幾多家庭等上車？

回歸初年，港府曾有「7成家庭置業」的目標；後來因種種原因而未有再提及。近10年樓價持續上升，同期居於自置居所家庭比例卻反覆下跌，2017年數字跌穿5成。如果我們凍結人口增長，要自置居所比例回到10年前的水平，也欠缺10萬單位。

據統計處數據，2017年底，香港有49.5%家庭居於自置居所。對比起5年前，比例為53.5%，倒退4個百分點。自置居所比例倒退，原因並非很多家庭賣出自住樓，轉變身份為租客；而單純是私樓、居屋增長追不上家庭數目。

對比於2007年，當年有120.18萬家庭居於自置物業，2017年數字為125.81萬。換言之，其實10年來有更多家庭居於自置物業。奈何同期居屋只增加2000伙，私人住宅存量增加8.98萬伙，而整體家庭數量同期增加28.48萬戶。可供購買的單位大概只是同期家庭數目增長的1/3。結果便是自置居所比例反覆下跌。（公屋方面，總存量十年來增加9.3萬戶，即整體上住宅總存量十年增加18.4萬伙，也是大大落後於家庭數目增長）

首任行政長官董建華半年提出至2007年，有7成家庭居於自置居所的目標。據說當年的一個施政考慮，是自置比例較高的社會，民心較為穩定。至於近幾年社會怨氣增加，是否因為置業比率低，待考。

現時回首看舊事，先不說7成家庭置業的目標已變得遙不可及，單是要令自置居所比例重返10年前的水平（53.5%），也充滿挑戰。假設家庭數目不再增長，維持於253萬戶，便需要增加10萬戶可供發售住宅，而且新供應全由用家購入，自置比例方可回到十年前水平。

現時官方組織的土地供應大辯論，目標似乎是營造輿論，建立社會共識增加土地供應。如果社會達成共識，未來在各途徑增加土地供應引起的反對可能會減少，長遠有利於解決住宅供應不足的問題。相反，如果在「大辯論」之後，仍是人言人殊，辯論停不了，那未來的供應仍是不容樂觀。

原文刊於經濟日報網站2018年5月2日

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出售公屋增加自置比率是否理想？

團結香港基金建議港府，日後出售公營房屋，補價於出售時鎖定，而不隨市價上升。最終目標是希望香港有75%家庭居於自置物業。團結基金的背景令人不能輕視有關建議，問題仍然是地從何來。

團結基金由特區首任特首董建華牽頭成立，基金提及長遠75%家庭置業的目標，也令人想起董建華首份施政報告的洪圖大計。董建華先生除了是首任特首，現時更是政協副主席，在香港的影響力無容置疑。無獨有偶，在基金提出75%置業目標前，新任特首林鄭月娥在施政報告中亦提出以首置為主導的房屋政策。

自置增加=社會和諧？
在提高置業比例背後，隱然有一定的施政考慮，似乎政府認為，有樓階層比例高，社會就會較為穩定。不管此看法是否成立，但當政府決策層相信有關觀點，自然會有較大動力鼓勵港人置業。而團結基金會建議政府考慮以港人首置上車盤、綠置居及新居屋作為試點，如果成效理想，可以進一步擴展至所有公營房屋。

與1997年不同，回歸前後，港府有多個現金資助的置業計劃；但當年部分「受惠者」入市後卻遇上金融風暴樓價大跌，受惠反變受害。而現階段不管是政府或其他智庫，似乎都沒有「現金資助市民入市」的計劃。在私樓、甚至居屋供應難以大幅增加的前提下，要增加自置居所比例，將公屋出售似乎便最快捷妥當。而調整補價標準，理論上的確可以增加公屋住戶購買單位的興趣。

出售公屋 住戶居住情況未見改善
問題在於，將公屋出售予居民，其實解決了什麼問題？出售現有居屋或興建新的居屋/綠置居/首置上車盤不同，後者不管名目如何，總算是增加住屋供應。而出售現有公屋，房屋供應量不會因而改變，公屋居民購買單位後，居住環境亦未見改善。數來數去，反而租戶變業主，要承受較高的維修支出。唯一改變了的，只是名義上的自置居所比例。

至於各類出售資助房屋，調整補價至出售時固定金額，固然可增加吸引力，某程度上可算是還富於買家。問題在於，如果未來出售資助房屋的供應量少，便變成以公帑資助少數人入市置富。相反，如果供應量充足，可令多數合資格買家受惠，調整補價標準受到的批評可望減少。問題仍然是：地從何來？

