、環境欠佳戶的居住環境改善等，估計新增總需求為42.8萬戶，再考慮空置率等因素，得出44.7萬伙此個十年供應目標。簡單來說，政府的十年目標，建屋量較預期的戶數增長多52%，以應付重建、改善居住環境等需要。

我們翻查了多年數據，回歸後，政府第一次對未來人口增長的估計在1999年進行；1999年時香港人口672萬人，當時估計2009年的人口會達745.9萬，以每戶3人計，即2009會較1999年分別增加24.6萬戶。而八萬五建屋目標如維持十年，會有85萬個單位供應，較當時估計2009年新增24.6萬戶高出246%。事後孔明而言，當時八萬五的目標，的確偏離人口增加的基本需求(至於對新增人口估計偏高，本地人口在2012年底才達717.4萬人，那是另一層次的問題)。

19萬私樓供應或不足

政府現時再推建屋目標，雖然已表明「按照人口增長需求」。但建屋目標中的公私營房屋比例，卻是十多年下來，始終如一。政府的建屋目標中，公營房屋比例一直維持6成水平，可能有多個原因：相關公營機構落力爭取，證明自己的存在價值；民粹意見認為多建私樓是對發展商的利益輸送等等。

但與客觀數據比較，我們認為十年增加19萬個私樓的數字是不足夠的。根據差餉物業估價署及統計處的數字，在2000至2012年間，私樓總存量增加了9.3萬個，同期月入4萬以上的家庭，增加了21.9萬個。過去十多年，樓價飛升，原因之一是供應少，而高收入家庭大幅增加。

未來增加的私樓供應，除了要照顧未來的需要，也應該為過去供應不足作出一定補償。此外，需要留意，未來10年增加19萬個私樓供應，並不是淨增加數字，必須扣除拆卸的舊單位。最後，如果未來10年，高收入家庭增量維持2000至2012年水平，增加約20萬個，私樓整體上仍是供不應求。

其實，政府或可考慮酌量增加私人房屋在供應目標中的比例----供應增加，根據簡單的供求效應，價格將會下跌。一方面可向市場釋出「未來供應穩定增加」的訊號；二來現有的公營機構可能負擔不了公營房屋的建屋目標，據報長策會報告將提及再度引入私人參建居屋的可能性。考慮到數年前政府中止居屋供應時，幾個私人參建居屋項目，不論是購回延遲發售，或售予發展商作私樓，都被指利益輸送。如其再引入私人參建居屋，不如直接將部分居屋興建額改作私樓，在資源運用上，更為有效。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月3日

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下有對策

樓價飛升，不止是香港的問題，中國大地上，各大城市都出現樓價持續上升，小市民埋怨難以負擔的情況。對比於香港以加設幾種印花稅去增加買賣成本，壓 抑需求的做法，內地對有關問題的處理更為直接---以限購令方式，限制已持有物業的家庭入市，但有關政策有一個意想不到的效果—推高離婚率。我們擔心，香 港的辣招也會有另外一些意想不到的效果。

國內限購令的規定視乎城市而有不同，部分地區是已有自置物業的家庭，最多只可再買多一套住宅物業，而且購買第二套物業，按揭成數會較少，按揭利率會較高。

但所謂「上有政策」，內地不少希望購置第二套物業的家庭，已發展出對策。廈門市便有統計，在政府限購令推出之後，市內離婚率急升，按分區計，升幅由5成至一倍不等。

一般分析，有關升幅主要由「假離婚」做成，即夫婦原先聯名持有多於一個物業；按規定，此個「家庭」已不能再在市內買樓。執意要入市買樓的夫婦，便申請離婚，改由一人持有物業，另一方便成為自由身，可以用「初次置業」的條件入市，更可獲較優惠的按揭條件。
夫婦轉讓業權避稅個案料增加

在香港， 港府並未禁止持有物業的個人/家庭購買多個物業；多次推出的辣招(特別是雙倍印花稅)、按揭指引，只是增加了買賣成本、降低了按揭槓桿，應該不會推高本地 離婚率。不過，本地人對樓市的執著絕不亞於內地同胞。網上已有不少討論，研究如何以合法方式避免繳付雙倍印花稅。

大致上的方式，是將二人(例如夫婦)持有的物業，改為單人持有，另一人便變成「無物業」狀態，再入市便可用舊稅率支付從價印花稅。具體的方式不在此討論，但必須指出，有關操作類似國內人以離婚方式應付政策，操作上有一定風險。

簡單來說，物業由二人持有改為一人持有，如何處理物業便是單一業主全權話事。極端而言，新業主將物業出售套現，也不需另一半簽名同意。

不過，與內地人較為極端的「離婚也要買樓」比較，夫婦間的業權轉讓無疑簡單得多。由於手續簡單，估計此類交易數字可能出現顯著上升。

如果是以正規方式轉讓，此類成交會如常登記在土地註冊處內，一個市值500萬元物業，由夫婦二人改為一人持有，登記是有一宗250萬元的業權轉讓。如果此類業權轉讓普遍化，未來更可能影響官方的統計數字。

避稅手法或影響官方樓價統計
上星期我們提到，同樣為了避稅，未來或有更多高價物業會以公司股權轉讓方式進行，此些高價成交技術上不是物業買賣(物業一直由一家公司持有，只是股東有變)，不會在土地登記中出現。相反，親屬間的業權轉移，卻會出現在土地註冊處統計中。

在每月只有數千宗正常交易的情況下，如果大額成交隱而不見，而親屬間的業權轉讓個案增加，已足以影響官方統計的樓價指數，甚至令人錯覺以為，低價物業成交比例回升。

當然，在個人層面，要執行上述轉換業權策略有一定難度。以既有物業仍未完全償還按揭貸款的情況為例，業主由夫婦二人，改為其中一人，需要與銀行重新訂立按揭契。

如果一人收入不足，便未必可以通過壓力測試。同樣地，透過業權轉移，其中一人成為「自由身」，當他購買另一個物業時，因為只有一份收入應付壓力測試，可選購的物業會比二人聯名時的限制為多。

業主如有意採用有關策略，宜小心計算，避免完成一輪手續後，才發現難以在市場購入第二個心水單位。

原文刊於信報網站 2013年6月22日

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自相矛盾的房屋政策

 西諺有云「If you chase two rabbits, both will escape」，一個人不要追逐兩隻兔子，意思類似中國成語「魚與熊掌，不可兼得」。但現時港府的房策目標，似乎就是要追逐兩隻，甚至是更多的兔子，當愈 接近一個目標時，卻注定與其他目標距離愈來愈遠。
上周行政長官梁振英訪問天津，認為該市有很多地方值得香港參考，包括「透過長遠規劃，令下一代香港人住得更寬敞。」
評論之前，先看兩組數字：
天津市面積11,920平方公里，人口1,294萬，人口密度每平方公里888人。
香港面積1,104平方公里，人口713萬，人口密度每平方公里6,544人。
單看以上數字，就知道兩地條件懸殊，香港難以仿效天津。梁特首過去也曾提及希望增加香港人均居住面積，因此「天津規劃值得參考」，應該不單單是恭維主人家，而是梁特首房屋土地政策的目標之一。
樓價如不跌 港人如何負擔更大居所？
雖然香港的人口密度遠高於天津，但情況總有改善的空間。「增加香港人均居住面積」，應該是一個沒有人反對的目標。問題是此目標似乎與港府其他房策目標互相矛盾。
除了「提升人均居住面積」，官方現時仍宣諸於口的房策目標，尚包括「穩定樓價」、「協助中產置業」。
令香港人均居住空間狹小的最大原因，是樓價高企。低收入家庭負擔不了正常單位的租金，市場便出現大量劏房，將幾百呎的房間，劏成幾個幾十呎的套房，租客才 負擔得來。除非港人平均收入明顯提升，又或樓價明顯下跌。否則，如果樓價「維持平穩」，殘酷的現實是，香港人難以負擔面積更大的住宅。
港府近年的「限呎盤」是此類自相矛盾政策下的一個典型措施：樓價難跌，要協助市民置業，只好限制發展商興建小單位。更多的小單位，意味人均居住面積一直偏低。
「提升人均居住面積」也許是長遠目標，未必急於一時。不過，政府一方面希望穩定樓價，另一方面卻要協助中產置業，卻肯定是在追逐兩隻兔子。樓價持續上升的 本地因素是供不應求，為了「穩定樓市」，政府不能在短期內增加供應，便以多項措施遏抑需求。另一方面，為了「協助中產置業」，政府又不時推出措施，鼓勵市 民買樓。
刺激及遏抑措施並存 仿如精神分裂
結果，一些「協助中產置業」的措施，卻產生了「刺激購買力」入市的作用。例如「居所貸款利息扣除」，即俗稱的供樓扣稅。此稅務優惠讓持有物業自住的業主， 每年最多可於應課稅收入總額扣除十萬元。買樓自住的按揭利息支出可以扣稅，而租樓的開支不可扣稅，是政府以稅務鼓勵市民置業，嚴格來說是刺激需求，與「穩 定樓價」的其他政策互相衝突。其他如「放寬白表人士購買居二市場單位」，更是為居二市場平添數千個需求，一些人的確受惠於措施而置業，但卻不利於「穩定樓 價」。
相對來說，另一些「穩定樓市措施」，卻是在阻礙中產入市，例如600萬元以上物業的按揭成數受限、收緊按揭保險適用範圍等；令上車、換樓客必須準備更多首 期。換樓困難，已令中上價物業成交量急降。居於小單位的中產家庭未能換樓，不單是一個家庭不能提升居住空間；他們不換樓，也會影響二手市場放盤量，初次置 業人士也難人市。
上文提及的三個房屋土地政策目標，孤立來看，都言之成理，無可厚非。但綜合來看，卻似精神分裂，又或是周伯通的左右互搏。政府在考慮長遠房屋目標時，除了要交代以「甚麼措施達成某一目標」外，似乎也應該討論一下，究竟目標與目標之間，是否自相矛盾。

