樓市還看本地經濟

美國宣布退市，市場上絕大多數分析估計明年樓價將回落。部分仍然看好樓市的理由縱使仍然存在，但威力卻在明顯回落。客觀來說，2014年樓市的確不容樂觀—成交價似是易跌難升，在看淡後市成為主流意見的情況下，市場觀望氣氛轉淡，成交量大概只能維持現時偏低水平。

展望2014年，政府加大土地供應的效果將逐步明朗化；美國聯儲局雖然表明將維持低息，但逐步減少買債，將是貨幣政策主流。聯儲局減少買債的影響，已反映在美國長息走勢上，美國10年期債券孳息已升穿3厘。雖然聯儲局表明聯邦基金利率會維持偏低一段時間；但減少買債令債券孳息上升的結果，卻難以避免。

債息上升，代表市場預期平錢充斥的情況不再。本地財金官員預警熱錢可能流走，本地利率上升的情況並不是一句空言。當然，由於現時的按息低企，加上近年新批按揭的平均供款與入息比率偏低(最新數字為35%)，按息微升，對借款人的影響不大，遑論對金融體系帶來衝擊。

不過，按息上升，結果仍然是每月供款增加、利息支出上升。近年樓價偏高，原因之一正是按息極低，一旦按息回升，代表樓價難在高位橫行。

現時居於私人住宅家庭的月入中位數3萬元；在壓力測試，及現行按息約2.15厘的情況下；入息正好處於3萬元的家庭，現時可順利借入的按揭貸款上限是329萬元。(還款期30年，按息較現時上升3厘，供款剛好不逾月入6成)

而一旦按息上升半厘，在還款期、月入不變的情況下，可借入按揭貸款上限會減至311萬元。如果按息上升3厘，其他條件不變，可借入按揭貸款上限更會跌至241萬元，較現時下調26.7%。(見表)

表：月入3萬元家庭於不同按息下可借入按揭上限

按息	通過壓力測試，可借入按揭貸款上限
2.15厘	329萬元
2.65厘	311萬元
3.15厘	295萬元
4.15厘	266萬元
4.15厘	241萬元

#假設年期為30年，壓力測試標準維持現有標準不變

上述數字的另一個演繹，是在市場按息上升後，可以負擔現水平樓價的潛力買家將逐步減少。香港樓市被評為泡沫化，原因之一正是近年樓價升幅遠高於一般打工仔入息增幅。過去5年，樓價上升約一倍，而同期私宅家庭入息中位數僅上升20%。

市場上有一個說法，認為加息不一定利淡樓市，原因是加息往往代表經濟擴張；過去亦不乏利率與樓價同步上揚的局面。展望未來，如果香港一般打工仔收入見明顯上升，的確可抵銷按息上升的影響。問題是，美國退市、本地熱錢流走，不一定代表本地經濟擴張。

支撐樓價屢創新高的主要原因，便是按息處於極低水平。按息低令業主持貨成本下跌，一度出現的「供平過租」吸引大量租客加入買樓行列；按息低至一、兩厘，亦令偏低的租金回報率合理化。但美國退市卻為此個支持樓市的因素效力漸減。美國退市究竟會掀動本地按息上升多少，暫時難以估計，如果本地經濟增長未見新動力，而利率上升，對樓市的影響不容低估。

原文刊於iMoney 2014年1月4日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

中國版「房利美」引伸的問題

買樓難不單是香港的問題，內地大城市樓價升幅高於打工仔收入，望樓興嘆的年輕人埋怨的聲音未必比香港低。可能為了維持穩定和諧局面，內地傳媒報導，內地將成立類似美國「房利美」的機構，為初次置業者提供較利率較低的房貸。

