政府修改居屋訂價機制,可說是有居屋政策自推出以來最大調整;但對樓市的影響應該有限:少數幸運兒可望以平價購買新居屋,其他有父幹的可借家人資助入市,無父幹的可能要考慮是否購買有提供高成數安排的一手私樓。但新盤的財務安排,也有不少值得注意之處。
資助房屋更改訂價機制之後,未來的訂價與私人市場樓價脫勾,改由合資格申請家庭負擔能力而定。官方估計下期居屋訂價換算下來,大概是私樓的五二折。訂價標準改變,方向上值得認同:居屋訂價與私樓脫鈎,避免了水漲船高,連資助房屋樓價都難以負擔的荒謬現象。
但一如特首所言,新措施未必對樓價有壓抑作用。居屋賣平了,預期申請人數會激增,在供應未及增加的情況下,每期未能中籤機會大減。一手居屋向隅客要不再等下去,要不就考慮在私人市場尋找入市機會。有家人資助首期的,選擇的範圍較大。沒有「父幹」的,可能便要考慮有高成數按揭安排的新盤—整體情況與訂價機制改變前幾乎沒有變化。
高入息居屋向隅客或被推至一手市場
現時一手居屋的家庭入息限制已達5.7萬元,部分家庭未能在二手市場入市,主要原因都是欠缺首期而非未能負擔按揭供款。以樓價650萬二手樓為例,首期需260萬元。相反,在一手市場,如果發展商有提供二按,成數2成半,一個800萬元的新盤單位,首期可低至120萬元,對準買家來說,可大幅節省儲首期的時間。
新盤的正規二按,都需要一按銀行同意;而借取一按加二按都要通過壓力測試。在涉及二按的壓力測試上,會比單純一按的計算較為複雜。
首先,很多二按會有分段利率,一般是先低後高,例如首2年供款是貼近銀行利率的P減,而往後是P或P+1厘。在計算壓力測試時,對有分段利率的按揭,都要以高者為準。例如二按,首2年利率P-2.85厘,往後是P(5厘),「現行利率」便應該以5厘為準;對未有按揭負擔的申請人來說,一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入5成。而壓測再加3厘後,一按+二按的供款不可逾月入6成。
此外,如果二按的成數是高於樓價2成,整個壓力測試的標準會更嚴格。一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入45%。而壓測再加3厘後,一按+二按的供款不可逾月入55%。
由於涉及的概念較為複雜,準買家未必能自已進行新盤一、二按壓測計算。在作出入市決定前,宜先向銀行及相關財務公司了解具體的入息要求。
原文刊於經濟日報網站2018年7月11日
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