原文刊於經濟日報網站 2013年3月27日

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今日出絕招？

  市場本周瘋傳，政府及金管局今日（2月8日）將出辣招遏樓市。我們不是預言家，不知道當局是否一如傳言在今天出招，但我們認為現時主要的政策風險不是「新 辣招可不可以壓下持續高升的樓價」；而是當局受輿論影響，最終被迫以攤牌的方式出招，病急亂投醫，未必可壓下樓價升勢，反而強化「政府無能」的指摘。
單單討論本周瘋傳的絕招，我們認為，今天政府出招的可能性偏低，理由是「出招」理應是高度機密，具體的招數不太可能如此繪影繪聲的流出。其次，近一個星期二手成交回落，官方已達到以出口術方式為樓市降溫的目標，亦減緩了真正出招的需要。
有趣的是，雖然本周瘋傳的招數極為誇張，甚至接近不合情理；但傳言出現後，我們留意到批評政府樓市政策無能的聲音反而較前收斂；認為樓市高處未算高的預言 家也少了發言。反映「政府出招」的確有一定的阻嚇力，樓市大好友也會擔心，樓市會重現「狼來了」的故事---官方在多次「快出招了」的警報後，真的推出重 招。
輿論逼迫政府出招 只為證明政府無能
不容否認的是，政府出招的壓力愈來愈大。施政報告被輿論批評只有遠景，甚至被指在長遠房屋供應上「報大數」。另一方面，施政報告後的樓市反而轉旺，如無意 外，今天公布的中原領先指數會再創新高（這不需要預言能力，也不需要內線消息，全因指數有一定滯後，而最近數周，多個屋苑均出現高價成交，反映在指數上， 幾可肯定將再觸高位）。高官言者諄諄，指出現時樓市風險偏高，但市場反應是成交轉旺，成交價節節高升。市場參與者及利益集團主導的輿論，眾口一詞認為「政 府無料到」，表面上是迫政府以絕招遏市；但背後主旨更似是顯示政府在樓價上的無能，以突顯其「樓市高處未算高」的預言。
試想一下，現時樓價瘋漲，政府如出虛招、弱招應對，不單不可遏抑樓市升勢，更會強化市場「政府無料到」的印象。政府受輿情左右，要證明自己「有料到」，只好以攤牌（SHOW HAND）方式出招---將現階段可行的遏市措施一次過推出。
攤牌式出招 後果難料
但攤牌有兩個後果----攤牌後，如果再無跟進措施，而樓價仍然上升，「政府無料到」的指摘將更深入民心，樓價將失控上升，直至崩潰。此結局的可能性較高，因為現時樓價高企的結構性因素，是2008年以來外圍量寬，加上近10年香港土地供應不足，難以由短期措施化解。
另一個可能性較低的結果是：重招、絕招之後，樓市成功受壓，轉勢回落，但本地經濟與樓市息息相關，樓價回落，也意味經濟收縮。兩種結果表面上不同，但對政府的殺傷力一樣---都是「政府無能」的證據。
我們認為，樓價持續上升後，政府有較大機會在農曆新年過後出招。但我們希望當局有足夠的智慧，看到部分鼓吹出絕招輿論背後的動機，不要被輿論牽着鼻子走， 推出後果難料的重招。接連出招未必有效，反而會影響政府權威。與其透過加印花稅等增加成本的方式遏抑需求，不如着力加快供地，以行動令市場相信未來供應陸 續有來，才是紓緩市民入市壓力的王道方法

原文刊於經濟日報網站 2013年2月8日

長遠房屋策略

上星期我們提到房委會放寬白表居屋資格，文章集中討論「技術問題」，即月入4萬元的家庭可以負擔什麼水平的樓價、政府現時放寬白表資格的作用等。但除了技術問題，原則問題亦同樣重要。

要討論白表居屋的資格，如收入、資產總額應定在什麼水平，除了要考慮此等家庭能否負擔私樓外，亦不能迴避原則/政策目標的問題，如港府應該資助市民置業嗎？政策上又有否定下某個比例的家庭要有自置物業的目標？

現時房策欠清晰目標

在第一任特首董建華年代，曾定出「7成家庭居於自置物業」的目標，繼而有「八萬五建屋」大計。其後由於樓價暴跌，輿論歸究於八萬五，建屋目標最終以「無提即不存在」方式撤回。繼任的曾蔭權、梁振英都避談建屋目標及居於自置居所家庭比例。

房委會將白表資格放寬至月入4萬元，不少意見認為上限過高，因為月入4萬元的家庭應該不必官方資助，可自行購置物業。但更重要的原則問題是：政府應否以公帑資助部分人置業？以貸款資助置業或是興建資助房屋的目標又是什麼？

董建華年代，政府有意於十年內令7成人居於自置物業，所以推出種種置業貸款計劃；另一方面，由於私人市場供應不足，所以在「八萬五」中，每年有3.5萬個單位由私人興建，5萬個由政府負責。不管我們是否同意七成置業目標，至少在董建華年代，房屋政策是有清晰目標的。

房屋福利界線代定

現時房委會及房協均將居屋及置安心的白表資格定於4萬元水平；我們並不肯定，政府是否認為月入4萬元以下的家庭都應獲得房屋福利。由於欠缺清晰的房屋目標，眾多政策推出的時候便顯得支離破碎。例如首批置安心只有不足一千個單位，但開放白表資格至月入4萬元，卻有數以十萬計家庭符合資格申請，最終只會令置安心變相成為抽獎活動—只有少量家庭受惠。

當然，考慮到政治現實，制訂長遠房屋目標，不單是政府魄力的問題，也涉及如何凝聚社會共識。在可見將來，也許港府都難以說清楚長遠房屋政策的目標。但在公營機構將白表資格放寬時，官方起碼要表明，月入4萬元以下的家庭是否都應享有某種房屋福利、政府對符合申請資格家庭數目的估計、政策對政府財政影響等。遺憾的是，即使是上述的問題，政府都未見有提及。