有關報導引伸兩個問題，其一是，出現中國版的房利美，與此相關的次按危機有沒有機會在中國重演？

2008年金融海嘯，導火線是次按危機。市場出現次按，原因又與房利美Fannie Mae、房貸美Freddie Mac兩家政府贊助的機構向銀行收購按揭資產，再以有關資產抵押發債有關。當樓價下跌，經濟轉差，按揭斷供上升，兩房的債券價格暴跌，與此相關的衍生產品亦出現連鎖價崩，最終便是金融海嘯。

現時內地計劃成立機構為初次置業者提供低息按揭，由於有美國兩房經驗在前，內地媒體的消息是中國版房利美不會購入按揭資產發行債券，而是以自行融資的方式為買家提供低息貸款。簡單來說，萬一出事，也不會有嚴重的連鎖效應(購入有關機構債券、以此衍生的其他金融產品同時受牽連)。

港人置業難  非關按息高

另一個引伸出來的問題是，如果中國內地都可考慮效法房利美，以低息協助初次置業人士上車，香港又可否考慮引入類似的制度？可惜的是，初步看來，不管是中國版還是美國原版的房利美，對本地年輕買家難以置業的幫助不會太大。

原因很簡單：近幾年令年輕人難以置業的原因不是按揭利率太高，相反，按息近年處於歷史低位。一般新造按息處於2厘多的水平，即使官方機構提供補貼，為初次置業者提供「更低息」的貸款，實質幫助並不大。

事實上，現時不少準買家對樓市的抱怨，是「雖然供得起，但難以負擔首期」。畢竟以現時「上車級」物業樓價動輒由300萬元起跳計，三成首期已是90萬元，連同其他印花稅、交易費用等開支，需要的現金高達100萬元。而監管機構為了控制銀行體系風險，近年多次更新按揭指引，方向都是減低按揭成數，一般按揭成數似乎難以向下調。

雖然現時市場上有按揭保險等不同的高成數按揭產品可壓低買家首期開支，但半官方機構的審批較欠彈性。一些有足夠負擔能力的初次置業人士，可能由於職業、其他信貸紀錄等因素難以透過半官方機構主導的按揭保險入市。

另一方面，在現時樓價仍然高企的時候，重新推出官方資助的首貸、自貸似乎亦欠妥當---有了大規模的官方資助，更多資金湧入樓市，不但可能形成新一輪升浪---萬一樓價在稍後基於任何因素下跌，政府都將被指鼓勵初次置業者接火棒。

如何在平衡銀行體系風險，與協助初次置業人士上車兩個目標之間作出平衡，還要避免萬一樓價上升下跌時影響政府民望，港府高官看來要還是要費煞思量。

原文刊於信報網站 2014年1月4、5日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

2013樓市總結

2013年過去，樂壇有不同名目的頒獎禮總結全年表現。如果樓市也有頒獎禮，結果可能會有以下獎項：

最先甜後苦獎：「白居二」買家
2013年政府將購買居屋第二市場（未補價二手居屋）的資格，擴闊至白表買家，計劃俗稱「白居二」。在樓市連升多年後，出現一大批夾心買家：一方面不合資 格申請公屋（也就沒有綠表資格）；另方面也難以負擔節節上升的私樓。在政府停建居屋多年後，他們更感置業無門。政府推出「白居二」，此批夾心買家一方面可 以在售價較相宜的居屋第二市場購買單位；另一方面房委會提供擔保，令他們可借用九成按揭，連籌措置業首期的難度也大幅減少。可以說，在年內獲確認白居二資 源的準買家，感覺有如中獎一般。
但白居二計劃明顯有考慮不周之處：居二市場長年成交疏落，政府一下子批出2,500個白居二名額，僧多粥少的結果是連居二市場成交價也被炒起，多個居屋屋 苑出現第二市場創新高成交。但此獨特市場規模受限，居二市場近日也出現成交價回落的情況。部分以「白居二」資格高價入市的買家，技術上已成負資產。此批買 家可能是最能感受先甜後苦的一群。

