常常說「買樓靠父幹」,但總不是每個家庭都有豐厚儲備可助子女置業。如果欠缺父母資助,置業路又應該如何打算?如果你是日進斗金的才俊,置業毫無困難,可以跳過本文。對於預算有限的準買家來說,不如先參考入門價的上車盤,再作部署。
500萬元單位為上車目標
土地註冊處統計,今年6月,有297宗住宅買賣價格低於300萬,佔總成交約4%;視之為上車門檻的話,一來數量太少,二來此類細價盤很可能要與買小單位收租的投資者競爭,以此為上車標準,可能有點強人所難。上一級的是300萬至500萬元單位,6月份佔成交量17%,有1,154伙,成交量較多。500萬元,大概可視為現時上車級物業的入門標準。
為減省儲首期的時間,估計大部分上車客會透過按揭保險入市。以8成按揭計,500萬元物業的2成首期是100萬元;外加印花稅3%,15萬元。其他的代理佣金、律師費、極節省的裝修費,算15萬元;共需130萬元。
上車盤首期或需儲十年
儲首期的時間視乎準買家每月可儲蓄多少。假設月儲1萬元(2017年本地有專上教育程度的打工仔,入息中位數為26,400元,1萬元為入息的37%),130萬元的儲蓄目標,要費時10年多一點。當然,此中變數極多,高收入、儲錢比例較高的人儲蓄時間可縮短。而收入增長、儲蓄以外的投資回報、一人儲蓄抑或二人儲蓄、以及最重要的樓價走勢,都會影響所需時間。
假設在未來某一刻,一位準買家終於儲足了130萬元,而奇蹟地,樓價也維持不變。此時他入市要申請按揭,如果按息也不變,維持現時約2.15厘水平,壓力測試標準也沒變的話,400萬元的樓按,30年還款,月供15,087元;借款人月入需要高於36,402元,才可申請按揭。
月入宜在3.6萬以上
保守計算,如果屆時利率較現時上升1.5厘,而壓測標準未有放寬,每月供款會是18,298元;借款人月入要42,798元才可通過壓測。
如果準買家的收入較3.6萬元為低,又欠缺資助,可能要面對現實,放棄在本地購買自置私人住宅的計劃。當然,由於政府調整資助房屋的訂價機制,資金較緊絀的準買家,或可考慮入紙申請。資助房屋的訂價較相宜,儲首期的時間可大大減低;在官方擔保機制下,又較易借入低息的高成數按揭,應該是中等收入家庭寄予厚望的置業途徑。展望未來數年,資助房屋的供應量難見明顯增長,要由此置業,除了儲蓄的紀律,更要有抽籤的運氣。
原文刊於經濟日報網站2018年8月1日
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