近日拆息在高位徘徊,上周五,一個月同業拆息報2.01厘。由於市場上的拆息按揭(H按),都設有以最優惠利率為準的鎖息機制。近期拆息上升,多數H按已觸及鎖息位,每月供款不會因拆息處於高位而增加。不過,要留意鎖息也可以有不同條件,供樓業主宜留意自己按揭的具體條文。
近年新批的H按,鎖息機制一般為「細P-2.85厘」或「大P-3.1厘」,換算下來,都是2.15厘。H按一般以一個月拆息定價,例如H+1.5厘。假設按揭計息日的一個月拆息為2厘,那麼利率應該是3.5厘,但由於有鎖息機制,事實上借款人會轉以2.15厘供樓。又或者說,一個H+1.5厘,鎖息上限(CAP)大P-3.1厘的按揭計劃,當計息日的一個月拆息高於0.65厘時,便會轉以鎖息供樓。近月拆息雖然反覆上升,但供樓業主的供款利率一直維持在2.15厘水平,可能會對拆息上升了無感覺。
不過,要留意「細P-2.85厘」或「大P-3.1厘」的鎖息上限,是近幾年才出現的條件。十年八年前,有一批按揭,以低至H+0.65厘至H+0.7厘水平的利率批出,但當年的鎖息上限卻會定在細P-2.5厘水平。以近日一個月拆息約2厘計,H+0.65厘是2.65厘,會轉以鎖息即2.5厘供樓。換言之,此批早年取得極優惠按揭,長年以偏低利率供樓的業主,近期的供款利率反而會較近幾年新取用H按的業主為高。
在此先撇開不同時期H按鎖息高低有別的問題。在供樓業主的角度,可能會想,有鎖息機制在,根本不必太擔心拆息上升。問題在於,拆息一定程度上反映了銀行的資金成本,拆息如持續高企,銀行的最優惠利率便需相應上調。市場一般預期,美國聯儲局於9月和12月議息會議上調聯邦基金利率,而香港銀行將需要跟加。事實上,如未來2、3個月拆息一直高企,亦不排除香港最優惠利率先行上調的可能性。
原文刊於信報網站2018年7月3日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
甘耐之前得絕世H PLAN,供都快供完啦,小小利息何懼之有
回覆刪除