人口換血與樓市

在佔領運動發生前，我們寫過，不論政改爭議如何完結，都會影響一系列的政府政策，對樓市影響較大的是人口政策-政府可能會放寬引入內地人口，以改變人口結構。在樓市層面，引入外來人口，便代表樓市需求上升，樓價對很多人來說，可能更難負擔。

世界上已發展國家地區都面臨人口老化（Population Ageing）問題，2013年本地人口年齡中位數為42.5歲，香港人口的確有老化趨勢；在出生率低的情況下，引入外來人口有一定理據。政治上，引入較 「聽話」的人口，沖淡反建制人數比例，似乎也合乎政府利益。
估計不到的是，時間似乎會比我們的更快發生，梁振英接受《經濟日報》訪問，便提及鼓勵本地青年向外發展，並考慮放寬入境政策，吸納外來人才。

梁振英不是第一次鼓勵青年人向外闖，年初梁特首便在施政報告內提及一個香港青年加按套現，成功在內地創業的故事，以鼓勵青年人不要將目光集中香港。當然， 那時輿論的批評仍然成立-一般青年連物業都沒有，又如何加按？也許政府明的暗的希望香港青年多向外發展，少點留在香港，便少點「生事」的機會，但具備有關 條件的人，可能不會太多，在樓市層面，意味政府不太可能以鼓勵青年向外闖的方式減少他們在本地的居住需求。政策層面上，在鼓勵香港青年向外發展，與引入外 來人才之間，恐怕後者才是重點。

廣吸各方人才 結果仍會以內地人為主
梁特首明確提及會放寬入境政策，以吸納人才。當然，梁氏沒有說，吸納的外來人才一定是內地人。照說世界各地的人才，都會是香港吸納的目標。但在作出判斷前，不妨先看一下本地大學的情況。

香港幾家大學在部分世界排名上名列前茅，部分原因是香港的大學「國際化」排名較高。國際化的定義，是本地大學的非本地學生比例甚高。當然，隨便找一個大學 生問一下，都會知道，那些「非本地學生」，絕大部分其實都是內地生。多收內地生對提升本地大學排名，有正面作用。不過，恐怕大部分港人不會認為多收同屬一 國的內地生，對真正「國際化」真有甚麼貢獻。

說回廣招外來人才，基於地理、文化等因素，香港對內地人的吸引力先天上對其他國家人才為高，即使港府動機單純，吸納人才的自然結果亦是引入更多國內人。

其實，不管最後引人的人才來自何地，在樓市上的影響主要視乎規模。自2003年推出「輸入內地人才計劃」（專才計劃），至2013年為香港吸納約6.15 萬名各行各業的專才。同年推出的資本投資者者入境計劃，至2014年有約24,000宗獲批，約9成個案為「中國國籍而取得外國永久居民身份人 士」；2006年推出的」優才計劃」至2013年引進逾2,500人。幾個計劃的規模說大不大，說小不小。另外，2008年起，非本地大專生可留港一年找 工作，找到工作便可申請留港；2012年一年，已有逾16,000名的內地生獲批在香港就讀學位或以上課程，政府估計當中一半人會留港。幾個途徑引入的人 口，特徵是較高收入或較高學歷，在香港的居住需求集中在私樓；單計各家大學內地生，一年估計有8,000人畢業後留港，對比於一年不足2萬伙的新供應；可 以預期的結果是有關的人口變化，將直接推動私樓市場需求。

至於單程證每日150人（一年5萬多人），長遠居住需求未知偏向於私樓抑公營房屋，但短期而言，他們的居住需要一樣會推高市場租金。

2003年以來的樓市大升，有眾多因素，但各類外來人口推高置業、租務需求，在當中有一定作用。現時政府認為上述計劃仍不足以吸納人才，有需要放寬。不管 動機如何，政策的效果已寫在牆上---對本地住宅的租、買需求仍會持續上升。本地人在外來競爭者增加後，購置物業的難度必然上升。

