月入6萬都需要資助置業？

 房委早前公布最新居屋2022計劃，供應近9,000伙新居屋單位，當中白表申請家庭的入息上限為6.6萬元。統計上8成多的家庭收入都低於6萬元，此等家庭除了碰運氣申請資助房屋，其實在二手私人市場也有不少選擇。

在供應少、需求多的基本因素推動下，樓價近年都在高位運行。結果連統計上的中、高收入家庭，都普遍有「置業難」的抱怨。政府可能因為難以在短期內增加供應，便以放寬資助房屋的申請入息資格回應問題，新一期居屋，白表二人家庭的入息上限會達6.6萬元。

 

月入6.6萬元，在香港不算低收入，據統計處數字，全港只有19%家庭月入高於6萬元。樓價持續上升，結果此類中高收入家庭亦可成為資助房屋計劃的受惠者。表面看，未持有物業而合乎資格的中高收入家庭是多了一個獲得房屋福利，以較相宜價格購買資助房屋的機會。但由於需求強勁，近年每年居屋申請數字高達20萬至30萬，對比於1年9,000伙的供應，可說杯水車薪。名義上的合資格家庭，能否透過計劃入市，相當靠運氣。

二手私人市場亦有不少選擇

其實，月入6萬元，如在私人市場置業，以30年還款期計，考慮到壓力測試，大概可負擔630萬元的按揭額（以H按一般鎖息的「當前利率」2.5厘計，月供25,052元，實際上一般新造H按利率暫時仍是，每月供款會在2.2萬元左右）；若申造九成按揭，足以購買樓價700萬元的物業，在新界鐵路沿綫、兩房單位其實不乏選擇，此類較高收入的白表家庭除了依靠運氣申請居屋，也可考慮在私人市場物色心水單位，未必需要官方資助入市。

 原文刊於經濟日報網站2022年1月12日

由26萬宗居屋申請說起

新居屋上星期截止申請，房屋署統計接獲26.5萬份申請，超額58.8倍。數字其實可作多方面解讀。

為何反應熱烈？
今期居屋反應熱烈的主要原因是，政府改變了新居屋的定價標準。同一批居屋本來在年初接受申請，當時的申請數字是15.2萬宗；後來政府決定改變居屋定價標準，由過去與私樓樓價掛鈎再打折；改為考慮買家負擔能力。直接的效果是原本平均為市價七折的售價，下調至市價五二折，價格大減。

政策更改後，今年居屋的銷售程序壓後，年初已入紙的申請仍然有效，而且接受新申請，結果便是出現逾26萬宗申請，大概59人爭一個單位的現象。要留意的是，與一手私樓一個家庭可用不同組合入票不同，居屋申請基本上沒有水份，一定程度上，可視此批申請者為有實際置業需要人士。

「中籤率」低的影響
今年新居屋只有4400多伙，如果日後政府落實公私營房屋比例調整至7:3。每年4.8萬個建屋目標中，大概有要3.3萬個公屋，假設三分一撥為各類出售物業(居屋、首置上車或綠置居等)，而每年申請數量維持26萬份左右，運氣平平的話，申請人需要等待十多年，才可透過資助房屋計劃，達成置業目標。

當然，申請居屋平均要等多久涉及眾多因素，運氣只是其一；每年居屋供應多少，又是另一個關鍵。房委會的數字顯示，未來5個財年中，有4個的公營房屋落成量嚴重滯後於目標(2.8萬伙)，有3年短缺約1萬伙，而2022/23年短缺約1.4萬伙。未來幾年就算把部分私樓地皮改劃興建公營房屋，供應仍然不足。上述的平均等候中籤時間，可能會變得更長。如果部分申請人真有置業需要，而抽籤多年仍然落空，估計部分買家會回流至舊居屋的第二市場，甚至再考慮私樓。

事實上，以今年居屋白表申請資格，二人家庭月入上限6萬元，資產限制196萬元計。申請者當中月入較高的家庭，其實也有能力負擔私樓。至於在今期居屋完成揀樓後，會否真的出現購買力回流至私人市場的現象，便要留待時間證明了。

原文刊於信報網站2018年10月22日

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新房策改變了什麼？

官方修訂居屋定價，整體上社會甚為受落。居屋賣平了，但僧多粥少，是否買得到，全看運氣。對期待上車的家庭來說，總算仍是有所盼望；加上私人市場已欠缺平價選擇，大可疊埋心水等居屋。但由宏觀角度來看，措施更改，可能對大局了無影響。

定價機制改變，未來一手居屋定價可望下調，而往後每期申請數字料會因而上升。對月入數萬元，又欠缺「父幹」的家庭來說，反正在二手市場欠缺選擇，只好安心參與居屋大抽獎。在居屋供應仍是一年數千伙的情況下，中籤的幸運兒自然可以用較低價格完成置業大計，但入表申請落空的人數反而增加。在幸運之神眷顧，又或居屋供應大增前，也只好繼續等下去。對此類買家來說，是否有具體好處，一切視乎抽籤結果。

至於月入較高，但仍然合乎資格申請資助房屋的一群，例如月入5萬元的家庭，在現時按息水平下及壓力測試要求下，可以負擔約接近550萬元的按揭貸款，在二手市場並非全無選擇。難以完成置業目標，問題仍是出在首期。以一個610萬元物業為例，首期四成需要244萬元。如果欠缺家人協助，一般人單是儲蓄首期，耗時可能已逾10年。

到了最後，有「父幹」的準買家，會考慮是否在家人財政支持下入市。沒有家人資助，一是咬緊牙關，增加儲蓄或投資，期待在未來某時某刻儲足首期；二是放棄置業計劃，當個長期租客；第三條路是看看新盤市場有沒有那個樓盤有低首期置業方案，再詳細考慮應否冒上利息較高，加上一定溢價的風險入市。

整體上，不得不同意，居屋改變定價機制，的確是政策推出數十年以來的一大改變。但細心一想，除了每年幸運的數千家庭可以較低價格買樓，對其他人來說，改變似乎未有預期的大。

