何時收招?

早前有電子傳媒誤報金管局考慮放寬按揭監管措施，金管局閃電澄清，表明現時無意放寬有關指引。但事件再引起市場激烈討論，當局(包括政府及金管局)會在何時收招。

很多人估計，其中一個政府收招的觸發點是樓價。有趣的是，不少意見認為「樓價跌2成」，便會引起政府收招。樓價之外，負債規模( Size of Debt)、利率走勢、經濟增長、失業率等的變化，都可能是政府決定是否收招的因素。

先看樓價；「辣招」是針對高樓價而來，「樓價如回落至某水平，當局便應收招」的觀點，似乎合情合理。不少人估計「樓價跌2成」政府會收招，理由有兩個：其一是早前一名被視為梁粉的長策會成員表明，樓價如不跌兩成，政府應持續出招。

另一個理由是：樓價在現水平跌兩成，大致回落至梁振英當選時的水平。參考中原指數，近期在120點左右徘徊，跌2成的話，指數回落至96點左右，即 2012年3月---梁振英以689票當選前後水平。梁氏競選時一直予人會落力解決高樓價問題的印象，樓價跌兩成才那時收招，梁振英才可對市民有一定交 代。

此外，值得留意的是負債規模，單以未償還按揭貸款與GDP比率而言，1997年只佔30.99%，2008年數字是34.41%；其後因熱錢流入，按息急跌，比率在近3年都維持在40%以上，在連番遏市措施下，2012年的未償還按揭貸款與GDP比率已升破42%。

數據顯示，近年樓按增長速度偏高，一旦GDP下跌，比率有機會急遽惡化。此情況會制約當局，難以全面收回近年的辣招。

再看經濟增長，香港去年GDP名義增長5.4%，扣除3.9%通脹， 實質增長1.5%。市場對今年的GDP增長亦不樂觀，以匯豐而言，本來估計本地全年經濟增長(指名義增長)3.7%，但在6月份，已將預測下調至 2.5%。2013年6月，本地消費物價指數按年上升4.1%，估計情況維持至年底，簡單來說，扣除通脹，本地經濟可能出現負增長。

匯豐調低香港經濟增長預測，有兩個理由：其一是香港經濟增長三分之一來自內地，內地增長放緩，香港便成為最先受到影響的經濟體。此外，自08年以來香港經濟中有40%動力來自地產；近期樓市成交放緩，亦將拖累經濟增長。

與經濟增長高度相關的是失業率；2013年第一季本地失業率為3.4%，屬偏低水平，接近全民就業。「人人有工做」，是現時政府民望低迷、社會分化而未出大事的主要原因。有理由相信，政府會極力避免經濟衰退、失業率急升、社會不穩定的情況出現。

中國經濟增長不由香港左右，但如果本地經濟增長因種種原因放緩，政府為免衰退惡化，有可能以撤銷部分辣招的方式，刺激樓市成交，帶動經濟增長。

本來，香港人有「寧買當頭起」的性格；2002年、2006年等樓價下跌，甚至是平穩的年份，樓市成交量都偏低。即使今明兩年樓價下跌、經濟放緩，迫使政府收招，在跌市下亦未必有太多資金進入樓市。

不過，現時看來，2015年前，美息並沒有太大的上升空間，本地的低息環境會持續。按息低於通脹，即按揭負利率的情況對投資者仍有吸引力，政府撤銷部分辣招，減少用家、投資者的稅務成本，估計仍會催使一定數量資金進入樓市。

討論完可能促使官方收招的因素，下星期我們會探討，收招的話，會先收什麼。

原文刊於信報網站 2013年8月18、19日

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