美息展望穩定 本地需求成後市關鍵

 近月樓市成交放緩，有指與市場早前憂慮美息可能回升有關。但在美國近月CPI回落的背景下，現時市場對美國年內加息的預期降溫，如果9月議息之後，點陣圖無大變化，未來2、3年美息都可能更為平穩。而本地需求將成為左右本地樓市的最重要因素。

美國7月消費物價指數(CPI)按年變幅為3.4%，持續2個月回落。CPI回穩，令市場對9月聯儲局的加息預期降溫。無論是專業的預測平台如FedWatch，抑或預測市場Polymarket，估計9月聯邦基金利率維持不變的機會都在六成左右。除非9月議息前公布的8月CPI大幅上升(現時無此跡象)，否則9月聯儲局會維持利率不變的機會較高。

 

更遠的聯邦基金利率變化現時並不明朗，聯儲局6月議息後公布的點陣圖顯示聯儲局預期今年底前，聯邦基金利率會上調一次，幅度25基點。但值得留意的是，同一幅點陣圖預期2027、2028年有輕微減息的空間。今年9月議息之後，聯儲局會更新點陣圖，值得留意新的結果，但預期不會有太戲劇性的變化。

在現時主流預測的範圍內，未來2、3年美息潛在上升幅度不會太高，即使幅度有限的「加息」在今年成真，似乎來年也有機會再次回落。整體上，美息的變化幅度有限，代表在聯滙制度下，港元利率的變化亦受限制。假設未來一段時間美息回升25個基點，港元拆息可能受帶動出現同等水平的上升。最優惠利率方面，2025年以來美息下調了75個基點，同期港元最優惠利率只下調25個基點。未來即使美息輕微回升，本地最優惠利率仍然有條件按兵不動。

如果以上預測離事實不太遠，便意味不論是H按或P按，借款人在未來一段時間的按揭利率將維持平穩。如果說本地樓市在過去幾個月一度憂慮按息回升影響入市氣氛，現時此種憂慮應該會在9月議息結果出來後慢慢消退。

展望未來，預期按息變化空間有限，本地因素便是左右後市變化的關鍵。而目前看來，不同的指標都甚為健康──過去10年，住宅樓價指數升幅不足30%。同期的銀行體系存款規模，卻由2016年中的約11萬億元，穩定上升至近月的逾20萬億元，升幅逾八成。這意味着樓價並沒有大幅吸納多餘的流動性，沒有出現典型的資產泡沫特徵。

其他因素如租金在專才流入的情況下持續上升、一手住宅貨尾減少、失業率維持偏低等，都利好樓市。雖然境外買家入市規模有退潮的跡象，但樓市本地需求強勁，樓價出現大調整的機會並不太高。

原文刊於信報網站2026年8月26日 

樓市整固 提前做好按揭準備

 樓市有放緩跡象，但對有意入市的準買家來說，未嘗不是好事，一來減少追價入市的急迫感；二來也有更多時間為申請按揭作出準備，減低按揭被拒，難以成交的風險。

樓市由2025年中起轉勢，樓價指數升幅約18%，一手樓去年成交逾2萬伙，打破多年紀錄，今年上半年氣勢亦維持。但6月起，樓市升勢放緩。連續數個月的一手成交量低於1000伙，更有投資銀行估計樓價可能橫行至2027年底。樓市整固，對有心入市的準買家來說，反而有更充裕的時間為申請按揭作出準備。

很多欠缺置業經驗的申請人會以為，只要心水物業的估價沒有出問題、所需按揭的每月還款低於月入一半，申請按揭便一定會獲批；然而，有多個因素可能影響銀行的按揭批核，若果有時間準備，樓按申請人可以把按揭被拒批的風險大幅減少。

 