原文刊於信報網站2018年7月10日

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安老按揭擴適用範圍的啟示

按揭證券公司早前將安老按揭（逆按揭）的適用範圍擴展至未補價的居屋及公屋，計劃公布的第一日，已有批出的個案。而且整體上，各界都對計劃表示歡迎；但安老按揭能順利擴展至未補價的資助房屋，其實也是反映樓價高企的現象。

擴適用範圍屬多贏局面
表面看，安老按揭擴大適用範圍，是多贏的局面：居於未補價居屋的長者，多了一個善用資產的途徑，某程度上對社會福利的依賴會下跌。在過去逆按揭未普及至未補價居屋時，即使此類單位的業主本身早已供滿物業，本身也難以善用資產以補助退休支出。對私樓業主來說，如果不申請逆按，技術上也有其他途徑運用資產，例如可直接按出物業套現(操作上會有一定限制，例如要有收入的親人作擔保)。而對未補價居屋業主來說，任何正規按揭，都要得房委會同意才可進行，套現難度極高。現時逆按普及至未補價居屋，業主便多了一個運用資產的選項。
對銀行、按證公司來說，也是好事，至少多了生意；政府/房委會也沒有額外增加的負擔。由各持份者角度看，應該都會歡迎有關措施。
安老按揭可以擴展至未補價居屋，而且一般估計可能甚受歡迎；但吊詭的是，成功背後，其實有賴於樓價屢創新高──政府遏抑樓市的措施愈失敗，未補價居屋長者業主申請安老按揭的動力愈高。

高樓價增加逆按吸引力
時光倒流一下，回到2008年，當時康山花園未補價單位，成交價由168萬至265萬不等；以200萬樓價為例，55歲單一業主，申請逆按揭，每月收取年金只有3,300元，有點食之無味的感覺。但屋苑新近已有2宗未補價單位以破600萬元成交。以600萬樓價，同一條件的單位申請逆按，每月年金可達9,900元，明顯較有吸引力。
現時由按揭證券公司到一般市場分析估計未補價居屋逆按會受歡迎，背景其實在於樓價高企，連資助房屋價格也持續破頂。在個人層面，不論是否有意申請逆按揭，多數業主應該樂見樓價上升；但在宏觀層面，樓價上升帶來的社會問題（產業單一化、企業高營運成本、貧富懸殊等）卻似乎愈來愈大。

原文刊於經濟日報網站2016年10月26日

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居屋安老按揭

報載按揭證券公司會將安老按揭計劃擴展至未補價的居屋及公屋。乍聽下來，此類單位成交價偏低，申請安老按揭，可獲年金可能較少，吸引力似乎不大，但計算下來，有關安排仍是為年長的資助房屋業主提供多一個尚算不俗的財務選擇。

安老按揭在2011年推出，5年間的申請數字大概千餘宗，反應難說十分理想；安老按揭的適用範圍由私樓擴及資助房屋，潛在的用家多了，資助房屋業主又多了一個善用資產的選擇，無論如何都是好事。

安老按揭的概念是業主將已供滿的物業，抵押予銀行，再領取年金；待業主百年歸老，銀行收回物業轉售，取回貸出的本金及利息；由於與傳統按揭借款人分 期向銀行供款不同，反而是銀行分期向借款人發放年金，所以產品又稱逆按揭。而年金的額度，視乎物業價值、借款人年齡而定。簡單來說，樓價愈高或業主年紀愈 大，領取的年金額度愈高。

之前安老按揭未普及於未補價居屋，應該有兩個原因。其一是居屋未補價，技術上任何涉及業權的處置都要有房委會同意；現時房委會開綠燈，此方面的障礙 已消除。另一個問題是，資助房屋未補價，可說業主只持有部分業權，自然不可能以市值將物業抵押。如果只將物業未補價的價值（即第二市場價）抵押，業主領取 年金的效果自然相對較低。

不過，參考房委會的統計，近半年資助房屋第二市場成交價，大概由100萬至500萬元不等。以一個第二市場估值200萬元的單位，60歲業主單人申 請安老按揭，選擇領取20年期年金計，每月可獲年金4,800元。說多不是很多，但如果已退休的居屋業主希望增加現金應付生活開支，考慮安老按揭，總比等 待討論多時、社會意見兩極的全民退保計劃通過較為實際。

另一方面，安老按揭與其他按揭一樣，業主可以轉按。當樓價上升時，可透過轉按獲取較高的年金；在樓價下跌時年金卻不會減少。如果資助房屋的年長業主本身沒有遺贈物業的對象，安老按揭不失為一個可考慮的理財方案。

原文刊於經濟日報網站2016年7月6日

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居屋售價不變的啟示

房委和房協推出新一批資助房屋(下稱居屋)，售價大致在去年高峰期決定，至今私樓價格較高峰期下跌一成，兩個機構卻決定，居屋售價維持不變，此一個行政決定背後原因何在？
可能的原因有很多，官僚機構多一事不如少一事的心態應該有一定影響；反正推盤量有限，不減價也可清貨，那又何必減價？更大的原因可能在於財政考慮， 過去房委會曾表示，出租公屋入不敷出，過去財政平衡大致依賴出售居屋的收入。近幾年恢復出售居屋，但數量有限，在房委會財務角度看，有足夠動機維持新居屋 售價不變。
另一個可能的原因是，避免強化市場「樓價低處未算低」的訊號。房委會作出不減價的決定前，市場一度傳出，居屋可能調整售價的消息。客觀而言，私樓價格下跌一成，居屋減價也是自然而然的發展；而最終兩個機構決定不減價，某程度上可說他們在避免向市場發放利淡訊號。
不管原因何在，作出不減價決定，其實有一定風險。風險在於，居屋於今年年中才揀樓，如果未來數個月，私樓樓價維持過去數個月的調整幅度，居屋售價又 不變，居屋的相對吸引力便會大減。試想一下，樓價如像2008年，半年下跌兩成，400萬元的私樓跌至320萬元，居屋售價仍是280萬元，即使說折扣率 調整至88折，對合資格買家仍有多少吸引力？
當然，萬一私樓樓價仍持續下跌，兩個機構大可用「順應市民要求」為由，在準買家揀樓前緊急調整售價；但「唔減又減」，此舉會予人決斷力不足，誤判形勢的印象，在決策而言此類風險可免則免。
近期類似的例子是聯儲局議息：聯儲局好不容易，於去年底終於開啟加息步伐，但不知是否時運不滯，加息後環球經濟展望持續轉差，油價低迷、歐洲量寬、 個別歐洲國家和日本要推出負利率、市場擔心中國債務危機。市場原本由估計年內美息可上升一厘，而下調至估計升幅不足半厘，更誇張的估計是美息或調頭向下， 甚至可能仿效日本，實行負利率政策。
對於美息是否可能調頭回落，目前判斷可能太早。但環球經濟底子欠佳，會制約美息上升空間。而美國利率政策，最差的情況是先加後減，此情況如出現，代 表聯儲局本身也對經濟環境欠缺掌握，反而影響市場信心。因此，雖然環球經濟前景不明，市場呼籲減息的聲音轉強，年來美息較可能的走向是按兵不動。
說回香港居屋的定價問題，相信兩個機構也不願出現居屋售價「話唔減又減」的情況。他們決定不調整居屋售價，某程度上可說他們判斷，樓價再調整的空間不大。

