展望2013年，在美國持續量寬下，一般估計樓價會在高位徘徊。如果熱錢持續留駐香港，樓市最大的變數便是港府再推出新招壓市。問題是：政府還有什麼招數可出？
前特首曾蔭權說過，「政府要樓價升很難，要樓價跌很易」，但不見得政府真有此能力和決心。要樓價跌，不外乎壓低需求及增加供應，雖然近年招標、拍賣的土地有增加，但由賣出土地至物業落成，動輒最小4年；當局短期的壓市措施便唯有集中壓低需求。
招數重點在遏抑需求
如果以成交量而不是成交價作為標準，官方的遏抑樓市措施不能說完全沒有效果。金管局在2009年10月開始收緊按揭成數，政府亦在2010年2月開始調整「摸貨」的印花稅，這些都是當局遏抑樓市的第一批招數，但整體而言，2010年一、二手住宅註冊量仍是按年上升17%。成交量要真正回落，是待2010年底政府推出額外印花稅，及2011年中金管局將按揭成數進一步收緊後，方見明顯下調，成交量由2008年金融海嘯時的9.6萬宗回落至8.6萬宗。至2012年，政府在10月底加重額外印花稅及推出買家印花稅，全年一二手住宅註冊量較2011年再減少約三千宗。
展望2013年，低息環境持續，通脹仍有上升壓力，樓價很大機會持續上升，輿論將迫使官方加大遏市的力度。然而，一些既有措施已難以再加大力度，另一些招數雖然可「加辣」，但效果亦有限。
按揭方面，在2011年6月之後，金管局已未有再直接收緊按揭成數。部分原因是隨著樓價上升，現行「600萬以下物業方可借足樓價7成按揭」的指引，已觸及到一般換樓客的「目標價」，進一步收緊，可能會引起較大反對。
至於買家印花稅及額外印花稅，理論上可加大力度，例如買家印花稅由15%加至20%。但自買家印花稅推出兩個多月以來，似乎已成功令公司買家、非本地居民的成交大幅減少。即使加大稅率將此類成交壓至零，實際意義亦不大，反而會破壞香港簡單低稅率的形象。
招數再加辣意義不大
由於現時樓市主要參與者以用家及長線投資者為主，如果要再進一步遏抑樓市。較「有效」的方式是將一般從價印花稅率上調，增加所有置業人士的買賣成本。但此舉反彈將極大，亦與港府協助市民置業的目標互相矛盾，所以亦不太可能推出。
展望2013年，估計官方會利用上半年時間，觀察買家印花稅推出後的市場反應，料不會再有新招推出。我們亦估計，除非每月住宅成交量回升至九千宗以上水平，否則亦未必會觸動政府再出招----因為從風險管理的角度來看，如成功將成交量壓抑在偏低水平，加上按揭成數受限，即使未來樓價由高位大幅回落，銀行體系的風險亦將較上一個高峰期大為減少。
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