無可奈何金獎：發展商
不論旺市淡市，發展商以出神入化的銷售技巧，往往能創造大型新盤一天售罄的佳績。但今年政府加辣壓市，一手住宅銷售條例生效，新盤樓書、宣傳、價單公佈、 銷售紀錄等全部受限。不過，政府出招，經驗老到的發展商，亦做到見招拆招的效果，新盤仍然不乏幾天銷售一空的佳績。不過，銷量維持理想的代價，是樓價要貼 近市價，新盤高開同區二手2、3成的日子暫難復現。更無奈的是：此種情況似乎會維持一段時間。

頂硬上獎：物業代理
2013年樓市成交量可能創十多年新低，收入與交易量息息相關的物業代理自然首當其衝。年內地產代理亦出現多年難得一見的團結行動，齊齊上街呼籲政府撤回 樓市辣招，但至目前為止，尚未見到具體成果。展望2014，美國逐步退市、負利率環境持續、政府揚言未到收招時候，都不利樓市成交量回升。2014年，物 業代理仍需咬緊牙關，頂硬上的情況可能持續。

郁不得其正獎：換樓客
在樓市上升周期，多數換樓客會以「先買後賣」的方式進行換樓部署，即先買入新居，待新居交易完成，順利遷入，再放售舊居。但近年的官方措施令此類部署的難 度急增：去年年初政府推出雙倍印花稅，令持有舊物業的業主現金支出大幅增加；如果舊居仍有按揭貸款未償還，業主為新居借用按揭，通過壓力測試的難度亦大 增。不少人更因手續麻煩而暫緩換樓計劃，縱有換樓意慾，亦難以執行。

最受保護金獎：銀行
回顧2013，銀行可說是最「備受呵護」的行業。除了沿用2011、12年的按揭審慎監管措施；年初壓力測試收緊、使用「內評法」銀行的按揭貸款風險加權 比例被調高；在在令銀行的按揭風險降低---新批按揭的平均供款與入息比率下調至35%，平均按揭成數只是5成多。各種數據顯示即使未來樓價有較大調整， 銀行承受的壞帳風險仍低。不過，以上結果一定代價，2013年按揭取用金額是連續3年下調，受周全保護的銀行，無可奈何程度可能與發展商不相伯仲。
展望2014，樓價似乎處於高處不勝寒局面；官方種種令樓市凍結的招數，卻頗受市民歡迎；上述無可奈何、備受保護的情況很可能持續下去。


原文刊於經濟日報網站 2014年1月1日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

信用卡欠款影響按揭申請

樓價高企，不少年輕人有「再努力儲蓄都難籌措首期」的抱怨；甚至索性放棄儲蓄置業，寧增加消費。尤有甚者，如果以先使未來錢的態度消費，更會大幅增加未來置業的難度。

我們處理的個案，不乏三十出頭，收入不俗的；他們申請按揭本來沒大問題。但往往是早年一些消費性貸款，令他們難以通過壓力測試。其中一些個案，是按揭申請人曾以信用卡簽帳，有較大筆欠款，多年來以最低還款額的方式還款。

以信用卡未償還欠款五萬，利率30厘計，最低還款額可低至每月數百元，似乎不影響借款人財務情況。但申請按揭時，貸款機構會考慮申請人的其他債務負擔。以信用卡結餘為例，貸款機構計算申請人的每月債務負擔，並不會以最低還款額為準。市場一般以信用卡結餘的3至5％計算借款人的每月還款。以上文提及的五萬元結 餘為例，在貸款機構眼中，每月債務負擔是1,500至2,500元。對於按揭供款接近月入一半的申請人來說，此筆債務足以令他們的按揭申請被拒。

由於信用卡利率高逾30厘，最低還款機制每月償還本金比例偏低，還款多年，欠款總額亦只會微跌；會影響未來其他借款申請。有意置業者宜先減輕此類利率偏高的債務，以便順利申請按揭。