一般情況下，銀行拒批按揭多涉兩種問題，一種來自抵押物業，如估值不足、物業業權有瑕疵、有未執行的維修令等等；另一種問題來自按揭申請人，如收入不足以通過供款負擔比率、信貸紀錄欠佳等。第一種問題多數可在查冊時發現，第二種問題如有充足的時間，亦可透過「優化」處理。

以信貸紀錄為例，準買家不妨在入市前先查閱自己的信貸報告(以最大的信貸資料管理公司來說，每人每年可免費查閱一次)。大致上，如果信貸評級在A至C，在銀行眼中屬優質客戶，貸款申請獲批的機會較高。如果發現自己的信貸評級未如理想，可透過以下方式改善：確保自己的所有借款準期償還、控制信用卡實際簽帳在額度上限的30%以內、可能的話先清還其他借款、避免頻繁申請新信用卡及其他貸款。

以上良好行為維持6至12個月，有機會提升信貸評級。尤其是償還其他貸款，除了有助於提升信貸評級，亦可直接減低銀行計算按揭申請時的整體供款與入息比率(DSR)。由於按揭DSR的限制是「每月整體債務還款不逾月入50%」，先償還其他債務，可免DSR被擠壓，影響可取用按揭額度。

準買家亦應在入市前，先準備齊全的入息證明，包括3至6個月的糧單、僱主開列的證明信、銀行戶口往來紀錄、最新的稅單、強積金供款紀錄等。如果是自僱人士，便應準備近2年的公司利得稅單、審計報告、商業登記等資料，以便申請按揭時供銀行審批。

最後，如果置業的準備時間較為充裕，準買家亦可考慮多儲備入市資金，以應付首期、置業雜費，以至未來裝修等開支。

提前置業規劃、充份的準備，可大幅減少樓按被拒批，打亂自己置業大計的風險。

原文刊於信報網站2026年8月19日 

負資產的貸款質素

金管局早前公布第二季負資產按揭統計，一如市場預期，在樓價反覆上升之後，負資產個案按季大減。負資產按揭減少，自然值得高興，但更值得留意的是，拖欠情況未有惡化，反映即使物業成為負資產，絕大多數借款人仍維持優良的償還紀律。

最新的負資產住宅按揭宗數，由第一季的11424宗，大幅回落至第二季的4356宗，是連續第五個季度下跌，比起去年第二季高峰期的40741宗，負資產個案更是大跌近九成。由於負資產按揭的出現，主要源於樓價(按揭抵押品價值)下跌，在去年中樓價開始回升之後，負資產數字便持續回落。

對提供按揭貸款的機構來說，最理想的情況是貸款抵押品價值高於未償還貸款，而且借款人準時還款，這種狀況下的貸款，對貸款人來說風險最低。而較不理想的是，抵押品價值低於未償還貸款(即負資產)，但借款人準期還款，這種狀況下，只要借款人持續準期還款，貸款人也不會有實際損失。

 

另一種可能情況是借款人拖欠還款、持續違約，貸款人執行抵押權、法定收回物業拍賣；如果拍賣所得高於未償還貸款(即物業不是負資產)，銀行也沒有損失。等而下之者，是借款人拖欠還款，銀行收回物業拍賣所得低於未償還貸款餘額，銀行便會出現實際損失。

因此，對貸款機構來說，借款人的債務償還能力、他們的償還意願，是與抵押品同樣重要的風險控制因素。

在最新的負資產按揭統計中，負資產個案的拖欠比率(超過3個月)是1.25%，表面上較第一季的0.5%、去年第四季的0.31%為高，而且出現持續上升的趨勢。但如果花時間換算一下，第二季的拖欠個案是54宗，較之前兩季的57宗、66宗有所下跌，反映實際的拖欠數字有所下跌，只是下跌的速度不如負資產個案的回落幅度，令拖欠比率出現上升。

