減辣對轉按需求的影響

 港府撤銷樓市辣招，一、二手成交量急升，預期稍後涉及買賣的按揭申請、取用個案也會相應增加。轉按業務方面，很多人以為減辣後，原有的「甩名」需求下降，會影響按揭申請量，但情況未必如此。

過去十多年，因種種原因，本地樓按借款人熱衷於轉按，例如去年銀行新批樓按中，28%為轉按個案。2018至2020年，轉按佔銀行新批個案比重更連續3年高於30%。

轉按的意思是借款人把既有的銀行按揭貸款轉移至由另一間銀行承按。一般來說，轉按有幾個主要原因，包括套現、節省利息支出及賺取現金回贈等，以上是出於直接可見的財務原因；另一個轉按的理由，卻較為間接──「甩名」。

 

「甩名」有兩層意思，第一類是「業權甩名」。指的是直系親屬本來以聯權共有方式持有物業，例如夫婦A和B聯名持有一個住宅，以交易方式將物業業權由A和B轉至A。目的是令B名下不再持有物業。在過去有辣招的年代，香港永久居民購買第二套住宅要以較高稅率支付從價印花稅，在2023年10月底之前，稅率高達15%。經過以上的操作，B再購買其他住宅，便可以較低稅率支付印花稅。

如果A和B原先持有的物業本身有未償還的按揭，他們在物業交易時便需要償還原有的按揭，一般都會以A申請新按揭的方式進行。統計上，此類個案是二手成交按揭。由於現時辣稅全面取消，本身聯名持有物業的家庭，即使有計劃購買第二套住宅，也不必因為慳稅而進行轉讓業權的「甩名」操作。故此類交易及由此引伸的按揭申請會減少。

另一類「按揭甩名」不涉業權轉移，常見的情況是， 原先借取按揭時，因收入不足，借款人找來親人作按揭擔保人，以通過供款與收入比率及壓力測試的要求。但作為親友物業按揭的擔保人，自己在未來置業時，會影響按揭成數，供款與收入比率的計算亦較為嚴格，要求供款不逾月入40%。一般來說，曾為親友作按揭擔保人士，在自己置業前，都會要求按揭借款人轉按，單獨申請按揭，以移除擔保人的身份。

以按揭成數為例，樓按申請人如有為其他按揭作擔保，按揭成數上限會較標準上限調低10個百分點。例如現時樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數為70%，如果申請人A有為親人B的物業按揭作擔保，A自置業時，可獲的按揭成數便只有60%。要減少對A置業計劃的影響，一般的安排是B先行轉按。只要轉按後A不再是擔保人，A在自行申請按揭時，其按揭成數及供款與收入比率的計算便都不會收緊。

由於「減辣」後，對按揭擔保人申請按揭的成數限制及收入要求沒有放寬，預期「按揭甩名」的需求將持續存在。

原文刊於信報網站2024年3月12日

應否放寬樓按成數？

 

早前金管局以非住宅物業大幅調整為由，放寬相關物業的按揭成數限制。有意見認為，當局應一併考慮放寬住宅物業的按揭成數。但由不同的標準考慮，住宅樓按似乎遠遠未達放寬的時機。

近日工商類物業的調整明顯，3年前長實以平均呎價3.3萬售出中環中心75%業權，幾年後的今天，部分業主轉讓的呎價為2.7萬元，跌幅近兩成。而疫情影響下，多個購物區亦陸續出現吉舖。在此種情況下，放寬工商住宅按揭成數，有合理的基礎。

 

在住宅樓市方面，現時樓價比去年的歷史高位，調整幅度僅約4%或5%。住宅按揭成數上一次收緊是2015年，現時樓價比當時累積上升兩成多。而在限聚令持續下，8月一手成交量仍維持在接近1000個的正常水平。似乎欠缺理據放寬按揭。無論由成交量或成交價的角度考慮，現時似乎都未到考慮放寬住宅按揭成數的時間。

此外要留意，工商物業與住宅不同，前者主要涉及投資，價格起起跌跌，一般小市民可能無感。但住宅卻關乎民生日用，樓價或起或落，都足以成為頭條新聞。樓價急跌，影響一眾中產業主情緒，自非政府所樂見。樓價急升，大量無殼蝸牛也一樣會遷怒於政府。