原文刊於晴報 2013年12月31日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

「港息先升」的評估

美國聯儲局局長伯南克離任前，終於啟動退市，1月起，聯儲局每月買債規模縮減100億美元。但伯南克同時預期，低息環境有需要維持一段長時間。美國退市但維持低息，本地財金高官已提醒市民，需要留意港息先升的風險。

港元與美元掛勾，一般人的印象，香港無獨立利率政策，如果美國維持低息，港元按息亦會維持低企。但財政司司長、金管局都提示，美國退市可能令熱錢流走，港息可能較美息先一步上升。財金高官的說法100%正確，如果退市令留駐香港的資金流走，本地利率將上升。但要補充的是，在聯儲局上調聯邦基金利率前，假設熱錢大規模流走，估計本地利率上升的幅度也不會太大。

現時本地銀行體系結餘大概是1,600多億元，2007年金融海嘯前的正常水平，是十多億元，當時在無甚熱錢的情況下，一個月拆息報4.5厘左右，最優惠利率(細P)為7.75厘，息差3.25厘左右。

熱錢如流走，拆息將先升

美國量化寬鬆，熱錢流入亞洲，加上香港有存款保障，令本地銀行體系資金氾濫。當本地最優惠利率隨美息回落2.75厘之時，拆息卻因遊資氾濫，一度出現逾4厘的跌幅；現時熱錢充斥，一個月拆息報0.21厘，「細P」為5厘，息差4.79厘，較2007年中時擴闊1.5厘。

如果熱錢流走，銀行體系結餘下跌，正常情況下，會出現拆息回升的情況。參考2007年熱錢大規模流入前的情況，如銀行體系結餘跌回十多億元水平，本地一個月拆息可能回升，如果最優惠利率不變，拆息及最優惠利率息差收窄至正常水平，拆息的上升幅度大至為1.5厘。

在此情況下，最受影響的應該是近幾年借用拆息按揭的業主，持續幾年，按息低於一厘的好日子可能將結束，如拆息上升幅度較高，部分業主可能需轉以鎖息上限供樓。以幅度計，按息由不足一厘，升至兩厘多，升幅達一倍，但按息仍是兩厘多，對比於歷史數據，仍處於極度偏低水平。

P、H息差如收窄，P按供款或升2成

假設拆息先升，以一筆未償還款項300萬元，剩餘還款期25年，按息H+0.7厘，鎖息上限P(5.25厘)減2.85厘的按揭為例。月供會由11,184元升至13,307元，升幅約2成。

當然，上文提及的是只有拆息先升的情況；理論上，如果熱錢流走，而貸款需求大致不變，銀行可能需要加息吸納存款，資金成本上升，最終可能推高最優惠利率。但有關幅度未必太高---港息如明顯高於美息，又會引發資金流入。另外，我們亦不能排除資金留駐香港的可能性，此時拆息的升幅將更不明顯，對借款人的影響更少。

簡單來說，的確有可能出現港息先於美息上升的情況，但如美息持續偏低，港息並沒有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2013年12月28日 

更多按揭資訊, 請瀏覽按計劃網站

退市 vs 負利率

美國展開退市第一步，近年樓價上升的主要推力：便宜資金動力或將下跌。另一方面，市場普遍估計，美國低息政策仍將維持一段長時間，按揭負利率此個利好業主持貨的因素卻會持續。

在不同因素的交互作用下，來年二手樓市成交量將持續偏低；至於可能影響樓價走勢的變數，料會在一手市場出現。

雖然市場預期美國會慢步退市，但退市始終代表資金氾濫的情況將逐步改變。未來一段時間，聯儲局每次減少買債規模，都會提醒市場，平錢氾濫的情況不會持續。而在完成退市之後，美國的低息政策或將結束。