想深一層，香港不單房策欠奉，連長遠人口政策以及各項社會政策都是以救火隊姿態出現，回歸後一直作領導的高官，你們會再怎樣推諉？

原文刊於信報網站 2012年12月8日

置安心抵買嗎？

 房協首個置安心計劃，將於下月接受申請，折購價由240萬元至510萬元，以7成折扣計，市價即343萬至729萬元。究竟如此訂價水平，是否合理？對合資格家庭來說，又是否「抵買」？
房協的資料提及，項目實用面積平均呎價為$6,510，售價為市值7折，即實用面積呎價為$9,300。由於房協未有提及屋苑實用率，難以將數據轉化成市 場慣用的建築面積呎價。如果以實用率8成計，即項目市值建築面積呎價為$7,440；此一呎價除了略低於區內兩個龍頭屋苑盈翠半島及灝景灣外，已高於同區 其他屋苑。當然，其中最大的變數是「實用率」，如果屋苑實用率略低，即建築面積較高，建築面積呎價反而會下調，以實用率75%計，置安心市值建築呎價將與 區內眾多二手屋苑相若。
留意資助房屋流轉率低
其次要考慮的是未來流轉。資助房屋最大的優勢是較私人物業有一定的折扣；而缺點是受惠資格有一定限制，流轉率低。以居屋為例，現約有25萬個未補價單位，但居二市場在2011年只有1,659宗成交，年流轉率約0.66%.
相對來說，根據差餉物業估價署統計，香港約有111萬個住宅單位；而去年二手住宅成交約7.5萬宗；二手私樓流轉率約6.8%。簡單而言，購入一手的資助 房屋，如不為單位補價，在市場上出售單位的難度較私樓高約10倍。不過，購入資助房屋的買家，本身可能已預期購入單位為純自住，未必有考慮未來出售的安 排。
政府似乎正著力改變資助房屋二手市場成交偏淡的局面。置安心的白表申請資格入息上限，以及2013年起白表購買居屋第二市場單位的入息上限，都定於4萬元水平。根據統計處數據，本港大概有77%家庭收入低於4萬元。
新供應未配合 新增白表客難受惠
白表資格的放寬，將令大量中高收入家庭有資格購買未補價的資助房屋（當然要符合其他要求，例如資產值、近年是否持有物業等）；理論上有助提高第二市場的流 轉率。考慮到潛在需求可望增加，加上此類單位可獲9成按揭安排；未補價的資助房屋成交量勢將上升。政府的如意算盤應該是：部分白表家庭可在第二市場入市， 一定程度上紓緩私人住宅市場的「剛性需求」。如果未來白表資格維持放寬，現時以折扣價購入置安心/居二市場單位，在限制轉讓期滿之後，以免補價方式出售單 位便較易被承接。
值得留意的是，白表資格大幅放寬，可能預示着房屋政策核心原則的改變：中高收入家庭都可成為被資助對象。一個月入4萬元的家庭，現在有了申請置安心/購買 居二市場單位的「福利」，可能考慮會否透過新政策獲利。但現實是置安心供應緊張，新居屋更是未知可在何年何月面世，在新供應亦未能配合的情況下，單方面提 高白表資格，合資格家庭看來可享新福利，但現實或只是望梅止渴。

原文刊於經濟日報網站 2012年12月5日

樓市後向的另類指標

QE3推出之後，市場氣氛一度好轉，2個開售的新界新盤，亦獲理想承接；但二手樓市反應似乎一般。在政府加快預售樓花批核程序後，市場預期本月會有7個新盤同期應市；在短期供應增加下，後市走向如何，值得留意。
官方是否壓樓價 可看高官動作
在曾蔭權任期下半段，大約2010年初，樓價開始上升，市場要求政府推出措施應對－－結果港府初期只針對發展商售樓手法作出監管，未有着力增加公私 營房屋的供應，加上資金流入，結果樓價持續上升。當時金融海嘯的影響仍在，市場對後市並不是一面倒樂觀，公司同事在討論後市走向時亦沒有一致的觀點。但有 同事卻提供了一個另類的指標－－在市場對後市莫衷一是之際，他碰巧知道政府內一位不直接掌管房屋、土地政策的局長剛置業，他的解讀是：局長級人馬會第一時 間知悉官方會否推行遏抑樓價政策，也會掌握有關措施的力度、底綫；既然連局長都決定入市，意味官方打擊樓市的決心及力度有限，在外來資金持續流入的前提 下，估計樓價將有可觀升幅。
當然，高官入市，可以有很多原因，他可能是有換樓需要而置業。但人同此心，如果有關官員知道政府將有措施大力打擊樓市，理論上即使有實際需要，亦不太可能在當時斥資入市。
現時的情況與2010年時相似，利好、利淡的因素充斥。利好方面，市場估計按息將維持低企。利淡方面，中國經濟增長有放緩迹象，可能出現硬着陸。而 港府是否有決心在現時樓價偏高、但前景又充滿變數的情況下大力增加供應，便是其中一個左右後市的主要因素。在行政會議中，有幾位持有較多物業，或直接掌控 土地供應的局長、行會成員已表明在任期內不會入市。但在整個決策層中，其他局長、行會成員仍是春江鴨，我們認為傳媒應該格外留意有關高官的置業動作。
如高官相繼入市 政策力度成疑
我們估計，即使官方有重大措施遏抑樓價，事前應該不會有司局長偷步放盤。但如果政府沒有重大行動針對樓市，卻可能出現司局級官員放心入市的現象（政 策維持不變，輿論亦難以指責相關官員由此獲利）。 因此，如果傳媒發現有多於一位的高官在短期內入市，可能意味港府不會再出重招遏抑樓市。
當然，即使有官員放心入市，亦不代表樓價一定上升，這只不過是政府會否推出重大措施的一個早期預警訊號。

原文刊於經濟日報網站 2012年10月10日

政府宜提供中產租住房

梁振英政府近日推出多項房屋措施，主題都是圍繞增加供應，到目前為止，評價最好的似乎是工廈改建出租住宅的政策。評論認為措施會刺激大量租盤出現，不但可舒緩劏房問題，甚至能有效壓抑租金升幅。

不少港人居於市區劏房，生活環境並不理想；個別違反消防條例的劏房，更對住戶生命帶來潛在威脅。政府推出新措施，回應市場對市區小型單位的龐大需求，可望舒緩劏房問題，對現時居於劏房的一眾住戶，自然喜出望外。

工廈改建住宅出租政策，另一備受好評的原因是規模大，而且潛在供應充足，更提供足夠誘因，吸引業主改建。官方數據指市面上有700幢工廈可作改建；工廈面 積大，保守估計每幢改建工廈可提供逾100個小型單位，潛在供應量已是7萬個。加上政府開出改變用途免補地價的優惠條件，應該可吸引一批工廈業主申請改 建。而大量工廈鄰近市區鐵路車站，出入方便，對有需要租住市區迷你單位的租客來說，亦有足夠賣點。

我們同意有關建議用意雖好，但措施未必會令私樓住宅租金下調。當首批工廈改建的出租單位應市時，無疑會吸引一批原劏房戶租用，鄰近的劏房市值租金或會下 調。但劏房與主流屋苑所針對的，畢竟是兩個市場，現時租住劏房的，以低收入家庭，或入息不高的年輕人為主；而主流屋苑租盤的住客，則以小家庭居多。劏房租 值下跌，不代表主流屋苑租金回落。

工廈改住宅 難配合小家庭需要

工廠區由於欠缺社區配套(如學校、街市等)，單身上班族或可接受，卻未必能滿足一般小家庭的住屋需求。工廈改建住宅，效用可能只局限於改善劏房戶的居住環境。

對於那些欠缺首期、「被迫租樓」的小家庭，要面對的是另一問題：業主強勢，可在租約期滿後大輻加租，租客不就範便得另覓居所，可謂廢時失事，這不是單靠工 廈改建住宅可解決的。事實上，現時租客欠缺的，是一個「長期租樓」的實際選擇，只靠私人市場供應，恐怕不能解決有關問題。

我們建議，政府可考慮推出升級版公屋，或者中產租住房，給那些符合收入及資產限制的家庭申請租住。重點是官方宜與租戶訂下較長年期(如5年)的租約，承諾 租期內不加租，令小市民有一個「長期租樓」的選擇，不必過著2年一搬，像遊牧民族一樣的生活；亦不用為了避開年年上脹的租金，而被迫提早置業，過早負上龐 大的按揭債務。由於「長年期租約」、「受限制的租金」，都不是私人市場會提供的，只好訴諸於公營。

