2022年2月18日 星期五

按揭保險受歡迎的另類理由

2021年全年,銀行體系有8萬多宗新取用住宅按揭,當中28%,即2萬多宗涉及按揭保險,比率創新高。使用按保比率上升,當然與2019年放寬適用範圍至1,000萬元有關,但其實部分邊緣個案,也會利用按保,借取本來借不了的樓按入市。

2019年放寬按保,除了將樓價適用範圍由600萬元上調至1,000萬元,另一較大的變化,是容許借款人在支付較高保費(較標準提高15%)後,可以免卻壓力測試的要求。此措施有一個副作用:同一買家、購買同一單位,可能會出現「不合資格借6成,但可借多於6成」的古怪現象,成為推動置業人士使用按保的另類理由。


 

以一個樓價710萬元,準買家月入4萬元的個案為例,6成樓按是426萬元。

在「現行按息(在H按即為鎖息)」2.5厘、還款期30年的情況下。如借取6成按揭,要通過供款入息比率不逾5成,及假設利息上升3厘的壓力測試下,供款不逾月入6成的限制。可借入的按揭上限是422.6萬元,換言之,此位準買家不合資格以6成按揭購買此個710萬元的單位。

不過,如果他申請按保,按揭成數65%,連同保費,大概借480萬元,由於只需要通過標準的供款與入息比率要求,不需要通過壓測,同樣月入4萬元,以較高的按揭成數購買同一單位,卻變得合符申請資格(代價當然是要支付較高的保費、每月還款亦會增加)。

理論上、由於保費上升了,可抵銷因為借款人違約為銀行或保險公司帶來的風險。但在借款人的角度,以上放寬雖然可令借款人提高按揭成數及借款額度,但卻令每月還款佔月入比例上升。加上今年進入加息周期,當利率上升時,每月還款佔月入比例可能進一步上升。借款人在善用有關放寬措施時,宜自行衡量相關風險。

原文刊於經濟日報網站2022年2月16日

沒有留言:

張貼留言

銀行削減按揭優惠的影響

 2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...