現時樓市在疫情、國際政治因素影響下，似乎暫時難以樂觀。如果放寬按揭，令大量小業主入市，而最終樓價大幅調整，勢會令民怨急升；相反，市場雖然有眾多負面因素，但熱錢持續流入，卻是不爭的事實，而且美國為首的多國央行，似乎還要實行量寬多幾年。但「外國貨幣政策令樓價上升」對升斗小民來說難以理解、「政府減辣之後市民買不起樓」卻簡單易明。如果放寬按揭後，一個不小心，樓價因銀紙貶值而持續上升，被怪罪的，也只會是政府。

綜合而言，由各種角度考慮，客觀上住宅按揭未到放寬的時間。而由管治者角度考慮，恐怕也不會在樓市未有明確方向前，輕易考慮放寬各種辣招。

原文刊於信報網站2020年9月1日

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放寬按揭成數會否令供款負擔增加？

港府高層對是否放寬按揭成數意見分歧，但特首一錘定音，估計短期內按揭成數上調的機會已不大。有意思的是，特首曾表示放寬按揭成數可能令供款負擔增加。究竟放寬按揭成數是否真的會令供款負擔增加？

問題看來不算複雜，驟然看來，按揭成數放寬的話，按揭的平均借款額上升，平均收入和利率等條件不變的話，供款負擔焉有不升之理？

實際按揭供款比率料維持穩定
不過，答案其實並不簡單。要回答上述問題，最起碼要先澄清：根據那一個標準計算供款負擔？以官方機構來說，單是較常用的供款負擔也有兩個；其中，由金管局定期向立法會彙報的「新批出住宅按揭貸款平均供款與入息比率」，最新的數字是去年8月，平均供款為入息的35%。此數字理論上不管按揭成數如何放寬，都應該不會有大波動。
原因在於，此處的供款與入息比率由銀行新批按揭個案統計而來，而新批按揭都要通過壓力測試。壓力測試其實會令借款人的供款上限壓制在四成多的水平。由於不是每一個借款人都會計到最盡，就算按揭成數上調至十成，金管局此個供款負擔標準難以高於40%。

經濟報告數據可能受間接影響
另一個較多被引用的官方按揭負擔指標是政府經濟報告中的「按揭供款相對入息比率」；數字以固定於「七成按揭、20年還款、45方米單位」計算而來，變數是利率、樓價及住戶入息中位數。去年初的數字是71%。過去不少行內人批評，此數據甚為「離地」。一來是新批按揭的實際平均成數是45%左右，平均年期是26.5年，都與官方的計算標準相差甚遠。

由於政府多年來均以「七成」為計算標準，理論上放寬按揭成數，不會直接影響計算結果(不管一般人按揭成數是45%，抑或90%，官方都是七成按揭計算)。不過，如果放寬按揭成數令整體樓價上升的話，在其他條件不變的情況下，經濟報告的供款負擔卻會上升。或者可以說，結果仍會受放寬按揭成數的間接影響而惡化。至於放寬按揭成數會不會令樓價上升，卻是另一個問題了。


