放寬按保 料刺激換樓潮

 財政司司長在新一份預算案中放寬按揭保險的適用範圍，估計會刺激樓價$1,000萬至$1,920萬物業的成交。但近期市場負面消息較多，類似2019年放寬按保後樓價企穩、成交量回升的情況未必會輕易重複。

$1,920萬以下物業受惠

按保放寬後，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由$1,000萬增加至$1,200萬，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時$800萬提升至$1,000萬。此外，要留意的是，今次的放寬，受惠的樓價範圍其實是上升至$1,920萬以下的物業，價值$1,200萬至$1,920萬的物業，標準按揭成數是五成。在新按保計劃下，可透過按保取得較成數按揭（五成至八成），但貸款額上限為$960萬。例如一個樓價$1,500萬的物業，在新按保下，可借$960萬，按揭成數是64%。

 

措施之下，樓價$1,920萬以下住宅的有效需求會上升，在正常情況下，料會刺激新一輪換樓潮。

參考2019年底放寬按保，當時八成按揭貸款的樓價上限將由$600萬增加至$1,000萬，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由$400萬提升至$800萬。該次放寬前，正值反修例事件，二手住宅成交量由上半年的約2.3萬宗，下調至下半年的1.7萬宗。按保放寬後，縱使2020年初新冠疫情已開始影響香港，但當年的二手成交量仍然回升。上半年回升至2.2萬宗、下半年更達2.4萬宗。

樓市未必如2019年迅速反應

問題是現時香港正逢第五波疫情來襲，醫學專家估計確診數字要3、4月才見頂。加上一系列限制人流措施，恐怕今次樓市對放寬按保的反應不會如2019年那次一樣迅速。加上3月起美國料進入加息周期，今次按保放寬，樓價未必可如2019年在數月內出現止跌回升。

最後，最近兩次放寬按保的樓價適用範圍，正好是樓價輕微調整的時間：反修例事件期間，樓價在2019年下半年微跌，政府在年底放寬按保，今次放寬剛適逢新冠疫情下樓價回調。究竟是不是巧合？抑或官方有意無意托市，便無從稽考了。

原文刊於置業家居2022年2月26日