整體而言，本地負資產按揭的回落速度甚快，而在負資產個案上升的時候，亦未見拖欠情況大幅惡化。反映本地銀行的按揭審批、風險管理措施有效。而本地樓按借款人亦在樓價波動時維持優良的償還紀律，令本地住宅按揭持續成為銀行體系上，不可或缺的低風險產品。銀行願意在低利息回報的情況下，為新批按揭提供種種優惠，背後亦與本地借款人的優良還款紀律有關。

展望下半年，由於按息走勢不明朗，樓價上升的勢頭、帶動負資產個案回落的速度未必如上半年顯著，但預期整體借款人的優良的還款紀錄勢將維持。

原文刊於信報網站2026年8月11日 

四大因素推動轉按回升

金管局最新公布的統計數據，今年上半年新批出的按揭申請中，轉按宗數較去年同期上升近三成。轉按活動再度活躍，背後有幾個因素推動。

回顧2025年，上下半年的新批轉按宗數均維持在3966宗水平；然而，到了今年上半年，這一數字一舉大幅突破至5113宗，無論是按年還是按季，升幅均高達29%。

以單月數字比較，2023年12月之後，每月新批轉按數字均處於1000宗以下，直至今年5、6月，新批轉按宗數卻接連兩個月高於1000宗。轉按市場在沉寂一時後重新活絡，背後有樓市轉旺、資產價格估值回升、加息預期升溫，以及銀行業務策略四大力量共同作用的結果。

 

一、整體成交量回升，帶動按揭總需求：首先，市場大環境的改善是轉按宗數上升的基礎。今年上半年香港整體住宅成交量明顯轉活躍，連帶推高了整體按揭申請的基數。

二、樓價重拾升軌，告別「抬錢贖樓」困局：其次，樓價回升令過去難以轉按的個案變成可行。在2025年年中樓價重拾升軌之前，本港樓市經歷了一段輾轉下行的時期。當時物業估值持續下挫，嚴重打壓了業主透過轉按「套現」的能力；部分業主甚至面臨新批按揭貸款額低於未償還舊按餘額的窘境，若要轉按，必須自行補貼現金「抬錢贖樓」，大大打擊了轉按意欲。

然而，自2025年年中至今，本港樓價已累計回升逾一成。物業估值由跌轉升不僅降低了估值不足的風險，也重新釋放了物業的融資空間，促使許多先前觀望的業主重回轉按市場。

三、定息按揭展現鎖息優勢：市場對利率預期的改變，使定息按揭產品成為推動轉按的強勁引擎。滙豐銀行於去年率先推出最長5年期、利率低至2.73厘的定息按揭計劃，隨後中銀及恒生等主要銀行亦相繼跟進。

該產品推出初期，由於市場普遍憧憬美國聯儲局會持續減息，業主對定息產品反應相對冷淡；然而，進入2026年第二季，市場開始出現對美息可能回升的憂慮。在此背景下，定息2.73厘的利率，相較於現行P按或H按普遍約3.25厘的實際按揭利率，吸引力明顯增加。由浮息按揭轉投定息按揭，能直接為業主節省顯著的利息支出，誘發了一波強勁的「轉按鎖息潮」。事實上，以新批按揭計，以固定利率作定價的比例，更由去年中的0.1%，急升至6月的逾25%，反映定息按揭受歡迎程度明顯上升。

四、現金回贈提高轉按吸引力：最後，隨着整體金融環境轉變，銀行對按揭業務的興趣明顯上升。除了積極推廣定息按揭之外，多家銀行亦相繼提高按揭現金回贈比例。目前市場上較高的現金回贈水平已達貸款額的1.4%，這筆回贈金額能有效對沖轉按過程中產生的律師費等手續成本，甚至帶來額外的現金流，大幅提升了業主進行轉按的實質誘因。

綜合而言，成交量升、物業估值回升、鎖息避險需求增、銀行加碼回贈四大因素疊加的成果。隨着市場對利率走勢的重新評估，預期轉按市場在未來一段時間內仍將維持活躍。

原文刊於信報網站2026年8月4日