原文刊於經濟日報網站2014年12月10日

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向青年置業傾斜的政策考量

佔領行動持續，多個民調反映佔領者以年輕人為主力；不論佔領行動如何完結，似乎都會影響政府未來的青年政策，包括住屋，有關政策的改動，對未來樓市的影響不容忽視。

前特首董建華成立智庫，被認為有意問鼎下屆特首的梁錦松發言是焦點之一，梁氏剖析年青人對建制的不滿，認為是與年青人向上流動的機會不足有關，甚至建議政 府、發展商在置業層面上向年輕人作出一定傾斜。另一邊廂，特首梁振英雖然身在北京出席APEC峰會，但也發表網誌，表明重視年輕人對「有其屋」的訴求。

將年輕人不滿與「買樓難」掛鈎
似乎現時建制一方，一定程度上將年輕人的不滿，與「買樓難」掛勾；並打算以降低年輕人置業難度的方式，減低年輕人的怨氣。如果年輕人的置業困難得以舒緩，是否便可令年輕一代對社會（或者說建制）的不滿降低，我們無從得知。但部分建制中人的解決方法，可能無助於處理問題。
據報，梁錦松建議，可否在私人土地和私人開發項目向年輕人置業傾斜。另一方面，研究香港周邊地區，例如與珠海、深圳合作，利用他們的土地資源，共創雙贏局面。

向深圳謀地 恐難解決問題
我們不知道有關建議是否意味在鄰近城市發展港人住宅，供負擔不了香港樓價的年輕人作為代替居所。在此先不討論技術問題，例如鄰近城市的土地成本其實也不便宜、港人北上置業後往來的交通問題等等；假設有關問題都被解決，恐怕有關處方亦難舒緩年輕人的民怨。
固然，世上的大都市如紐約、倫敦都有樓價高企的問題，美國人負擔不起紐約的樓價，便到新澤西居住好了。但香港的情況獨特-香港實行一國兩制，社會制度與毗 鄰的城市完全不同。在此情況下，「搬往毗鄰城市」帶來的不僅是居民的適應問題---單由經濟角度考慮，負擔不起核心地區樓價，退而求其次，搬到周邊地區， 是「天經地義」的。

現時年輕人的不滿，一定程度上是擔心兩制不保、又或香港愈來愈內地化、香港人的機會被外來人口分去。在此情況下，要香港年輕人在另一制的內地另覓居所，某 程度上反而印證了他們的憂慮----他們在香港的地位真的要被取代，連「居於香港」的簡單願望都難以落實，當他們居於毗鄰城市的「香港新城」時，怨氣真的 會減少嗎？
與其向早已都會化的鄰居謀求土地資源，倒不如理順本地的城市規劃，合理增加土地供應，令香港人可安心在香港居住，似乎才是更合理的房屋土地政策。

原文刊於經濟日報2014年11月12日

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佔領漣漪──政府協助置業買民心？

佔領行動持續，參加者以年輕人為主，有分析指出，新一代不滿建制，主要因素是經濟問題──向上流動的機會減少之餘，樓價高得難以負擔，引發青年不滿。我們不知道年輕人不滿建制主因是否全因經濟因素，但建制派有此想法，對樓市的影響不容忽視。

據報民建聯上周會見特首討論來年施政報告時提及，希望以貸款鼓勵青年創業、並建議初次置業人士購買600萬元以下物業時，印花稅可獲減半優惠。此 外，前特首董建華會見傳媒時亦提及，學生的部分不滿源於樓價高企，難以負擔，並呼籲社會予時間政府改善問題。似乎建制派傾向以經濟，特別是樓價高企，解釋 新一代何以不滿。

街上的示威者是否同意上述分析並不重要，重要的是親建制一方有此認知──表面上的政治問題，深層原因是經濟問題。某程度上，此一理解不能說是錯，學 術上，馬克思說下層建築(或經濟建築，Economic structure)決定上層建築(Super structure，包括政治和意識形態)；實務上，1967年暴動後，當年港府亦有類似見解，間接推動上世紀七十年代大建公屋。

把政治問題化約為經濟問題，好處是前者不是港府單方面可解決，後者卻可由港府自行其是。如果民建聯和董建華的說法與港府的想法接近，不管佔領行動如何收科，可以預期，港府將在樓市、房屋政策上出現更大調整。不過，調整政策未必就會令樓價下調。