政府宜考慮中產租住房 提供長期租樓選擇

配合中產租住房，在目前的低息環境下，我們更建議官方可考慮將中產租住房證券化，即推出專門的REITS，回報率可設定在2厘多的水平，供小投資者認購， 令他們可分享較固定的回報，實行藏富於民。在此情況下，小投資者有固定、低風險的回報，小租戶對未來數年的租金開支亦有較佳的預算。至於私人市場，特別是 小型單位的租金，或可因租盤供應增加而受壓，最終亦可望遏抑樓價的升幅；下星期我們會嘗試闡述中產租住房的較完整概念。


原文刊於信報網站2012年9月15日

再論工廈改建住宅出租

官方推出梁十招，以增加供應為政策主軸，回應目前樓價高的問題。市場普 遍認為，梁十招屬雷聲大雨點小，最近兩個新界盤以天價開售而銷情理想，似乎預示了「招數無效」。唯一較多好評的，是將工廈改住宅出租這一招，多個評論認 為，由於廠廈改建出租單位免補地價，或吸引一批業主申請，令租盤在短時間內急增，甚或可拉低私人住宅租金。
很久以前我們在本欄提過，樓價高企、又與租金互相追逐，加上政府已「修訂」租務管制條例多時，租客每隔一兩年就要面對「加租或迫遷」的問題。我們認 為，在增加公、私營住宅供應之外，官方宜考慮提供港人一個「長期租樓」的選擇。只要每年有幾千伙公營、可供長期租住的單位供應市場，不單滿足社會對小型單 位的租賃需求，紓緩劏房問題，也可遏抑高昂的租金，令市民有多一個「長期租樓」的選項，不必為了避開每隔一兩年被加租的困擾，最終被迫入市。
工廈鄰近鐵路交通方便
當時我們提議撥出部分新地皮作「中產租住房」，向不合資格申請公屋的中產家庭，提供一個租樓的選擇。官方將工廈改建為住宅出租的建議，比起中產租住 房似乎更為快捷有效。畢竟由土地平整至單位落成出租，動輒4、5年時間；而市區有大量現存工廈，改建為住宅應可大大縮短單位供應由平整至落成所需的時間。
不少分析指出，對租客來說，工廈有不少「優勢」。由於工廈鄰近鐵路，交通方便；而此等物業本身的缺點是欠缺配套，例如鄰近地區可能欠缺學校、社區設 施等，對希望遷出老家、住近上班地點的年輕人來說，也不算是大問題。站在業主的角度，在香港去工業化之後，不少工廠已變為貨倉等的次商業用途，若將工廈變 身出租住宅，租值可望翻兩番，此措施對雙方可謂雙贏。如果供應充足，本港整體住宅租值亦可望回落。
工廈轉住宅 租金未受限
但我們對於「工廈改住宅」會拉低私樓租值的觀點有一定保留。以「政策目標」來說，政府推出有關措施，應該是要取締危險而且違反建築物條例、消防條例的劏房；而不是要「拉低租金」。因此，官方相信不會限制工廈轉私樓的租金上限，及沒有限制未來加租的幅度。
對持有工廈的業主來說，改建為住宅出租，由於免補地價，應該十分吸引。在業主來說，這始終是一盤生意；沒有誘因將單位租金定得太相宜。如果工廈改住 宅的進度、規模不如理想，供不應求時；租期屆滿，業主亦同樣會上調租金。對現時居於劏房的租客來說，唯一好處是可望遷往建築結構較完善的地方。此類單位對 市場的影響，亦僅僅在於令現時劏房的租金回報下跌，相信回報回調到約8至10厘時止步，對大市的影響不會太大。
有助改善劏房住戶環境
我們仍要指出，工廈改建住宅出租，劏房住戶居住環境可改善；用意雖好，但只可視為整體房策的「治標」措施。5至10年後，第一批出租單位的租客成家立室時，如果市場上仍然沒有足夠的公私營住宅可供購買，他們仍是難以置業，怨氣仍有機會大爆發。
因此，我們認為，「公營中產租住房」的概念仍然值得政府考慮。與廠廈改建單位出租的最大分別，在於前者的租金升幅是可控的，不會出現數年間租金大升3、4成的現象，而且官方可提供較長年期的租約，當市場中有一定數量的單位租金升幅受控，才可令整體私宅租金升幅放緩。

原文刊於經濟日報網站 2012年9月12日

人口政策對長遠房屋規劃的影響

特首梁振英在本周四推出十招壓市，招數圍繞增加供應，雖然短期內可應市的單位不多(事實上亦不可能 多)，但在政策方向上，政府是走出了正確的一步。但大家要留意，政府沒有提及「長期」供應，迴避的原因，可能是怕一旦討論長期供應，便涉及「長期需求」的 問題，而背後又牽涉更敏感的人口政策。

早前我們提到，不論是評估後市發展，或是官方制訂房屋土地政策，都應考慮外來購買力，特別是國內買家的影響。「內地人」在各方面對本地的影響愈來愈大，我們甚至認為，房屋問題--很大程度是與港府人口政策有關。

梁振英在競選特首時，一直表現出關注本地人住屋問題，曾說公屋每年供應量應達3萬個；他上任後，不待10月施政報告，便於7月中公布興建青年宿舍、批准白表買家購買未補價居屋等。有關措施或有治標作用，但要治本，似乎仍欠長遠規劃。

我們認同劏房、「棺材房」等問題嚴重，政府財力可做到的，應盡力改善市民住屋條件；上述措施無疑可緩解迫在眉睫的問題。港府只要找到合適用地，加大公屋、居屋或青年宿舍的供應量應不難。

住屋需求取決於未來人口組成

但作長遠規劃，要考慮的不只是「當下」的財力是否足夠，還要估量「未來」對住屋方面的需求---掌握需求量，才可定下長期的供應量，最終涉及的是政府的人口政策及規劃。

例如說，每天150個持單程證來港的人士，當中有多少會合資格/有需要居於公屋中？父母是國內居民，在港出生的數萬名初生嬰孩，他們是香港永久居民，當中 有多少會來港居住？又有多少人合資格申請公屋？政府如對此方面的資料茫無頭緒，亦難以確定究竟一年要建多少個公屋單位，才可達成「3年上樓」的政策目標。

未來人口政策或有大變化

一般人的印象，可能以為梁振英擅長於房屋土地政策，其政綱第一章就在討論人口問題。梁振英未上任前，亦已叫停2013年私立醫院雙非嬰配額，試圖令我們相 信他對人口政策及此對香港未來的規劃有一定的概念。此外，梁氏委任了林奮強入行政會議，一般人對林的印象是「地產分析員」，但他在年初接受傳媒訪問時曾提 到，香港經濟增長在過去十多年跑輸新加坡，其中一個原因是新加坡著力吸納較有競爭力的移民，新加坡新移民中有75%具大學學位，而同期香港的只有8%持有 大學學位。低技術移民比重太高，令香港人均產值下跌。林氏進入行會後接受傳媒訪問，也曾提及本地住屋問題，涉及長期人口政策。

梁特首將人口政策放在政綱之首，新委任的行會成員中，又有人曾表明香港的經濟、房屋問題涉及人口政策，是否預示新政府會在人口政策上有較大動作，值得我們留意。樂觀地想，如果港府有辦法提升新來港人口的競爭力，未來整個房屋市場的局面或會完全不同。

事實上，如果新來港人口以單程證為主的情況不變，而港府又與現時一樣，沒有審批權；未來新增人口可能較需要大量公屋。相反，如果新政府有方法改變日後來港人口的組成，香港的經濟或可注入新動力，而新的住屋需求可能不是公屋而是較多的私樓。