原文刊於信報網站2019年1月15日

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有關減辣的幾點思考

樓價持續調整，早前特首仍在斬釘截鐵表明不考慮減辣，金管局卻說如確認樓價轉向，將檢討逆周期措施。雖然政府、金管局有別，但市場往往「不用分得那麼細」，將政府、金管局的招數都統稱為樓市辣招。
金管局自2009年以來多次收緊按揭指引，稱為逆周期措施。大致的概念是樓市處於上升周期，便透過措施收緊信貸。值得留意，此等措施的初衷，應該是控制銀行的風險，而不是直接去調控樓價。
但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等，金管局都成功將整體按揭槓 桿比率下調；對於持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士，有關措施的影響更大，結果是投資及換樓需求都受一定影響，其遏抑樓價的威力不下於政 府的辣招(三種印花稅)。在此，先按市場習慣，稱呼金管局的招數為辣招。
要求官方減辣的理據，除樓價較去年高位已見明顯下調外。一般估計隨利率回升、經濟放緩，年內樓價或出現更大跌幅，如樓價跌幅擴大，負財富效應會令經濟進一步收縮。
一般相信金管局如確認樓價轉勢而減辣/收招，會採用「後發先收」的步驟。例如2015年2月推出第7輪逆周期措施，700萬以下物業按揭成數至6成的限制便可能先行放寬；而2009年限制2000萬元以上物業按揭成數至5成的第1輪措施，會在最後才收回。
參考中原指數，今年2月中的樓價指數其實已較去年同期(即上次出招)低約5%，市場要求收招的聲音更見響亮。
當然，如果去年2月金管局認定當時樓價過高，風險太大需要制約，也沒有理由樓價輕微低於出招時幅度，便急急收招。較有可能的是樓價明顯低於出招位(例如低一成以上)時，才考慮是否收回。
最可能首先收回的招數，如無意外應是600萬元以下物業的按揭成數限制。即由現時的6成上限，調整至去年2月出招前的7成。理論上此會令用家的首期比例減少，可提早置業。
問題在於，樓市往往受大市氣氛影響，在普遍預期樓價回落的當下，剛性需求也告回軟，現時放寬樓價成數未必對刺激成交有太大作用。
最後要留意的是，除了「限制按揭成數」之外，近年金管局推出的招數中，有部份涉及基本風險控制的要求，例如按揭壓力測試、對非本地收入人士按揭成數有更嚴格限制等。此些招數有可能長期存在，即使樓價出現較大調整，監管機構亦未必會收回。

原文刊於信報網站2016年2月23日

減辣的語言藝術

官方數據，樓價終於出現輕微回落。記者問行政長官，會否將調整已推出的樓市辣招。特首表明不減辣；大有一往無前的氣勢。或者有人會擔心，特首金口一開，明年如外圍環境轉差，辣招不撤可能會令樓價失控下跌；但其實不必過慮。

來年香港如跟隨美國加息、美元又帶動港元升值、中國增長又放緩、本地新屋供應又增加的話，樓價可能會出現明顯調整；在旺市時推出的辣招如果在淡市時維持，可能會令樓價跌幅擴大。在維持政策彈性的角度考慮，政府未必需要一早斷言不撤招。特首說「政府無責任確保樓價只升不跌，故不會撤銷雙辣招。」聽來斬釘截鐵。但要明白，辣招的撤與不撤之間，是有很大空間的。

梁的用字是「不會撤銷雙辣招」。現時市場上一般說辣招都指「額外印花稅(SSD)」，即3年(初推出時為2年)內轉售住宅，按賣價徵收10至20%稅費、「買家印花稅(BSD)」即非本地永久居民購置住宅，加收15%稅費、及調整稅率後俗稱的「雙倍印花稅(DSD)」的從價印花稅，即除了本地未持有住宅的永久居民外，購買本地住宅，稅費由$100至4.25%，上調至最低1.5%至最高8.5%(換樓的話可申請退稅一半)。三種印花稅合稱三辣招，效果在於大大增加特定人士的買賣成本，

三招推出的時間分別是2010年10月的額外印花稅、2012年10月推出的買家印花稅(同時上調額外印花稅稅率及徵收年期)，及2013年2月上調從價印花稅率。一般說雙辣招的話，應該指SSD及BSD；換言之，如果政府將DSD的稅率下調回2013年2月以前水平，特首不算食言。另外，特首說的是不會撤銷雙辣招，但不是說一定不會調整，例如將SSD的稅率及適用年期下調至2010年原始版本的水平，也不算食言。

另外，市場說起辣招，經常會將政府推出的三辣招及金管局推出的「逆周期」措施混為一談。一來金管局是官方機構，二來金管局往往與政府公布辣招的同日推出逆周期措施，三來逆周期措施對遏止樓價上升的貢獻，絕對不下於三辣招。

雖然說逆周期措施的初衷，應該是控制銀行的風險；但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等，金管局都成功將整體按揭槓桿比率下調；持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士所受影響更大，結果是投資及換樓需求都受一定影響，其遏抑樓價的威力不下於三種印花稅。

但嚴格來說，政府的三辣招及金管局的逆周期措施仍然是截然不同的兩回事；更重要的是，金管局如果因應市場變化，判定風險下跌，略為放寬按揭指引，亦完全不違反特首有關「不會撤銷雙辣招」的承諾。

換言之，即使出現較惡劣的經濟狀況，樓價下跌，當局在不撤招的情況下，仍然可以透過調整其他措施，對需求作出微調。

原文刊於iMoney 2015年12月19日

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