除了民建聯建議減初次置業人士印花稅外，其他類似思路的建議是重推首貸、自貸等資助計劃，協助初次置業人士入市。此類構想的共通優勢，是可較快推 出。但缺點亦明顯：勢將刺激入市需求，有可能進一步刺激細價樓價格上升，屆時政策的真正受惠者，將是放盤業主而不是初次置業人士。

當然，要協助市民置業，更王道的方法是增加住宅供應量。如果供應真的在可見未來大量增加，樓價可望稍為受壓(至於是否可壓至年輕人容易入市，進而怨氣稍減便難以估計)。
不過，此處有一個大前提：政府有能力大幅增加土地供應──透過行政手段，港府的確有能力在短期內加快土地供應，例如港鐵或市建局的項目可加快推出、 申請動工、預售的項目加快批核等。但長遠而言，如何大量增加住宅用地始終是大問題，尤其在今日政府政治能量不足的情況下，但凡改變用途、增加地積比等，都 是知易行難的措施。

持平而言，本屆政府已着力增加土地供應，上周官方數字顯示，未來數年住宅供應量達7.4萬伙，創近年新高。只要持之以恆，供應量可望持續上升。不 過，在此亦要考慮另一變數。7.4萬伙是按「樓花/現樓貨尾、施工中」的數字計算的；但近年建築業人手緊張，住宅施工量增加，是否可按時轉化為現樓，仍有 待觀察。

原文刊於信報網站 2014年10月28日

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加辣？唔加辣？

樓價指數再創新高，有指技術走勢已破阻力位，升勢可能維持一段時間。新一輪樓市升勢甚急，市場已開始討論，會不會引發政府再出招，但現階段政府再出招的可能性不大。


非經濟因素方面，現時政改爭議持續，人大會不會開出一個高門檻方案、會不會引發佔中，都是未知數，估計政府暫時不會另起火頭，在政局不明朗的情況下再出樓市辣招---萬一政改破局，對經濟有何衝擊仍是未知數。在政改有結果前，估計官方再加辣的可能性較低。

其次是效用問題，以2010年推出額外印花稅、2012年10月額外印花稅加辣、同期推出買家印花稅以來，樓價其實未見明顯下調，原因可能是多數本地買家 其實沒有因為上述辣招而令置業成本上升。惟有2013年2月調整從價印花稅（俗稱雙倍印花稅），影響持有物業人士稅務支出，樓價一度見調整。

雙倍印花稅有效 但難突擊加辣
由推出幾種印花稅的經驗看來，再加額外印花稅、買家印花稅的效果其實十分有限---投資者早已消聲匿跡，在此方面加辣也不會阻礙多少購買力入市。至於較為有效的雙倍印花稅，政府卻已承諾，有修訂會先交立法會討論，換言之，難以作出突擊式的加辣。

另一個理論上可加辣的是按揭指引，如進一步收緊按揭槓桿，會對減少資金流入樓市有一定幫助。問題是，自推出壓力測試以來，金管局統計的新批按揭供款與負擔 比率一直在低位35%徘徊，借款人償還能力高，道理上難以支持進一步收緊。另一個在理論上可行的是收緊樓價600萬元以下物業按揭成數，應該可以阻壓此價 位的物業升幅。

再收緊按揭指引 恐生副作用
問題是，近一年細價樓升幅跑贏大市，多數分析認為與當局出招限制中高價物業按揭成數有關：中高價物業按揭槓受限，仍然看好後市的購買力反而集中在限制較少的細價樓。

金管局原則上可以進一步收緊按揭成數，但在低息環境持續的情況下，卻可能引起其他副作用，例如購買力反而更加集中在未受影響的細價樓，反而刺激此類物業價格出現更大升幅。
對決策者而言，現時可能是一動不如一靜的時候：既然相信美國會加息，而利率上升會令樓市降溫，與其現時在政局不明朗的情況下出招，當局可能傾向謀定而後動-起碼要待政改爭議告一段落後再作是否加辣的決定。

原文刊於經濟日報網站2014年8月20日

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