原文刊於信報網站 2012年9月1日

政府放風 新房策料醞釀中

 特首梁振英早前公布「白表買居二市場單位」後，暫時在房屋、土地政策上未見有大動作，加上政府將施政報告的發表日期由10月推遲至明年1月；未來數月，政府已被認定「無甚作為」，但我們傾向認為官方是在謀定而後動。
梁振英在之前的立法會答問會中，宣布由2013年起，每年推出5,000個白表名額，購買未補價的居屋第二市場單位。由於居屋供應未見增加，但需求卻大增，刺激居二市場的成交價量齊升，更令市場早前對梁振英政府會推低樓價的疑慮一掃而空。
施政報告發表日期由10月改至明年1月，料在此之前官方都不會有大動作。如果外圍因素無大變化，樓價升勢料必持續。
值得置業人士留意的是，在施政報告之前，官方似乎已透過非正式渠道，透露政策方向，測試輿論反應。例如被視為梁營一分子的房協鄔滿海提出「夾屋優於『置安 心』」的觀點、個別房委會成員建議政府再推出置業貸款、某傳媒報道官方正考慮全面限制第二套房按揭等。以上種種說明官方對樓市不是全無後着，較合理的推測 是，「5,000個白表名額」倉卒推出後，反刺激樓價上升，官方需要更多時間對其他措施再作詳細考慮，順便透過非正式渠道發放消息，測試市場反應。
我們一直認為，在眾多可遏抑樓價的措施中，穩定地增加土地供應是最直接的方案；而針對現時非本地資金的比重愈來愈高，政府應增加對資金流動的監察，以確定 來港購置物業的資金都由正當途徑而來。至於上文提及的「放風」措施，官方在實行前，應小心考慮會否與政策目標有所衝突。
細研政策 避免自相矛盾
大家都說樓價高企，很多人買不起樓。要「解決」此問題，有兩個方向，其一是官方推出各種措施，協助市民置業，如置業貸款資助、批准以白表資格購買未補價居 屋等。另一政策方向，是運用行政手段，壓低樓價；方法不外乎增加供應或遏抑需求。前者如增加私樓/夾屋/居屋供應；後者則包括推出特別印花稅、限制按揭成 數等。
很多時候，政府會將這兩類政策混合推出，但兩者在方向上，是互有衝突的。政府協助市民入市，等同刺激需求，令樓價上升；至於推出各種限制令成交量回落，反過來可能增加市民置業的難度。
「5,000個白表名額」是第一類措施，受惠的5,000戶，在不用補價的情況下，有機會在居二市場以較低價格購買單位；但整體置業需求會隨之增加，結果便是居屋以至細價樓樓價應聲而上。
「限制按揭成數」，尤其是限制「二套房」按揭，屬於第二類措施，通過壓低置業，特別是換樓需求，從而控制樓價升幅。但在本質上，限制按揭成數令業主樓換樓的難度增加，亦間接令「上車級物業」的放盤減少，影響初次置業人士的入市機會。
港府推遲了施政報告的發表日期，有額外的2個月時間作出規劃，希望來年推出的房策，不會再出現左手打右手的情況。

原文刊於置業家居 2012年8月25日

再論國內買家帶來的系統風險

上星期公司同事與一位股評人聚會，話題離不開樓市，大家都認為本地樓價高升，離不開國內買家的影響，但明顯大家看待「國內買家對香港樓市影響」的視角有別。

面對市場認定國內買家推高樓價，特首梁振英曾在政綱中提及「港人港地」，不少分析也認為香港應該對非本地人購置住宅作出一定限制。該位股評人卻認為，香港「打開門做生意」，「不會」、「也不應」在此方面多加限制。

我們卻認為，「以客為先」自是應有態度。但監管機構不應有「打開門做生意」的態度；採取措施減低系統風險是絕對必要的。

對政府來說，必須考慮外來買家在物業市場的影響愈來愈大，會對本地民生帶來什麼影響，而不是只考慮如何「做生意」。

我們先討論一下國內買家透過申請港元按揭購置本地物業的影響。不少人以為「國內客置業大都以現鈔支付。」事實上，由我們日常業務接觸的個案所知，國內買家購置本地物業申造按揭的不在少數。

由國內買家的角度看來，港元按揭利率極低(現時國內房貸為6.55厘左右，是香港一般新造按揭利率2.15厘的3倍)，似乎沒有不利用如此廉價槓桿的理由，即使按揭成數受限(例如5成)，借款人都獲2倍的槓桿比率。

按揭槓桿推動逾倍資金進入樓市

談到槓桿，要留意的不只是一般人所了解的「投資潛在收益與本金比率」的槓桿。國內投資者由於匯價等因素一面倒看好本地樓市，願意支付的溢價比本地人更高，加上按揭的槓桿作用，對樓市有其加大作用。

一名非本地買家把資金由外地投進香港樓市，假設金額為1000萬元，並不是只多了1000萬元進入樓市，以按揭成數5成計，足足有2000萬元投入樓市， 而此等買賣多為市場「新高造價」。在外來買家持續看好本地樓市的情況下，加上按揭的槓桿效果，結果便是樓價升幅遠高於一般人想像。

其次是非本地業主的按揭大量增加，帶來的系統風險問題。我們已十分了解香港人處理負資產物業的態度：「除非走投無路，否則繼續供樓。」在

2003年樓價較1997年高峰期下跌7成，就算失業率高達8%，按揭貸款拖欠比率仍只是1%左右。但對於近年大量出現的國內買家，我們卻不知道他們的持貨態度是否與香港人一樣。

極端一點的假設，如果樓價下調，國內買家持有的香港物業成為負資產，並且斷供，本地銀行是否有足夠的經驗去追收差價？在「減少體系風險」的角度看來，現時的措施並不足夠。

現時金管局的按揭指引：如物業非自住，按揭上限為樓價5成，如申請人主要收入非來自香港，按揭成數需再下調一成，即按揭成數只為樓價4成。由「磚頭價/抵 押品價值」的角度看，即使借款人斷供，樓價也要下跌逾6成，銀行才會有具體損失，風險看來不大。問題是：我們是否希望香港的銀行只看磚頭決定是否批出按 揭？

更重要的是：外來買家收入以居住地的貨幣為主，購買香港物業，申造港元按揭，卻是以港元還款，匯率是會升會跌的，如果港元匯價上升，便會影響外來買家的供 款能力。要減少此方面的風險，我們認為金管局應該發出指引，收入非以港元為主的買家，在申造按揭，應該有更別於本地人的授信要求。上述建議亦不是任何歧 視，不管外來買家的主要收入是美元、歐羅、人民幣，因為都涉及匯率風險，都應該一視同仁的對待，而此等外幣借貸帶來的風險，在英語國家中實早有先例可緩。

如不涉按揭 更應確定資金乾淨

此外，對於「國內客置業大都以現鈔支付。」此一傳說亦值得一談。現時本地「上車級」物業已在300萬元左右，新盤平均售價更逾千萬元；金額應非一般國內人 士以正常途徑外移資金可以應付，當中是否可能涉及任何「洗錢」活動？如果以現金支付的情況真的普遍，監管機構理應多加留意。

我們一直建議，非本地買家來港置業，由於涉及大額現金，不管其國籍，在交易過程中，都應有一定機制，確定有關資金來源合法，不涉及洗錢活動。此種建議不涉及任何地域或種族歧視，而是關乎法紀，及本地金融中心聲譽的問題。

原文刊於信報網站 2012年8月25、26日

樓市的「非本地」因素

早前有兩位地產界人士接受電視台訪問，暢談樓市；二人大致仍看好樓市前景。面對坊間不少的疑慮，兩位受訪者均認為，現時情況與1997年大有不同，故樓價升破高位，並不代表有下調壓力。

其中一位被訪者更認為，以供款負擔比率計，1997年的平均按揭負擔比率高於入息中位數的8成，而現時只是4成左右，反映目前一般買家的負擔遠較97年時 為低。另外，在特別印花稅推出後，樓市基本上由用家及長線投資者主導，缺少了短線炒家及其所引致的波動性，市況遠較當年健康。另一位的意見則認為此刻市場 參與者對後市極有信心，樓價在短期內難出現調整。

在任何市場，當價格已屆歷史高位時，總有偏淡的意見認為調整將至，也會有偏好的意見指「今次情況與以往不同」，又或「價格雖已屆高位，但不代表有下調壓力」。當然，2012年再不是1997年，歷史不會簡單地重複。平心而論，現時的市況，的確與1997年不同。

就「負擔能力」來說，以同一標準計，現時平均的按揭負擔遠較1997年為低。但按揭供款佔家庭月入比例低，並不是因為樓價便宜了或一般人收入大幅上升；只 因按揭利率現處於歷史上極低的水平。我們已多次指出，按息可高可低，一旦利率正常化，目前以僅僅通過按揭壓力測試的負擔比率(供款在低息環境時已佔月入一 半) 申造按揭而入市的買家，如收入未有相對地增加，恐怕會陷入財務困難。