原文刊於信報網站2016年3月1日

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申請新居屋的考慮因素

房委、房協推出新一批居屋，吸引大批市民領取申請表格。有關屋苑價格在去年訂定，由於期內樓價下跌約1成，派表前一度傳出可能調整居屋售價，但最終售價仍是維持，只會調整折扣率。
在買家角度，有關安排難說理想。本地資助房屋沿用「按市價折扣」的機制，待買家他日在自由市場轉讓時，再按當時市值補回差價。但由計算市價至抽籤揀樓，存在一定時差。在市況平穩，甚至樓價上升時，有關安排自然受買家歡迎。但在樓價下跌時，買家便可能會擔心自己買貴樓。
表面上，市價下跌，官方調整折扣率，買家似乎無損失。例如市值400萬單位，7折出售，即280萬元。如市值下跌1成至360萬，售價維持在280 萬元，折扣率調整至77.8%。買家未來如在自由市場將單位轉讓，便只需按當時市值向房委會補回約22.2%差價。在此安排下，如果樓價輾轉上升，小業主 未來可分享的升值部分價值會更高。
問題之一，是展望未來，新居屋供應有限，市民對居屋的需求難見減少，未來二手居屋可能由第二市場（不需補價售予合資格人士）主導，現時說「折扣率低，未來補價少」，對買家意義不大。對買家來說，較好的安排可能是折扣率不變，直接調低售價。
除了折扣率之外，準買家亦要留意，新居屋在去年訂價，在今年中揀樓、簽訂買賣協議，亦只提供建築期付款，即買家要在物業臨近落成時，才找銀行申請按揭。而新居屋的預計入伙日期為2018至2019年。
如果期內樓價持續調整，甚至可能出現成交價高於當時私樓價格的情況。當然，新居屋有房委/房協提供擔保，即使樓價下跌，買家屆時應該仍可按購入價為單位申請9成按揭，買家至少不必擔心估價不足難以上會的問題。至於樓價持續下跌的風險有多大，便需要買家自行衡量了。

原文刊於經濟日報網站2016年2月24日

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解讀白居二上調入息上限

房委會決定推出第二輪「白居二」，名額2,500個，2人或以上家庭入息及資產限額上調。一般認為調高限額將刺激居二市場樓價，房委會卻持相反意見。誰對誰錯有待時間證明，問題是，房委會為何要冒上推高樓價的風險，上調白居二的入息、資格限制？
白居二資格放寬後，2人或以上家庭入息上限，由首輪的4萬元，增至4.8萬元；資產上限亦從100萬元提高至160萬元。價格由供、求決定，居屋第二市場 的供應基本上不可能大幅增加，供應大致不變，需求增加，價格只好上升。年前政府放寬合資格白表申請人購買居屋第二市場（即未補價居屋）單位，事前不少分析 已指出，居屋二手市場放盤難以增加，放寬白表資格入市只會推高樓價。首批5,000個名額，分2批，大致在2013年下半年及2014年入市。首輪白居二 刺激居屋第二市場成交價，已是市場定論。
放寬入息 令成交價破頂
新一輪白居二名額較2013年5000個減半，只有2,500個。在此基礎上，即使調高入息限制，整體需求的增加亦不如去年─此意義下，推動居二市場成交 量的動力會較前減弱。不過，放寬入息及資本限制，卻可能促成少數破頂成交。成交量少了，但個別成交價破頂，算不算是推高樓價，便是觀點與角度的問題了。
值得思考的反而是，月入上限4.8萬，資產160萬的家庭，是否有必要享受資助，購買二手居屋？以現時利率、30年期還款計，月入4.8萬，可通過壓力測 試，借入的按揭貸款上限是527萬，加上160萬的資產，有關家庭以8成按揭購入600萬元物業，供款仍是相對輕鬆（供款佔月入不逾4成）。觸及白居二入 息上限的家庭，明明有能力負擔私樓，究竟有何必要讓他們購買居二單位？畢竟，居二市場供應緊張，收入較高的家庭進場多了，便代表擠走一批入息更低的家庭。
其中一個可能，是有關方面部署，未來將一手居屋的白表入息上限與白居二睇齊，
需知道居二市場成交價無論是高是低，與房委會的財政都沒有太大關係。對房委會來說，影響較大的是一手居屋的售價，及居屋在自由市場首次成交時補價的金額。 後者技術上不受房委會設定的任何入息限制影響（只要補了價，任何人都可自由買賣有關單位）；但放寬一手白表資格，不單可令更多收入較高家庭合資格申請一手 居屋；計算上亦可令房委訂定一手居屋售價時有更大的自由度。
或為未來一手居屋開售鋪路
房委會過去為一手居屋訂價時有一個原則，即令最少一半單位售價，讓入息上限以內的家庭在買樓後，按揭供款與入息比例不超過40%。在私樓價格高企下，要不 違反有關原則，方法一是調高折扣率─但會影響房委會收入；方法二便是維持一定折扣率，但調高入息限制，令更多計算上已是中產的家庭都有資格購買資助房房 屋。現時房委會先行放寬白居二的入息限制，可能是為了未來一手居屋的開售鋪路。
究竟以上是否房委會算盤，自然難以證實。但供應未見大增的情況下，上調白表入息資格，便意味未來一手居屋訂價有較大的自由度，入息低於限額一截的家庭，可能連購買資助房屋入市的希望都日趨渺茫。

