自相矛盾的房屋政策

 西諺有云「If you chase two rabbits, both will escape」，一個人不要追逐兩隻兔子，意思類似中國成語「魚與熊掌，不可兼得」。但現時港府的房策目標，似乎就是要追逐兩隻，甚至是更多的兔子，當愈 接近一個目標時，卻注定與其他目標距離愈來愈遠。
上周行政長官梁振英訪問天津，認為該市有很多地方值得香港參考，包括「透過長遠規劃，令下一代香港人住得更寬敞。」
評論之前，先看兩組數字：
天津市面積11,920平方公里，人口1,294萬，人口密度每平方公里888人。
香港面積1,104平方公里，人口713萬，人口密度每平方公里6,544人。
單看以上數字，就知道兩地條件懸殊，香港難以仿效天津。梁特首過去也曾提及希望增加香港人均居住面積，因此「天津規劃值得參考」，應該不單單是恭維主人家，而是梁特首房屋土地政策的目標之一。
樓價如不跌 港人如何負擔更大居所？
雖然香港的人口密度遠高於天津，但情況總有改善的空間。「增加香港人均居住面積」，應該是一個沒有人反對的目標。問題是此目標似乎與港府其他房策目標互相矛盾。
除了「提升人均居住面積」，官方現時仍宣諸於口的房策目標，尚包括「穩定樓價」、「協助中產置業」。
令香港人均居住空間狹小的最大原因，是樓價高企。低收入家庭負擔不了正常單位的租金，市場便出現大量劏房，將幾百呎的房間，劏成幾個幾十呎的套房，租客才 負擔得來。除非港人平均收入明顯提升，又或樓價明顯下跌。否則，如果樓價「維持平穩」，殘酷的現實是，香港人難以負擔面積更大的住宅。
港府近年的「限呎盤」是此類自相矛盾政策下的一個典型措施：樓價難跌，要協助市民置業，只好限制發展商興建小單位。更多的小單位，意味人均居住面積一直偏低。
「提升人均居住面積」也許是長遠目標，未必急於一時。不過，政府一方面希望穩定樓價，另一方面卻要協助中產置業，卻肯定是在追逐兩隻兔子。樓價持續上升的 本地因素是供不應求，為了「穩定樓市」，政府不能在短期內增加供應，便以多項措施遏抑需求。另一方面，為了「協助中產置業」，政府又不時推出措施，鼓勵市 民買樓。
刺激及遏抑措施並存 仿如精神分裂
結果，一些「協助中產置業」的措施，卻產生了「刺激購買力」入市的作用。例如「居所貸款利息扣除」，即俗稱的供樓扣稅。此稅務優惠讓持有物業自住的業主， 每年最多可於應課稅收入總額扣除十萬元。買樓自住的按揭利息支出可以扣稅，而租樓的開支不可扣稅，是政府以稅務鼓勵市民置業，嚴格來說是刺激需求，與「穩 定樓價」的其他政策互相衝突。其他如「放寬白表人士購買居二市場單位」，更是為居二市場平添數千個需求，一些人的確受惠於措施而置業，但卻不利於「穩定樓 價」。
相對來說，另一些「穩定樓市措施」，卻是在阻礙中產入市，例如600萬元以上物業的按揭成數受限、收緊按揭保險適用範圍等；令上車、換樓客必須準備更多首 期。換樓困難，已令中上價物業成交量急降。居於小單位的中產家庭未能換樓，不單是一個家庭不能提升居住空間；他們不換樓，也會影響二手市場放盤量，初次置 業人士也難人市。
上文提及的三個房屋土地政策目標，孤立來看，都言之成理，無可厚非。但綜合來看，卻似精神分裂，又或是周伯通的左右互搏。政府在考慮長遠房屋目標時，除了要交代以「甚麼措施達成某一目標」外，似乎也應該討論一下，究竟目標與目標之間，是否自相矛盾。

原文刊於經濟日報網站 2013年3月27日

更多按揭資訊, 請瀏覽按計劃網站