外來購買力成樓市新變數

另外，那些以「負擔能力」為指標，認為現時樓市以用家為主的評論，其實沒有考慮樓市現正面對另一大問題：外來購買力的影響。

在政府推出特別印花稅之後，本地傳統的樓市短炒活動的確大幅減少，但大量外來的資金(主要來自內地)亦在近年湧入市場。在較受關注的一手市場，根據代理的統計，內地買家便佔成交量的2至4成。正是此批購買力，支撐著現時「天價」的一手市場，二手樓價亦被帶動而持續上升。

以「負擔能力」作為衡量樓市的指標，背後的假設是：一個地區的樓價，最終取決於當地人的購買力；當供款負擔偏低時，市場會較為健康。但如果基於某些原因，令國內資金絕跡本地樓市，我們幾可肯定，樓價會在低負擔的情況下出現調整。

基本上，本地炒家或投資者有一套固有的運作模式。樓市上揚時，他們透過眼光、人脈，購入比市價略低的單位，善價而沽；樓市下調時，他們便減少持貨。但近年國內買家大舉進入本地市場，我們並不熟悉他們的持貨模式，甚至真正的入市理由。

或許他們有些是看好香港物業的長線前景而前來投資；也有些因為子女在香港出生，取得居留權後，購置單位供子女日後居住、讀書；至於當中有否涉及「洗錢」的需求，則不得而知。

外來資金持貨模式未明朗

我們明白，即使1997至2003年間樓價累跌7成，絕大多數本地業主仍維持良好的還款紀律。未來樓價如果有類似的調整，非本地買家的行為模式是否與港人一樣？抑或大有不同？對金融體系可會有什麼影響？

更重要的是，這些非本地需求在未來會否持續增加？依照現時的發展，國內買家的影響力已到了不容忽視的地步。不管是一般人衡量後市，或是官方制訂房策，都不得不考慮此「非本地」因素。

未來數星期，我們會以樓市/房屋土地政策及其目標為主軸，嘗試討論港府在制訂、修訂及落實各項政策時應當考慮的各種因素。

原文刊於 信報網站 2012年8月18日

地產黨與共產黨決戰之勢升溫

信報專欄作者王岸然早前立論，指現時香港政局，大有地產黨決戰共產黨之勢。筆者認為，觀乎近日的發展，有關趨勢日漸明顯。即使對政治不感興趣的讀者，亦應留意上述趨勢的影響。
所謂地產黨，即一般人口中的「地產霸權」，他們受惠於過去的「大市場、小政府」政策，在建築面積上被監管者放水、在土地供應上因偏緊而蒙受厚利。由 於現時沒有政黨打正旗號以共產黨名義參與香港政治，相信所指的「共產黨」，可能是指獲得中央認可的一股政治力量，他們政治立場保守，但求企圖以經濟發展來 維穩，營造和諧局面遮蓋各種求變的聲音。
一般分析認為，香港的政治充滿張力，其中一個原因是香港的特首有兩個老闆，其一是北京中央政府，另外是整體香港人，兩個老闆的意見、喜好，往往並不 一致。但在「復建居屋」這個議題上，兩個老闆大致上都支持---唯一擔心的是會得罪地產黨。在現時政府民望低企、官員們都焦頭爛額之際，得罪一下地產黨， 反能獲得一般香港人，尤其是無樓階層的掌聲。
政治減壓：梁以行動表明與前任不同
在曾蔭權時代，官方一直維持2002年以來「孫九招」的土地供應偏緊方針，直至京官王光亞發聲讚揚澳門房屋政策，暗批港府無所作為，曾蔭權才在去年 宣佈復建居屋，但拖了一年，政府才找出幾幅蚊型地皮，以興建居屋；弄得梁振英要在其政綱中以粗黑體強調「復建居屋」此一政策目標。
梁氏上台後更多次表明心跡，最近在接受電視台的訪問中，表明不會因地產商的評論而改變復建居屋的決心；更強調自己的服務對象是700萬港人，不是單一產業。梁特首是否暗示其前任以某一產業為優先服務對象，大家可自行解讀。
梁氏上台以來諸事不順，民望低企，有充足動機爭取民意。除了長者乘車優惠此類小恩小惠的措施，最能獲取掌聲恐怕仍是房屋政策。其復建居屋的方針亦可視為挽救民望工程的一部分。緊接而來的，相信是增加居屋、甚至是私人住宅的土地供應。
官方有能力大增土地供應
雖然上屆政府不斷強調復建居屋需要解決大量技術問題，例如，難以覓地等；但連任的財政司司長曾俊華近日在網誌表示，將釋放工業用地，改作住宅用途。 只要大家環顧觀塘、荃灣、長沙灣等工業區，便會發現有不少舊工廠(部分更是由房委會持有)，被改作臨時停車場或高爾夫球練習場地；相信只要政府有決心，找 出地皮興建居屋，或釋出土地增加供應，其實並不太難。
整體來說，在上屆政府偏緊的土地供應、對發展商售樓手段「隻眼開、隻眼閉」的環境下，本地發展商有著一個極利好的經營環境。政府在施政時，亦有意無 意偏向發展商的利益。但新一任政府上台時民望低企，有極大動機討好普羅階層，在形象上需要與地產黨割蓆，在行動上更要表現新政府與前任大有不同。
在議會上，各大政黨都同意增加居屋供應，不太可能遇上「拉布」。在執行上，政府亦有能力在短時間內(指在梁氏競選連任前)，大量增加房屋供應。
我們預期，除非樓價因外圍因素變化而大幅下調，否則梁振英任內，會維持偏向寬鬆的房屋、土地供應；程度足以令樓價出現根本的改變，包括停止上升，甚或回落。有意在未來數年入市的準買家，不論是投資抑或自住，都應考慮此一重大改變的可能。


原文刊於信報網站 2012年8月11日

梁振英的救命符

特首梁振英早前接受電視台訪問，被問及李嘉誠有關「興建居屋，政府要計 數」的言論會否左右政府復建居屋的政策，梁振英立即回應指「不會受動搖，會堅持復建居屋」，更強調他的服務對象是七百萬港人，而非某一產業。寥寥數句，已 顯示了現時樓市隱藏巨大的張力，而此張力在上屆政府並不存在。
未理發展商疑慮 梁班子勢復建居屋
上周在長和系業績記者會中，長實集團 主席李嘉誠提到，贊成政府大量興建公屋，但在評論居屋供應量時，卻帶出「居屋供應會否與房地產政策有衝突」的疑慮，更提及香港政府的收入中，部分與樓市息 息相關，表現出對增加居屋供應有所保留。其後地產建設商會執行委員會主席梁志堅亦有類似意見，認為政府不應該為興建居屋設立硬目標。
梁振英在受訪時則斬釘截鐵的表示，地產商的言論不會影響復建居屋的政策，更指自己服務對象為七百萬港人；數句回應，恐怕大有文章。
居屋政策始自港督麥理浩，多年來一直被視為香港置業階梯的第一層。回歸後特首董建華更擴大居屋供應以滿足八萬五的建屋目標。至2002年，樓市（樓 價及成交）較高峰期大幅回落，港府宣布停建居屋。其後樓市反彈、金融海嘯後熱錢流入推動樓價急升，以曾蔭權為首的特區政府仍然拒絕復建居屋，直至2011 年6月訪港的港澳辦主任王光亞讚揚澳門居屋供應有助市民置業，曾蔭權政府才宣佈復建居屋。但直至曾氏離任，政府只撥出少量地皮作居屋用途，估計首批單位只 有二千多個。
房屋政策為梁的救命符
梁振英那句「我的服務對象是七百萬人，不是某一產業」，恐怕是在暗批前任特首的服務對象，只是某一產業。梁振英亦以此暗暗道出了前屆政府眼見樓價大升數年仍然維持偏緊的土地供應、及後宣布復建居屋逾年仍只批出幾幅蚊型地皮的原因。
梁振英上任個多月，新政府可謂頭頭碰著黑，一個月內有兩次規模達十萬人的遊行、新上任發展局局長麥齊光被廉政公署調查後辭職、接任的陳茂波又因涉嫌 經營劏房被質疑誠信、行政會議召集人林煥光一度表示考慮辭任；梁氏自己也要面對居所僭建的風波。在此民望低落之際，梁振英有極大誘因，或是說在政治上有需 要，爭取普羅市民的支持，而房屋問題正是最佳的落腳點。我們認為，梁氏將會在房屋土地政策上，著力突出自己與曾蔭權的不同，增加房屋及土地供應更是順理成 章，而政策的面向是公眾。
在政治上，復建居屋有著中央支持（見去年王光亞言論）；立法會主流的建制派及民主派均偏向福利主義，不會反對亦不會拉布；反對力量只會來自一眾地產商。大量增加居屋供應，在政治上是低風險（少人反對）、高回報（可助民意回升）的政策。
值得留意的是，梁振英為了要證明自己與曾蔭權的不同，在復建居屋，甚至增加土地供應的規模上，絕不會雷聲大雨點小。我們預期，政府將大幅增加房屋供 應（包括公營的居屋及私人住宅土地） ，閒置市區土地將被徵用，若供應真的如此加上來，樓價不受影響將只是個人願望（wishful thinking）。
在外圍落力鼓吹「QE3」、市場期待熱錢流入的今天，也許樓市大好友仍在高唱樓市「GO！GO！GO！」，但新官上任，在有強烈需要爭取民意的背景下，房屋供應大增的前景已逐步浮現，無論是自住或投資，有意在現時高位入市的準買家，面對新政府的房屋政策，實應審慎行事。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月8日

