近幾年轉按的業主,在考慮轉按時大部分都不會有甚麼疑慮——在一段長時間,轉按幾乎是一面倒利好小業主。但隨著銀行上調新做按揭利率,情況開始出現變化,轉按對小業主來說不再面面俱贏,需要有所取捨。
過去幾年,業主轉按,除了數千元的律師費、新增2年的按揭罰息期外,基本上在其他層面都會獲得好處:按息維持甚至是略低、獲得現金回贈、銀行提供高息存款戶口等。較理想的例子,一次轉按幾乎可抵銷一整年的利息支出。轉按好處明顯,轉按的比重亦持續高企,在5、6月份,每三宗新批按揭,大概就有一宗是轉按。
不過,8月份銀行普遍上調新做按揭利率,令轉按好處一面倒的情況改變,現時小業主申請轉按,在獲得好處時,也變得有明顯的代價。取捨之間,需要一定的計算。
現時一般新做按揭的條件約為H+1.4厘,鎖息上限P(大P,現為5.25厘)減3厘;回贈約貸款額1.7%。對比而言,一份2年前提取,剛過罰息期的按揭,利率大概會是H+1.6厘,鎖息上限大P-3.1厘。表面上,轉按後以H計的利率會下調0.2厘,但參考近日一個月拆息處於1.4厘水平,轉按與否,實際上都會改以鎖息供樓,原有按揭是2.15厘,新按卻是2.25厘。過去轉按可以順便慳息,至少是維持利率不變,現時轉按,業主卻普遍面對按息上調的問題。
轉按回贈可抵多年新增供款
簡單計算的話,以每100萬元樓按貸款,25年還款期計,利率2.15厘,月供是4,312元;利率是2.25厘的話,月供是4,362元,每月供款增加50元。如果考慮回贈17,000元,扣除數千元律師費,回贈額足以抵銷約240個月增加的供款。如轉按後一供到尾,理論上轉按回贈所得不足以抵銷因按息上升帶來的供款上升。相反,如果未來轉按條件不變,業主再轉按,便可再透過回贈抵銷增加的供款,計算上仍是轉按較為有利。
當然,可能有人會指出,兩年、甚至更長時間後的變化,其實充滿變數。以按揭貸款現金回贈為例,其實也是近十多年的新事物。無人可保證小業主未來轉按,一樣可獲銀行提供現金回贈。為了回贈而支付較高利息,始終有一定風險。
有關意見不可說錯,人生在世每一個決定都有風險。具體至轉按,只要辣招維持,新買賣宗數維持現水平,則銀行似乎仍難免以種種優惠爭取按揭客戶。展望未來,按揭優惠,包括轉按的優惠或會減少,但不太可能全面消失。
原文刊於經濟日報網站2018年8月29日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言