缺乏出貨誘因 成交量料處低水
2008年金融海嘯後，本地樓市一度回落兩、三成；其後樓市迅速反彈，幾年間上升近倍，主要原因就是美國一方面減息，一方面實行量化寬鬆。熱錢流入香港， 在壓低最優惠利率及同業拆息的同時，更推高通脹預期，令實物資產備受追捧。尤有甚者，美元供應增加，間接推動人民幣滙價上升，令持有人民幣的準買家，在購 入以港元計價的物業時，有如獲打折一樣，刺激此類買家湧港入市。

現時確認美國退市，可以預期鐘擺正向另一個方向移動：隨聯儲局減少買債，美元供應速度放慢、通脹預期收窄；加上市場相信緊接退市之後，「加息」亦隨之而來（雖然幅度人言人殊）。市場對後市觀望，樓價的升值壓力料會放緩，甚至出現一定程度調整。

惟由於人民幣仍然強勢，短期內仍會為香港帶來入口通脹的壓力。市場估計，明年通脹率將維持在4%左右。而聯儲局已明言，低息政策將維持一段時間，即使計及 熱錢流走，可能推高拆息的因素，來年一般按揭利率估計將維持在2厘多水平。簡單來說，按揭負利率的環境仍持續，業主持貨成本仍低，加上近幾年入市的以用家 及長綫投資者為主，此類買家在負利率環境下更欠缺出貨誘因。

一方面熱錢充斥的利好因素慢慢消失，但另一方面負利率環境利好業主持貨。明年二手樓市料維持買賣爭持格局，成交量料維持近年偏低水平。

難料按息升幅 慎定供款免超借
可能帶動市場氣氛大變的，料會是一手市場：個別大型發展商在2013年的新盤銷售因種種原因較預期為低。此類發展商在來年可能有相當的追數壓力，而在預期 供應量充足、市場觀望氣氛濃厚之際，新盤可能需要有更吸引的付款安排，或更大的價格折讓，才可保證銷量、脫穎而出。來年會不會出現新盤帶動二手樓價出現更 大調整，是一個值得留意的變數。

值得強調的是，現時可能連聯儲局候任主席耶倫都不能確定，低息政策會維持多久。而本地低息環境會持續多久、一旦加息幅度幾何，更是難以預測。未來一、兩年 有自住需要的用家，與其猜測按息何時上升，不如將按揭貸款控制在一個可負擔水平。例如計算一下，一旦按息回升至歷史平均水平，例如在5厘左右時，供款是否 負擔得來。確保自己不會出現超借，無論利率是高是低，都是值得堅持的風險管理態度。

 原文刊於置業家居 2013年12月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

為利率變動作好準備

上周美聯儲啟動退市，雖然儲局表明，低息政策仍將維持一段長時間。但有分析指出，聯儲局減買債，美債債息仍將上升，間接可能推高本港市場利率。如果正在供樓的業主，擔心按息上升，又應該如何應對？

首先，借款人要清楚，按息上升的影響：每期供款增加、每期及全期利息支出上升。借款人要考慮，自己想要的，是維持每月供款於既有水平？抑或想減少全期利息支出？值得留意的是，某程度上兩個目標互相衝突。

在 不改變按揭餘額的情況下，要調節每期供款或全期利息支出，方法之一是調節供款期——如將既有供款期延長，未來每月供款便會下跌，但全期利息支出會增加；相反，如將供款期縮短，就可把全期利息支出壓低，但每期供款上升。當然，更改供款年期，需要銀行同意。對於那些在低息期已感到供款吃力的借款人，縮減供款年期更加不是好選擇。

另一個不需銀行同意，又可降低加息影響的方案，是進行部分提早還款。如物業供款已過罰息期，業主又有一筆流動現金，可考慮進行部分還款；可同時降低未來每月供款及全期利息支出。不過，參考過去紀錄，按息不會一下子急升，業主可確認按息回升後，才進行提早還款的安排。 

 

原文刊於晴報 2013年12月24日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站