青年宿舍的似是而非

特首梁振英提出，政府將全力資助社福機構興建青年宿舍，供合資格的單身人士或夫婦租住；此類宿舍的租金約為同區私宅的5至6成，料對合資格申請人士有一定的吸引力。這其實反映了，官方正開始為中等收入人士，提供一個「長期租樓」的選項。
香港房屋問題眾多，其一是中等收入家庭欠缺實際可行的「長期租樓」選擇。理論上除了買樓，市民亦可透過租賃來解決住屋需要。然而，按本地住宅租賃市 場的慣例，租約多為「一年死一年生」。樓市向好時，租金與樓價互相推動而上升，業主往往在租約期滿後大幅加租，租客如不就範，只好搬遷另覓居所。相反，如 選擇置業，按揭貸款額是固定的，而本金更會按每年供款而遞減，按揭總有供滿的一天。在現時按息低企的情況下，按揭供款更是貼近同類單位的租金，相比之下， 其實是在「迫使」市民置業；問題是何時可儲足首期。現實中租金高企，在扣除租樓支出後，租客實在更難完成儲蓄首期的計劃。
「長期租樓」選項 有助緩解住屋問題
要緩解香港的住屋問題，其中一個方法，是在市場推動「長期租樓」的實際方案。在2011年7月，我們在本欄曾經建議，官方宜考慮推出「中產租住房」的計劃（見「何不考慮「中產租住房」？」）。即由政府或官方機構，興建供月入3萬元以下家庭申請租住的單位，租期可長達5年。
現時政府有關青年宿舍的建議，筆者認為相當接近我們當日的構思。例如申請家庭的月入上限為3.4萬元、租期最長5年等。受惠人士在租期內不用面對加租、迫遷之苦，有充足的時間儲蓄，供未來置業／創業之用。
值得一讚的是，在青年旅舍計劃中，單位是由社福機構提供，這避免了政府或房委會的直接介入，應該可稍減福利長期化的問題。
但另一方面，我們對青年旅舍只限35歲以下人士申請則有所保留。
何以獨厚青年？
政府選擇只向年輕一輩提供新版廉租屋，大概是出於政治原因。一般認為這一輩怨氣最大，他們的網絡動員能力較強、「可見度」較高（較多參與網上討 論）；對新一屆立法會選情，他們亦有一定的影響力。新版廉租屋只限年輕人申請，目的可能在於減少此輩的怨氣，降低他們結伴上街的動機。
客觀而言，只向35歲以下人士提供廉租房是不公平的。社會上不乏年逾35歲、月入已逾公屋申請資格，但又付不出首期、要捱貴租的人。他們與年輕人較大的不同，可能是他們的「能見度」較低（較少參與網上討論）、網絡動員能力較弱。
政府只向年輕一輩提供廉租住房，而將35歲以上人士排除在外，箇中原因值得大家深思。

原文刊於經濟日報網站 2012年7月25日

白表客進入居屋第二市場的按揭問題

行政長官梁振英在立法會答問大會上表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居屋第二市場(居二市場)單位。在此之前，也有個別銀行打破常規，向現時居二市場的綠表買家提供較長年期的按揭。居二市場會否因此而活化？
有報導指，個別銀行向居二市場的買家，提供長達25年的按揭；評論都指出，如果銀行對居二市場批出長年期按揭變得常規化，將有利於居二市場的發展。但較少人提到，為什麼銀行過去不選擇向居二市場買家提供較長年期的按揭？而有關限制的放寬，是否代表批核的準則已發生了變化？
居屋在一手開售時，是有折扣價的；一手開售時，會提及售價是「市值的n%」，1-n%便是折扣率，比率每期不定。如果居屋業主購入單位後，將單位在 「自由市場」轉讓，便需要先補價。補價是以「現時市值」x「開售時的折扣率」計算。完成補價後，居屋單位的業權便等同私樓，轉讓時並沒有特別限制，可轉售 予任何人。而所謂居屋第二市場，指的是居屋業主在未補價的情況下，轉讓單位。
房委擔保期反成按揭年期大限
另一方面，房委會在出售居屋時，會提供一個「擔保期」；擔保期起首日為一手居屋的成交日。如果業主有借入按揭，又在期內斷供；房委會會向按揭銀行作出賠償。由於有房委會的擔保，所以一手居屋買家可申請高達樓價95%的按揭。房委會的擔保，在居屋一、二手市場都有效。
居二市場的最大特性，是只有「合資格買家」才可購買，此亦代表了其流通性受限制。而按揭貸款與其他貸款最大的不同，是有抵押品，當借款人違約時，銀行可將抵押的物業拍賣。
買家資格受限  非理想抵押品
居二市場過去只限綠表買家購買，因此可說是一個並不流通的市場。由貸款人的角度來看，此類物業並不是理想的抵押品---如果借款人斷供，單位被收回 後，根本不可以自由買賣。但是，銀行在房委會擔保的有效期內，向居二市場的買家提供按揭，卻是接近零風險的---借款人違約斷供，有房委會負責賠償。所 以，過去銀行為居二市場的買家提供按揭，年期一般會受擔保期的限制。例如單位的擔保期餘下15年，銀行便提供15年的按揭。
問題是，房委會的擔保期有限 (2010年時，房委會將上述擔保期由25年延至30年) 。以一個樓齡20年的單位為例，擔保期便只餘10年，過去一般銀行都只會提供10年期按揭。按揭期愈短，每期供款愈高，進一步限制了樓齡偏高的居屋流通量。
近日有銀行向居二市場提供還款期超過剩餘擔保期的按揭，暫時只屬個別情況。原因是上文提及的基本因素(即「居二市場是一個買家資格受限制的市場」)並沒有改變。行政長官梁振英表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居二市場單位，理論上會令居二市場的需求擴大。
站在貸款者的角度，抵押品質素是有所改善。但嚴格而言，此類單位的買家資格仍受限制，若條件不改變，我們預期銀行將難以全面向居二市場買家，提供年期超越房委會剩餘擔保期的按揭。

