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2013年1月9日 星期三
農地免補價起住宅恐不切實際
人稱「四叔」的恒地主席李兆基,建議政府以免農地補地價方式,鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位,估計價格可壓低至100萬元水平,可為多數人所負擔。
人人都知道,解決本地樓價偏高的最有效方式,是增加住宅供應。問題是知易行難,新界東北發展被質疑是興建「雙非富豪城」;市區的空置地皮要興建住宅,也往往被區內居民以「景觀/通風受影響」等理由反對,要大量地加土地供應,阻力甚大。
「四叔」的構思,表面看來是三贏方案。一手住宅售價中,地價一向佔較高比重,如果政府接受部分農地以免補價方式發展成住宅,可大幅壓低售價。如果有關農地 真的如「四叔」所言,早已荒廢,估計以環保為由反對發展的阻力不大,政府可透過有關計劃,增加住屋供應。當然,恆地作為其中一個持有大量農地的發展商,不 但可多做生意,也免卻了與政府談判補地價的麻煩。
構思與私人參建居屋雷同
深入一點看,「非住宅地皮以免地價方式改作住宅發展」,必然要限制一手,甚至二手買家的資格,否則此類廉價住宅,反會成為炒家套利途徑。當然,如果引入買家入息、資產等限制,「四叔」的建議便雷同「私人參建居屋」。
以發展商的角度看,過去參加私人參建居屋,雖然樓價受限,不會由此獲得厚利,但也算「密食當三番」的生意。在旺市時,發展商銷售新盤已忙不過來,自然不會 去爭取參建居屋此類薄利多銷的生意。但現時每年可推售的一手樓數量有限,而且在買家印花稅推出後,來自內地的跨境置業需求暴跌,新盤銷售對象以本地購買力 為主,開價趨向「理性化」。厚利不再,薄利多銷的業務吸引力回升。
現時房委會本身覓地困難,官方興建的居屋規模也有限,自然輪不到私人發展商參與。「四叔」的如意算盤是,部分發展商(包括恆地)手上有地;與其讓地皮曬太陽,等待不知何年何月規劃改變用途、完成補地價等手續興建私樓。不如爭取以免地價方式興建另類居屋。
對「合資格準買家」(估計與現時白表資格雷同)來說,「大約一百萬元」的價格,可能十分吸引。畢竟現時鐵路沿線「上車盤」的入場費已升至300萬元水 平,100萬元上車盤早已絕迹;甚至由房協發展的置安心項目綠悠雅苑售價也要由240萬元起。以100萬元,9成按揭,30年還款計,月供可低至 3,394元,應為絕大多數家庭可以負擔。
三百呎住宅,面積仍偏低
「四叔」發言之後,長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉表示有關建議可以考慮。但政府要採納有關建議,仍需處理不少問題。市區劏房有價,年輕人願意居於百餘 呎的空間,其中一個原因是市區劏房至少為租戶省下了上班的交通費用及時間。現時發展商持有的農地,多數位於郊區,更可能偏離鐵路車站;即使發展成免地價的 廉價屋,對低收入家庭來說,未來交通負擔仍然沉重。此外,對住戶來說,置業較於租樓,總是涉及較長期的負擔。300餘呎(未知是實用或建築面積?)的空 間,對單身人士來說或可將就,卻未必適合二人以上家庭。萬一有關建議真被採納,此類免地價廉價房,未來或會引伸不少社區問題。
原文刊於經濟日報網站2013年1月9日
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