香港現時標準住宅按揭成數上限是六成,而在不同情況的按揭申請人,可獲的按揭成數會有所下調。其中一些按揭成數下調的條件,卻經常會引起置業人士的誤解。
一個常見的誤會是,如果申請人已持有香港住宅物業(俗稱「有樓」),申請按揭時,按揭成數需下調一成。嚴格而言,此是錯誤的理解。金管局按揭指引的限制,其實是規管「申請人在申請按揭時有沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保」(可簡稱為「有按揭負擔」),以及物業是否「自用」。
有按揭負擔而未持有物業,例如是為親人的按揭作擔保,其人自己置業時再申請按揭,按揭成數需要按標準下調一成。
相反,如果按揭申請人本身已經持有已供滿或無按揭的物業,再購置其他住宅單位時,按揭成數卻不是一定要下調的。如果購置的物業是「自用」,便不需要調整按揭成數。
當然,「是否有按揭負擔」,是一個客觀的標準,銀行只要查閱申請人的信貸資料庫,便會掌握有關情況。而「是否自用」,卻是較主觀的,從來沒有限制,一家人或一個人只可有一個自用的住宅物業。如果銀行信納申請人購買的第二、第三個物業是自用,仍可能以標準成數貸出按揭。
類似的情況是按揭保險,如果按保的申請人本身已經持有香港的住宅物業,而購置另一個住宅供家人居住,其實仍然可以申請按揭成數八成或以下的按保。當然,銀行及保險公司是否信納是關鍵。
看到此處,可能有人會問,指引豈不是太多漏洞?有多個物業的申請人可以用「自住」為由,取得與真正上車客一樣的按揭成數?
首先,雖說「自住」無完全客觀明確的標準,但銀行如知悉申請人持有多個物業,一般會要求提供自住理由。其次,即使按揭成數未有限制,申請人仍需通過壓力測試才可取得按揭,現實中仍是難以「買完一個又一個,按完一間又一間」。
原文刊於信報網站2019年5月21日
------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨,為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp:
(852) 5596 6181
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言