原文刊於經濟日報網站2015年6月17日

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資助房屋折扣率問題

房委會資助房屋小組上周開會討論「綠表置居先導計劃」（下稱綠置居），初步傾向以市值六折定價，但此折扣率需要進一步調整的機會甚大。

所謂綠置居，是政府最新推出的資助自置居所計劃，把正在興建的新公屋以較低價出售，讓原公屋居民獲得置業機會，並騰出更多單位給輪候家庭。在價格定位上，此類單位定價應該低於居屋；據了解，房委會在推出資助房屋時，有一條定價方程式：

以資助房屋價格應定於綠表資格4人家庭收入上限（現為25250元），現行利率（2.25厘）及20年期供款計，在供款佔月入四成的情況下，應可負 擔推出項目中一半以上的單位（或者說中間定價的單位供款，應為4人家庭月入四成）。以資助房屋按揭成數95%計，在以上條件下，綠置居折實價的中位數約 205.3萬元；按揭額約195萬元，月供1.01萬元，剛好為4人綠表家庭入息上限25250元的四成。

205.3萬元折實價，如折扣為六折，單位市值應為342萬元。綠置居初步選址為蘇屋邨及安達臣道。現時未知單位面積，參考蘇屋邨鄰近一個樓齡8年 物業，實用面積460方呎單位，成交價約520萬元；另一個樓齡24年屋苑，實用面積410方呎，成交價425萬元。換算下來，綠置居參考樓價20年左右 的同區屋苑，折扣率恐怕要定於五成水平。

以上計算，衍生多個問題；其中一個較大的問題是，把資助房屋與同區私人物業掛鈎，再計算折扣率及定價，是否已不合時宜？如果私樓價格持續上升而緣表家庭入息大致不變，是否要把折扣率進一步下調至四折或三折？

更大的問題是，由於合資格在第二市場以未補地價方式購買資助房屋的家庭數目龐大；近期不同地區已出現大量第二市場成交價創新高或未補地價下的呎價直 迫同區私樓的個案，例如某區400方呎私樓價格400萬元，同區的資助房屋當年折扣率六成，單位在第二市場成交，「應該」值240萬元，但現實中卻不乏成 交價達300萬元，甚至350萬元的個案。

算術上的不合理，對買賣雙方卻是理性決定。對買家來，雖然有資格申請一手資助房屋，但建屋量少，希望渺茫；在第二市場卻仍可購買成交價略低於私樓的 二手單位；加上合資格在第二市場接貨家庭眾多，未來亦不必太擔心轉手問題。對放盤業主來說，在自由市場放盤，即使找到買家以400萬元接貨，向房委會補地 價也要支付200萬元；倒不如在第二市場放盤來得化算。

2014年居屋第二市場成交量達2798宗，按年上升逾三成，較私樓成交量升幅更大。簡單來說，近年政府活化第二市場的措施，令未補地價的資助房屋 業主傾向在第二市場放盤。開售時折實價205.3萬元的單位，不管折扣率是六折或四折，此個單位較大可能會在第二市場成交──房委會或政府難以透過補地價 方式收回資金。

既然如此，為什麼不可以更簡單合理的方法去計算定價？例如列出資助房屋的發展成本，再額外加一定的溢價，作為房委會提供公屋福利的補貼？

原文刊於信報網站2015年5月12日

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居二市場按揭優勢 造就天價居屋誕生

日前居屋第二市場出現一宗破紀錄成交，未補價成交價達600萬元；市場反應是「嘩，未補價居屋都咁貴！」但隨二手私樓價格節節上升，加上居屋第二市場的按揭「優勢」，類似成交可能陸續有來。

現時市場大致有一個共識，細價樓熱潮的出現，與政府辣招及按揭指引有關--細價樓的稅務成本低，400萬元以下物業透過按保可借樓價9成。相對而言，樓價愈高，印花稅率愈高，按揭成數亦受限；結果是吸引資金集中於細價樓市場，令其升幅在過去幾年均領先大市。

在資金追逐下，400萬元以下放盤買少見少，市場定義的「上車盤」界綫亦漸向上移--樓價400萬元至600萬元私樓，透過按保仍可按8成。如果外圍無重大負面因素出現，未來一段時間此價位的成交比重可能增加。

買家最高可借入95%按揭
回到上述的居屋第二市場單位，居二市場傳統上是一個相對小眾的市場，但近年成交價、量均見上升。過去只有公屋戶或公屋輪候冊上的綠表申請人才可免補價購 買，每年只有千多宗成交。但小眾市場近年開始「大眾化」--港府推出的「符合白表資格人士免補地價購買居屋」計劃（俗稱白居二），令市場新增數千合資格買 家，直接令需求上升；在供應不變的情況下，價格上升是必然現象。

另一個少人提及的是居二市場的按揭優勢--由於有房委會擔保，居二市場單位的買家，最高可借入樓價95%的按揭。我們翻查房委會的公報，沒有發現在擔保額 上設有限制。以上述單位為例，如果買家有需要，可向銀行申請95%按揭，借款額570萬元，首期30萬元。相對而言，600萬元的私樓，按保上限480萬 元；首期120萬元。對有資格購買第二市場居屋的買家來說，購買居屋的按揭槓桿（Leverage）更高，財務安排上的吸引力不言而喻。

不排除再有公屋富戶購入居二單位
往後更有趣的發展是，在居二市場的按揭優勢下，會不會出現成交價更高的紀錄？例如700萬元的居二單位，最高按揭額665萬元。相對而言，700萬私樓按揭正常只可借盡420萬元--居二市場單位的優勢進一步擴大。