原文刊於經濟日報網站2017年10月25日

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自置居所比例下跌的樓市

金管局由2010年起逐步收緊非自住物業按揭指引，加上2013年港府推出雙倍印花稅，令投資者入市的成本增加、按揭槓桿減少。但指引持續收緊、第二套住宅印花稅又劃一上調至15%，數據卻顯示居於自置物業的家庭比率大幅下跌，究竟出了什麼問題？

根據新近公報的人口普查數據，2006年有117.4萬個家庭居於自置居所，2016年數字微升至121.7萬戶，上升約4.3萬戶。但同期全港家庭由222.5萬戶上升至250.9萬戶，意味居於自置居所的家庭比例由2006年的52.8%，下跌至2016年的48.5%。

自置居所比例下跌，有幾個可能，其一是新供應大部份由投資者購入，只有少量由自住客承接；其次是部分原先居於自置物業的住戶，因故售出物業，改為租樓。

根據差餉物業估價署數字，2006年私人住宅總存量105.3萬個，2016年數字為114.55萬個。十年來私人住宅淨增加9.25萬，但自置居所住戶只增加4.3萬戶，可說在多項辣招下，大部份新供應仍是由非自住客/投資者購入。

辣招無阻投資者入市興致
當然，上述數據不足以說明眾多逆周期措施及辣招完全無用。但大致上，在按揭成數減少，印花稅增加的情況下，似乎仍無阻投資者的入市興致。背後原因可能是供應增加有限（過去10年私樓的總存量只增加9.25伙，而同期家庭戶數增加了28.4萬戶）；加上市場資金充裕，部分無處可去的資金在重重限制下仍投入樓市。

展望未來，港府似乎將遏抑樓價上升的部分希望，寄託於美息回升。雖然聯儲局似乎有意逐步推動利息上升，但特朗普總統早前卻表示，更希望美息維持低水平。萬一聯儲局受制於政治壓力，放慢利率回升步伐，香港也難壓抑資金進入樓市的浪潮。

記得特區成立時，第一任特首有「7成家庭居於自置居所計劃」的目標，背後理念是持有房產的家庭比例越高，社會越穩定。20年下來，不但7成家庭置業目標未見落實，自置居所家庭比例反而明顯下跌，此又是不是更近年社會更見躁動的遠因？

原文刊於經濟日報網站2017年4月19日

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自置物業比率與和諧穩定

近幾年樓價上升，市民抱怨樓價難以負擔。其中一個值得留意的趨勢，是不論公營或私人房屋的自置居所比例，均見明顯下跌。數據反映一個自然但不健康的現象：資產歸邊。

多年以前，首任特首董建華曾立下7成市民居於自置居所的政策目標；其後樓價回落，港府的房屋土地政策由寬鬆改至收緊；7成自置居所的目標自然也沒人再提，歷年多份施政報告，也沒有再把「提高自置居所比例」作為目標。

政府不再將自置居所比例作為政策目標，結果就是整體自置居所比例按年下跌。2011年時，整體(包括公、私人)住宅中，有53.2%為業主自置；到 了2014年，數字回落至50.4%。如果單計私人住宅，數字更為明顯，2011年時有69.8%為自置居所，至2014年，數字跌至65.9%。

在公營房屋市場，自置居所比例下跌，主要原因相信與過去幾年停售居屋有關---新增的單位都是公屋，公屋業主是房委會，只推出公屋，整體公營房屋的自置居所比例自然下跌。
在私人市場上任何住宅，必然有其業主；此部分的自置居所比例下跌，不代表「物業沒人買」。而是反映以租樓解決居住需要的家庭數目上升。居於自置居所的家庭比例下跌---2011年有164.7萬戶人居於自置的私樓，數字在2014年減至160.6萬戶。

值得留意，近年新樓供應持續增加，整體住戶數量亦上升，但持有自置物業的家庭數目回落；數字代表過去幾年，起碼約有4萬家庭出售自置物業後未有再入 市，而以租樓解決居住需要；也大致代表此4萬個住宅由自置業主手上流向投資者手上---當然，投資者不太可能是本身沒有物業人士，數字的轉變，代表資產歸 邊，社會上的「無(房)產階級」較前增加。

多年以前，董建華推出7成自置居所目標時，除了民生理由，恐怕也有穩定社會的政策計算---業主較可能是傾向穩定的一群。社會上業主比例增加，便代表傾向穩定、保守的市民數量增加。

近年自置居所比例大幅下跌，同時社會躁動的情況明顯增加，當中是否有更深刻的關連，值得學者研究。梁振英力圖增加建屋量，除了要證明自己的施政能力，恐怕也有其他方面的計算，至於效果，恐怕還要拭目以待。

原文刊於信報網站 2015年1月27日

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