新春之後樓市已有回暖跡象,而上周聯儲局表明今年難再加息,估計明年可能只需加息一次之後,本地樓市氣氛更是即時轉旺。問題是:樓市旺場的情況會持續多久?
上周末一手樓銷量逾700宗,數字創多月新高,而多個新盤在加價加推後,仍獲多倍超額認購。二手方面,各屋苑紛紛出現反業主反價個案,情況在在顯示樓市的動力增強。其實單純美國停止加息,刺激作用應該不會如此強烈。近期令樓市回升的另外兩個因素,可能更值得留意。
其一是美國與中國的貿易談判。兩國分別是香港的第一、二大貿易夥伴,去年開始的貿易戰,多多少少是下半年增長放緩、樓市調整的原因。兩國其後展開談判,雖然一度傳出本月底可達成協議而最終推遲。但市場判斷,兩國均有意結束貿易戰,此亦是近兩個月樓市轉旺的背景。
另一個因素是匯價及貨幣供應,不少分析提及過,近年香港樓價升浪,背後其實是貨幣因素。美國在加息之時同時縮表,代表貨幣供應收緊,此亦是過去大半年推動香港樓價調整的潛在力量。
近日樓價有向上趨勢,至於升勢會否持續,便要看以上兩個要素的發展:中美如順利達成協議,估計刺激作用會維持一段時間。但某程度上不宜對貿易戰終結的影響有太大期望。在最理想的推演下,中美全面終止向對方貨物加徵關稅,其實只是重返過去「正常」日子。而貿易戰即使告終,也不代表中美的對抗停止,而兩國在各方面的爭執,恐怕陸續有來。
至於匯價方面,美國停止加息,一定程度上會削弱美元的強勢。參考過去走勢,美匯指數如轉弱,一般會利好港元資產。尤其是美國佛止縮表,而中國的貨幣政策維持寬鬆,形勢上利好香港樓價。當然,前提是環球經濟不會有大衰退,以至完全抵銷貨幣供應增加的刺激。
總括而言,如果中美在4月份可達成協議,而其他外圍因素未有嚴重惡化的情況下,香港的樓價升浪似乎可以維持一段時間。
原文刊於經濟日報網站 2019年3月27日
------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨,為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp:
(852) 5596 6181
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言