當然，估計類似的成交數量不會太多，白居二申請人有收入限制，原則上不會有財力購買高價居屋。但公屋戶購買居二單位，卻是沒有收入限制的，不排除部分富戶有意置業，最終因按揭成數的關係，購入居二單位，改寫高價紀錄。

原來居二市場的設計，包括房委會擔保的高成數按揭，應該是協助公屋居民透過此途徑置業。但意想不到的是，隨私樓市場按揭受限，卻令居二市場在財務安排上顯 得特別吸引；除非房委會更改居二市場按揭的擔保條件，否則個別居二市場成交價跑贏同區二手私樓的古怪情況，將陸續出現。


原文刊於經濟日報網站 2015年2月18日

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居屋三級制 能否重建「置業階梯」？

施政報告中提及，政府建議房委會，將兩座2016年落成的公屋，以先導計劃方式，出售予綠表人士，定價將比傳統居屋低廉。另一方面，市建局的啟德項目亦會 有兩座大廈改作資助房屋，定價介乎傳統居屋與私樓之間。資助房屋三級制隱然出現，是否可以重建漸已失效的置業階梯、協助市民安居樂業？

在現時市區二手居屋呎價已逾萬元的環境下，傳統居屋似乎已漸失去協助上車客置業的作用。政府推出新的平價居屋及高檔居屋，是否可重建置業階梯？

傳統上，本地樓市有所謂「置業階梯」或「換樓階梯」之說。大概意思，是對於白手興家的置業人士（尤其是公屋戶）而言，置業時往往會按部就班，由於居屋較私 樓有折扣，加上可免按保申請9成半按揭，往往成為初次置業者的上車目標。先購置居屋，經濟條件進一步改善，便購置私樓。由公屋、居屋，以至私樓，步步升 級，便是所謂的置業/換樓階梯。

象徵意義高於實際效果
現時的居屋（尤其是二手居屋）售價逐步上升，令上車客也望而卻步。另一方面，市場上也有一批入息高於白表資格、不能申請居屋，但也難以負擔私樓樓價的準買 家。在此情況下，推出平價居屋及高檔居屋，似乎可在置業階梯上多設兩層，令置業階梯擴闊至「平價居屋>傳統居屋>高檔居屋>私樓」。不 過，階梯未必可簡單重建。

首先自然是規模問題，由價格看，居屋三級制增加了不同價位的居屋選擇；但政府提及的平價居屋及高檔居屋都只有兩座，規模分別大概千多伙及300伙，相對於1年5萬至12萬宗的二手成交，象徵意義高於實際效果。

新計劃沒有增加供應
當然，有關計劃可以擴大，令受惠人士增加。但此類單位增加，卻代表其他供應減少；新類型居屋對傳統居屋甚至公屋有排擠效應－－可發展住宅的土地有限，將原 先發展公屋、居屋甚至私樓的土地，改為發展另類居屋，其實沒有增加整體供應。新的平價居屋，本來是公屋；市建局的啟德項目，本來是私樓，改為居屋發售，增 加了兩個名堂，但整體住宅供應量沒有增加。
在未解決土地供應問題前，設置更多價格不同的居屋種類，只會令每一層的受惠家庭維持在偏低水平，對協助市民置業，以至重建換樓階梯，未必有太大幫助。吊詭 的是，如果政府可以解決土地供應問題，整體上私樓、資助房屋的供應不再緊張，樓價自然下降－－那時似乎也沒有必要維持三級不同價碼的居屋種類。

原文刊於經濟日報網站2015年1月21日

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居屋向隅客對私樓影響有限

新一期2160伙居屋單位於昨天截止申請，連同郵寄表格，認購倍數勢破紀錄。部分市場人士認為，情況反映本地置業需求強勁，憧憬在居屋抽籤、揀樓後，向隅買家會流向私樓或二手居屋，但此估計可能太過樂觀。

如果大量超額認購的情況發生在私人市場，可以預期，部分向隅客會流向價格、質素接近的一、二手樓。但居屋市場的情況可能完全不一樣。

先分享一段網上看來的買居屋至富策略：一家三口居於自置私樓，父母未退休，剛進入職場的兒子本身未有急切的置業需要，雖然單身資格申請居屋，中籤機率偏低。但在左思右想下，仍決定入表。原因如下：
一、機會成本低：只是申請費用200大元及填表時間。
二、現時兒子月入合資格申請，但幾年後收入將超過限額，屆時既難以申請購買居屋，亦難以負擔私樓。
三、萬一成功中籤，購入心水單位，便一家三口遷往居屋居住，將現時的自住物業出租，計算上抵銷居屋供款有餘。

當然上述只是一個個案，但反映的是，居屋市場相當獨特──認購成本低、部分白表單身客合資格申請的「空窗期」短。以上情況都是居屋獨有的，申請居屋落空後，除非市場上的私樓價格接近一手居屋，否則向隅客可能沒有太大動機流向私樓。

一手居屋較接近的代替品是居屋第二市場，尤其是今年仍維持2500個白表名額(俗稱的白居二)，上述個案中的兒子，如果未能購入一手居屋，可選擇以 白表資格申請購買第二市場居屋。但單身白居二的中籤機率更低(名額250)，在二手市場找單位花費的時間較高，也要與原有的綠表資格買家爭奪放盤。在申請 人角度看，只會是後補計劃。

在大數據而言，去年首11個月的居屋第二市場買賣成交暫時錄得2206宗，總值65.92億元，平均每宗成交價為298.8萬元。以居二市場按揭年 期最長25年，九成按揭計，平均樓價298.8萬元，按揭額268.9萬元，按息2.15厘，月供是11595元，略高於白表單身人士月入上限2.3萬元 的一半，負擔比重偏高。