原文刊於信報網站 2012年7月21日

港人港樓 治標不治本

香港樓價近年急升，眾所週知的原因包括港匯偏低、按揭負利率、樓宇供應少，以及外地人(或者更準確一些，是內地人)來港置業大增。城中不少人認為，外來人買樓推高本地樓價，紛紛要求官方推出因應措施。
持平而言，當局面對上述問題，並非毫無對策。在按揭層面上，金管局發出指引，對主要收入非來自香港的按揭申請人，按揭成數須按一般指引下調1成。例 如樓價800萬元的物業，一般按揭上限為6成，即480萬元；如果按揭申請人的主要收入來自外地，按揭成數便下調至5成，即可借400萬元。
姑且勿論措施是否有效，還是國內收緊貸款，根據物業代理的數據，近一年來，內地人佔新盤買家的比例的確有所下調。
另一方面，亦有聲音建議港府推出「港人港樓」，即在賣地條款中，限制發展商在未來售樓時，只可售予本地人。早前半官方的房協推出新盤「喜雅」，主動規定買家需為本地人，可視為一個先行的試驗。
我們認為，「港人港樓」其實難以根治「外來購買力排擠本地效應」的問題。在電子消費產品市場，早已有私人公司大規模進行類似的限制，但有關限制被認 為只會進一步刺激炒風。蘋果公司推出新產品，香港往往是第一、二批有行貨供應的地區，新貨供應遠比中國內地早。結果每次新貨推出，吸引大批國內用家、炒家 來港入貨，再以各種方式運回國內。為了抑制炒風，蘋果曾規定，在香港推出的新貨，只限香港人訂購，即限制一手貨的買家身份，但國內對有關產品的需求仍然龐 大，結果是吸引更多香港人參與炒賣。
在樓市方面，我們認為即使官方在賣地條款中規定，物業落成後只可港人購買；但如果本地在匯率、利率方面吸引外來買家的因素不變，「港人港樓」最終只 會為本地有實力的投資者，增加買貨機會---持貨兩年，待特別印花稅徵稅期過後，轉售圖利，潛在買家包括非本地居民。更可能出現的情況是，投資者以公司名 義購入一手新盤，再將公司轉讓，則連特別印花稅也省回。
現時各項遏樓泡的措施，其實是硬生生將置業變成資本角力的遊戲，而祖國富裕的一群當然成了主角，沒資金的一群香港人自然成了「塘邊鶴」，讓持續高企 的租金  蠶食市民收入，拖低生活質素。在貧富差距擴大的場景下，新一屆政府再沿用曾蔭權「打開門做生意」的思維，只會令社會的公義不彰加劇。
要減少外地買家對本地居民置業的排擠效應，與其由賣地條款入手限制一手買家身份，倒不如限制外地人只可購買一手樓。外來投資者買樓大多是為了圖利，如果二手市場僅限本地居民購買，資產價格完全受本地購買力決定，外來買家入市的熱情勢將大幅冷卻。

原文刊於信報網站 2012年7月7 日

樓市政策目標的矛盾

市傳金管局將再出招收緊按揭，另一方面，還有半個月，新一屆政府便將上場；市場正觀望新一屆政府在房屋及土地政策上會否出現重大變化。
一般民意，似乎傾向認為現時樓價過高，現階段當局推出「穩定樓價措施」／「協助市民置業措施」，應該會受到市民歡迎。不過，我們覺得為政者應該深思熟慮，尤其是不少新目標，本身可能互相衝突。
助置業措施愈幫愈忙
所謂「政策互相衝突」，有兩個層面，其一是資源問題，資源永遠有限，將大量資源投放於甲目標，要達成其他目標的資源便少了。更嚴重的是，不同的目標之間，可能有「愈要滿足甲目標，距離乙目標愈遠」的問題。
現時社會上有不少聲音認為樓價高企，希望政府推出措施協助市民置業。先不論政府有沒有責任協助市民置業，其實少有人會想到，不少「協助市民置業」的措施，是會刺激樓價進一步上升。事實上，「穩定樓價措施」愈多，有時反令市民愈難置業。
具體來說，政府在過去曾推出不同名目的置業貸款計劃，房委、房協曾同時有各種各樣協助市民置業措施，如首次置業貸款計劃、夾心階層住屋貸款計劃、自 置居所貸款計劃等。有關貸款計劃的出現，目的都是「協助市民置業」。站在行政角度，官方推出貸款計劃，總比增加房屋供應來得簡單快捷、易見效。但以公帑資 助市民置業，令置業需求增加，繼而刺激樓價進一步上升最終導致惡性循環：樓價高企官方推出貸款計劃資助市民置業需求上升令樓價再創新高市民要求更高 的資助額。
收緊按揭無助遏樓價
另外的一個極端是收緊按揭。一般人認為金管局收緊按揭指引，是官方遏抑樓價措施的一部分。我們曾在本欄指出，收緊按揭的目的，理論上不是遏抑樓價，而是穩定銀行體系。當整體按揭成數受限時，萬一樓價大跌，甚至出現大規模的斷供，銀行體系也不會出現大量壞帳。
不論收緊按揭的政策目標是什麼，值得留意的是，在現有指引上進一步收緊按揭，將嚴重影響換樓梯階，甚至導致市場的放盤更為稀缺，出現成交量減少、成交價高企、用家更難置業的情況。
在2011年6月後，樓價600萬元以上物業，已不可借足7成。樓價高企，600萬元不過是新發展區3房單位，或太古城2房單位的成交價。此類單位 是一般中產家庭的換樓目標，如果按揭成數進一步收緊，中產家庭換樓，便需要拿出更多的首期。加上現有壓力測試，及盛傳金管局將收緊「第二套房按揭」，對有 物業未供滿的家庭，未來更難以用「先買後賣」的方式換樓。一個中產家庭打消換樓計劃，代表了其現時持有的物業不會在市場上放盤；上車盤減少，亦影響了首次 置業人士的上車機會。
社會上不同群體的利益、觀點千差萬別，政府的政策目標難以滿足全部人。但我們憂慮的是，政策目標欠妥善周詳，最終會出現左手打右手，事倍功半的情況。

原文刊於經濟日報網站 2012年6月20日

如何令港人居所面積增加？

樓價持續上升。金管局總裁陳德霖及財政司司長曾俊華等先後「出口術」，提示市民樓市有風險。至於候任特首梁振英，暫時未見他對房屋土地政策有具體表示。

或許梁先生認為7月以前，仍不是他主場，避免發表太過具體的意見；一切留待正式上任公佈。但由他接受《華爾街日報》訪問，大概可看到他的一些房屋政策傾向。在有關訪問中，梁表示希望解決港人居所面積太小的問題，同時表示，不會透過大量增加土地供應來推低樓價。

有長遠目標自然較為理想，問題是，過去曾出現的長遠房屋政策，有部分是自相矛盾的，我們擔心未來的房策，再重現類似情況。

一方面希望港人居所面積增加，另一方面不會推低樓價，究竟兩個目標如何同時達成？簡單來說，不增加供應的話，如何令港人居所面積增加？

地產代理統計，現時全港私樓平均呎價(建築面積計)6100元。而根據差餉物業估價署出版的《香港物業報告2012》，香港111萬個私人住宅中，約 31.7%為A類住宅(實用面積在39.9平方米/約429平方呎以下)。假設梁先生說的港人居住面積太小，是指那約3成單位。

以平均實用率8成計，一個實用429平方呎單位，建築面積約536呎。以平均呎價6100元計，樓價是327萬元；可說是近十年新盤的典型入場單位。以7 成按揭、按息2.15厘及20年期計算，月供11742。參考最新的居於私人住宅家庭月入中位數3萬元，供款負擔為39%，負擔不算太重-----但我們 說的是面積分類最小的單位。

如果要提高港人居住面積，例如說，目標是由A類住宅改至B類住宅(實用面積在40-69.9平方米/約431-752平方呎)的中位數，即實用面積55平方米/592平方呎。除了大量增加B類住宅供應，我們實在看不到還有什麼其他方法。

假設樓價不變，一個實用面積592方呎，建築面積740方呎的單位，價格在451.4萬元左右，按7成按揭、按息2.15厘及20年期計算，供款是16210元，是居於私人住宅家庭月入中位數的54%。根據金管局指引，銀行不可批出按揭。

總結來說：要增加港人居住面積，你不得不增加供應。另一方面，要維持現時的樓價，入息處於中位的家庭根本負擔不了更大面積的單位。

當然，問題不是無解。解決方案一，不知用什麼方式將人口減少，平均的居所面積應該會增加。解決方案二，以某些方式在增加香港家庭收入的同時，限制樓價升幅(還要祈禱按息不升)，則香港家庭才可負擔面積增加的單位。

原文刊益信報網站 2012年6月3日