總括而言，一手居屋對某些準買家有特定吸引力，向隅客多，雖然是反映市場置業需求強勁，但在抽籤、揀樓過後，未必會有多少購買力流向私樓，甚至是居二市場。

原文刊於信報網站2015年1月13日

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居屋買家申請按揭 宜自行壓力測試

新一期居屋即將推出，金管局去年曾對「白居二」的按揭申請作出指引，銀行對有關按揭申請的壓力測試可彈性處理。如無意外，銀行批出新一期居屋按揭申請時，會沿用過去安排，一手居屋按揭申請不需經過壓力測試。在此情況下，居屋買家在申請按揭時，應如何控制自己的供款負擔？

由於一手居屋涉及房委會的擔保，居屋借款人一旦斷供，房委會會收回單位，並會向銀行支付有關欠款。由於幾乎是無風險業務，銀行在批出按揭申請時，壓力測試 可彈性執行；一些在私樓按揭會被拒批的個案，在一手居屋市場卻可能獲批。相對而言，部分居屋買家可能在不知不覺間借取了超出自己負擔能力的按揭貸款。

其實，一般按揭申請壓力測試的設計有其獨特效用。壓力測試的要求，是「現行按息下，供款不逾申請人月入一半；按息上升3厘時，供款不逾申請人月入6成」。此一要求的巧妙之處，是在較長按揭年期下，將借款人在現時按息下的供款比例，限制在4成多水平。

簡單標準：將供款控制於月入4成
以一筆200萬元，還款期25年，按息2.15厘的按揭為例，每月供款為7,543元。按息加3厘，至5.15厘時，供款應為$10,921元，根據「按 息加3厘，供款不逾月入6成」的要求，通過壓力測試的收入要求是18,201元。由於未加息前，實際供款是7,543元，佔月入41.4%。換言之，壓力 測試變相將借款人供款控制在月入4成多的水平。在一手居屋的情況下，由於銀行不一定為按揭申請人進行壓力測試，買家如果在現行按息下，供款負擔已經偏高， 例如接近月入5成，一旦按息上升，供款佔月入比例增加，勢將嚴重影響財務安排。

如果居屋按揭申請人擔心未來加息的影響，一個較簡單的風險管理措施，是自行進行壓力測試，跟足一般按揭的要求，在按息上升3厘的情況下，將供款限制在月入 6成以下。怕計算麻煩的話，直接計算現時按息，將每月供款控制在月入4成以下，也有類似壓測的效果--未來按息上升在3厘以內，供款都不會高於月入6成。

在供款比例之外，買家亦應該留意，在置業後，應留下一定的現金，例如相當於半年的收入的儲備，以應付不時之需。

原文刊於經濟日報網站2014年11月26日

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新居屋折扣率背後的難題

港府於2011年復建居屋後，首批2016、17年落成的居屋料將於 年底前推出。由於私樓樓價已較2011年中上升3成，即使大幅提高申請入息資格，居屋仍是難以負擔，據報當局曾計劃將居屋折扣率調升，以助合資格市民置 業，但新消息指折扣率將維持7成水平。折扣率是否調整，背後的問題一堆，不容忽視。

之前的居屋一般以市值7成發售，一旦業主在自由市場以市值轉售，便按折扣率補價予政府。事前傳出當局考慮將折扣率提高，原因自然是樓價高企，如果不 將折扣率調整，便會出現大批申請人有資格申請居屋，但無力支付首期或應付按揭供款的荒謬現象。在此情況下，調整折扣率似乎便是自然的選擇。

如果真的提高折扣率，一般買家應該會表示歡迎。市值400萬元的物業，7折買要支付280萬元，5折只需200萬元，何樂而不為?

不過，高折扣率亦意味他日業主在自由市場出售物業，可獲取的利潤亦相對較少。以上述市值400萬元物業為例，假設4年後升值50%，市值升至600 萬元，業主在自由市場放售，在7折(折扣率為3成)的情況下，需支付180萬元補價；而5折(折扣率5成)的情況下，需支付300萬元補價。或者可以說， 購入折扣率較高的居屋，未來即使樓市上升，業主在自由市場放售時，可獲的利益亦會較少。

但現實中，上述「理論上的不利」在事實中的影響已見減少。居屋除了自由市場，尚有一個不需補價的第二市場，而第二市場近年相當活躍。2014年1至 9月，第二市場有逾1900宗成交，數字已較去年全年為高，部分原因料與政府放寬資格，讓5000名合資格白表買家購買第二市場單位有關。居二市場活躍， 令大量居屋業主選擇在第二市場放盤，某程度上，買賣雙方甚至不大在意折扣率的計算。

以8月香港仔雅濤閣一宗居二成交為例，實用面積422方呎，成交價380萬元，呎價9005元。有關單位折扣率38%，即市值呎價應為14588元，比同區私樓如香港仔中心呎價1.1萬元更高。

買家願意購買居二市場單位，原因可能出於未來亦不打算轉讓，或即使可能轉讓，亦預期第二市場有龐大需求。由於居屋補價一向是房委會的主要財政收入之 一，過去居屋折扣，可視為房委會的潛在儲備---業主在自由市場轉讓時，房委會便可收回現金，而且樓價上升的話，收回的資金亦水漲船高。

在現時居二市場愈來愈活躍的情況下，未來房委會由居屋補價而來的收入卻可能會持續縮減。此亦意味港府如要持續推出更多居屋，將需要投入較過去更多的資金。

原文刊於信報網站 2014年11月4日

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居屋折扣率啟示

房委會今年年底將出售新一批居屋，樓花期均為2年。如當局維持過去市值7成的折扣，市場估計荃灣尚翠苑，呎價高達6400元。部分意見認為，私樓市值升幅過高，建議當局增加居屋的折扣率。此種建議背後的概念甚有意思。 建議提高折扣率，有兩大主流理據。理據之一，是「避免樓價回落，物業成為負資產」。此卻是完全、而且多層次的概念混淆。首先，折扣率是多少，其實不會影響 物業成為負資產的機會。「負資產」指物業資不抵債，對業主來說，一個未補價的居屋，資產值應該以第二市場價計算。一個居屋市值600萬，7折出售，賣價 420萬元，9成半按揭是399萬元。如果5折出售，賣價300萬元，9成半按揭是285萬元。
居屋折扣率與負資產機會無關
假設私樓樓價下跌2成，上述單位市值便是480萬元，在第二市場轉讓，售價按兩個折扣率計算，分別是336萬元及240萬元；結果都是負資產。極端一點，就算居屋一折發售，亦完全不會減低成為負資產的機會。
第二層的概念混淆，涉及負資產的後果。如果業主不賣樓，私人物業成為負資產，對業主的最大影響，是物業不能加按。問題是，未補價居屋，本來就難以加按---此類單位加按，要先向房委會申請，提供理由及取得同意。此方面的影響對居屋業主其實有限。
建議提高折扣率的另外一個理據，是私樓樓價高企，如維持7成折扣，很多申請人根本難以負擔，故建議將折扣率下調。以市場估計荃灣私樓實用面積呎價逾 9,000元，尚翠苑如以市值7成推出，600呎單位折實價將達378萬元，以9成半按揭，還款期30年，利率2.15厘計，月供13,544元。以私樓 按揭壓力測試的標準，按揭申請人月入應在32,680左右，才被視為可負擔此一貸款額。
當然，早前居屋第二市場放寬白表資格家庭申請，當時二人以上家庭的入息限制已上調至4萬元，而且官方一早放風限制可在上調。樓價接近400萬元的一手居 屋，照算仍是白表家庭當中較高收入一群可以負擔。何況一手居屋有房委會擔保，借款人不需通過壓力測試。不過，考慮到樓價偏高的事實，估計房委會有機會調整 折扣--事實上居屋市值價過高，合資格家庭難以負擔的問題在上一個樓市高峰期亦曾出現。當時的「解決方法」，亦是調整折扣率，部分屋苑的折扣率高達5成。
要求擴大資助房屋的壓力會愈來愈大
但此個解決方法，引申另一層次的問題--現時居於私樓家庭的月入中位數約3萬元，白表居屋二人以上家庭月入上限已達4萬元，統計上算是「中產階級」。當此 批入息中等的家庭都難以負擔私樓，連買未補價居屋都有困難，需要當局提高折扣率時，多多少少反映樓市的不平衡現象--樓價之高，中等收入家庭已難負擔，未 來社會要求官方擴大資助房屋的壓力會愈來愈大。
另一方面，在去年將居二市場擴及白表買家後，合資格購買二手未補價居屋的人大幅增加，新一批出售的居屋，未來二手轉讓可能長期以居二市場為主，「補價後於 自由市場轉讓」，可能成為聊備一格的具文；居屋自由市場萎縮，當局可能極長時間都不會收回補價，長期下來對資助房屋發展有何影響，值得留意。

原文刊於經濟日報網站 2014年8月6日

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資助房屋的按揭問題

在香港要置業安居，除了買私人樓，也可購買居屋、夾屋、租置計劃等政府資助房屋。在樓價上，此類物業在一手發售時一般會有一定折扣，而在按揭上，此類物業亦會與私樓按揭有較大不同。

資 助房屋在一手出售時，出售機構（房委會或房協）會為按揭提供擔保，因此買家可以不必支付保費而申造高成數按揭，由於有官方機構擔保，銀行對此類按揭的批核 亦甚為寬鬆。但正因為有官方機構擔保，物業轉按、加按的自由度會遠低於私人物業。例如私人樓樓價升值，業主可透過加按套現，以較低的利息成本取得資金。如 果物業是資助房屋，按揭涉及官方機構擔保，擔保形式會是固定金額（Fixed Amount），而非一般私人擔保的無上限（All Monies）。簡單來說，即使物業升值，業主在轉按、加按前，便需要向有關機構申請，並取得同意才可進行，但有關程序相當費時，一般需時數個月。而醫療 開支、償還債務等會是較常見的理由。

當然，上述限制只在資助房屋尚未完成補價手續前成立。一旦物業完成補價，在法律上便等同一般私人物業，轉按、加按等都不需要官方機構同意。

原文刊於晴報 2013年11月19日

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居屋訂價的風險問題

政府提出未來10年的建屋目標，44.7萬個單位中，4成為私人發展，6成為公營房屋，包括公屋、居屋；連帶東北發展計劃亦將公營房屋比例向上修訂。社會中不少人認為，「多起私樓益了發展商，不如多起公營房屋」。

公營房屋中，公屋用作出租，一般認為與私樓是兩個市場。但另一方面，不少人似乎認為，多建居屋，可平抑私樓樓價。表面看，一手居屋售價低於私樓，對合資格 買家來說，可作為私樓代替品。合資格申請居屋人士，可能會希望政府持續推出居屋，令自己的中籤機會增加。不過，現行制度下，居屋平抑樓價的效用成疑。

公屋租金大致上與租戶收入/負擔能力掛鈎，而與私人市場的租金無關，因此，公屋的確是解決基層市民租住需要的一個有效方案。居屋方面，一手售價卻是參考私樓樓價再作出折扣，理論上與合資格買家的負擔能力無直接關連。結果一手居屋的訂價亦屢創新高。

居屋的訂價機制，令居屋訂價隨私樓樓價抬級而上，根本不能平抑私樓價格。過去某些期數的居屋，便出現符合白表資格的家庭，其實難以負擔價單中開價較高單位供款的情況。要避免此種荒謬的情況出現，較合理的做法是將居屋訂價與合資格購買人士的負擔能力掛鈎。

一手居屋訂價宜與負擔能力掛鈎
香港不少人羨慕新加坡的房屋政策，該國房屋政策主管官員早前提到，當地新建組屋，價格與買家負擔能力掛鈎，目標是買家平均以月入25%或以下應付供款。簡 單來說，新加坡一手組屋的訂價，是與目標家庭的負擔能力，而不是與私樓價格掛鈎。原則上，此種訂價原則才可以確保合資格購買資助房屋的人，有能力負擔有關 福利；資助房屋的價格與私人市場脫鈎，才可以有效平抑樓價。

除了「不能有效平抑樓價」之外，現行一手居屋訂價制度（及居屋第二市場）有另一個問題：由於涉及房委會擔保，金管局亦表明，銀行對居屋第二市場按揭申請可作彈性安排，具體來說，銀行可以不為居二市場按揭申請進行壓測。

居二按揭免壓測 借款人易過度借款
壓測的效果之一，是將借款人在現行利率下的供款限制在4成多的水平。如果不進行壓測，銀行沿用以往「入息5成」作居二市場按揭申請的供款上限，一旦按息回升，現時透過白表資格入市的「受惠者」，供款將大幅增加。


  當然，由於有房委會擔保，即使眾多居二市場業主斷供，對銀行體系也不會有大影響。但在借款人角度來說，一旦按息回升，供款佔月入比例可能大幅上升。以風險 管理角度看，借款人在申請按揭前，宜自行進行壓力測試；又或參考我們多次提出的「樓按負債率Mortgage Debt Leverage」，將貸款總額控制在年收入8倍以下，例如月入2萬元，年收入24萬元，便盡量將按揭借款總額限制在192萬元以下，將未來按息回升時對 財務狀況的影響減至較低水平。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月17日

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白表客推高成交量存疑

市場統計，四月份二手居屋約有260宗成交，成交量創近年半新低；市場估計首批2,500個白表名額在五月底起可在市場購買未補價居屋，料帶動成交量。不過，我們對此並不樂觀。

其 中一個原因，是居二市場樓價一年以來已上升兩成多，升幅逾私樓，令合資格家庭的購買力相對地下跌。其次是，二月底港府推出雙倍印花稅後樓價回落；此前超額 認購的綠悠雅苑更出現中籤買家缺席揀樓的情況。在後市前景未明、並非一致向好的情況下，估計2,500個有資格購買居二市場單位的家庭，有相當一部分會放 棄機會。

事實上，此批「幸運兒」本身有六個月時間於居二市場物色單位，如不能在期內成功購入單位，可申請續期。以現時的樓市氣氛，估計大部分白表資格準買家對入市會有一定猶豫，或會遲至11月底，即喪失資格前才會作出入市決定。

綜合以上因素，除非整體樓市氣氛好轉，否則居屋第二市場成交量難見大幅上升。

原文刊於晴報 2013年5月15日

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資助房屋按揭限制

上周房協綠悠雅苑揀樓，稍後首批合資格白表買家亦可在居屋第二市場物色物業。政府的資助房屋計劃名目繁多，但在按揭上有共通的原則，而且牽涉到買家的財務安排，值得留意。

不論是夾屋、居屋、租置計劃單位或「置安心」，這些由房委會或房協出售的資助房屋，與市價相比都有一定「折扣」，買家可以較相宜的價格購入單位。但在「折扣」未補還政府之前，即使物業按揭已全數清還，小業主並不擁有單位完整的業權。

對私樓業主而言，將物業加按、轉按，是完全自主的。但將資助房屋轉按、加按，便先要取得房委會/房協同意。假設市場按息下跌，私樓業主在轉按慳息的同時，還可以選擇套現、加長年期；但未補價的資助房屋，由於涉及有關機構的擔保，一般不會批准業主在轉按時套現或加長還款期。

此類限制是市民在購置資助房屋時必需要留意的。

原文刊於晴報 2013年4月16日

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100萬300呎的廉價房--條數點計？

人稱四叔的恒地主席李兆基先生，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平。四叔提出有關建議後，有長遠房屋策略督導委員會成員附和，認為構思有助解決房屋問題。

眾所周知，住宅發展成本中，地價一向佔較高比重。例如去年將軍澳一幅住宅地皮，樓面呎價4580元。近年工程費用高漲，據了解非豪宅物業建築成本約 2000元。再計算3年建築期的利息、發展商「合理利潤」等，新界區一手項目建築面積呎價動輒8000元以上，即地價佔售價逾一半。

發展商仍是大贏家
李兆基的建議，農地免補價發展住宅，300方呎，售價在100萬元左右。相信是單純計算農地購入價、建築、利息成本及發展商利潤的價格。表面看，此 是三贏方案，梁振英政府找到方法加大住宅供應，有助提升民望、農地儲備較多的發展商多了生意(雖然獲利不及一般新盤)、低收入家庭多了入市機會。但最受惠 的，估計仍是發展商。

單以「農地免補地價興建住宅」來說，本質上類似當年的私人參建居屋，發展商不會直接獲得太多好處。但一百萬元細單位(不包括補地價)的定價，卻反過來令「市區」、「豪宅」，及一般連地價項目的價格顯得較為合理。

市場上如有此類一百萬元入場費的新盤供應，不但指責發展商只會起貴價樓的聲音會減少；更可將「上車盤」與豪宅盤作更明顯的區隔。

地價以外成本再升又如何？
但計算背後，也隱藏未來更深層次的問題。現時利率偏低，發展商興建住宅的利息支出有限。未來利率一旦回升，不單利息支出佔住宅發展成本增加，此類廉價屋的售價也必須上調；連帶住戶的供樓支出也需增加。

展望未來，內地城市化刺激建築原材料價格上升的趨勢似乎難以逆轉，本地住宅建築成本似乎仍在上升軌。

另一方面，本地低收入人士的薪金似乎難有大幅上調的空間。現時在按息2厘多的情況下，低收入家庭如果購入一個100萬元物業，負擔似乎相當輕鬆。

未來如受建築成本上升及利率回升拉動，300方呎免補地價單位售價如升至150萬元；那時，究竟是要將免補地價廉價房面積進一步減少來遷就低收入家庭的負擔能力？抑或要維持最起碼的居住空間，在「免補地價」之外，引入更多的資助？恐怕此才是更令人頭痛的問題。

另一個深層次問題，是香港人的居住空間。梁振英在當選前的一系列文章，曾提及香港的人均居住面積遠低於周邊地區，希望有所改善。我們曾在此欄撰文，表示港人居住面積小，元兇就是樓價高。

如果政府接受「300呎，100萬元廉價房」的建議，等同完全接受「高樓價、居住空間小」的現實。對梁振英來說，幾乎等同放棄增加港人人均居住空間的目標，是自打嘴巴。



原文刊於信報網站 2013年1月12日