市場預料下周美息將上調,但對於本地最優惠利率是否跟隨,仍是莫衷一是。而在最優惠利率可望上調之前,部分本地銀行開始調整按揭條件,包括H按的鎖息上限上調,以至下調現金回贈。隨按息上調,香港業主習慣多年的樓按優惠,是否行將消失?
據報個別銀行近日調整新批樓按條件,包括將H按的鎖息上限調整。由之前的P(5.25厘)減3.1,改為P減3。以近日一個月拆息約1厘,新批按揭條件H+1.4厘計,利息為2.4厘。在舊有鎖息機制下,按息原為2.15厘,在新條件下,按息便升至2.25厘。
此外,早前有多家銀行上調樓按現金回贈比率,至貸款額1.9%水平,近日卻有銀行將回贈大幅下調至1%以下。究竟是否臨近加息,銀行開始削減按揭優惠?未來按揭條件又會否越來越辣?
單純以按息而言,在聯繫匯率制度下,港息方向大致上要跟隨美息,在美國加息周期;香港按揭利率上升,大概是無可避免。但近日部分銀行上調H按的鎖息,以及下調回贈,與其說是「因為即將加最優惠利率」;更接近現實的原因可能是:「遲遲都未加最優惠利率」。
本月最優惠利率是否上調仍存變數
現時市場上大部分新批按揭,都是以拆息為準(近幾個月「定息按揭」盛行,但一般定息期只1年,其後恢復以拆息計算,可說是H按變種)。拆息近年輾轉上升,而最優惠利率不變,大量H按已轉以「鎖息上限」供樓,結果是銀行賺取的息差減少。因此,部分銀行上調新批按揭的鎖息機制,其實是最優惠利率遲遲不加的結果:為了保持息差,惟有調整新批按揭條件。或者可以說,那其實是「暫時不做按揭」的訊號——至於「暫時」,指的是等待息差改善,亦即是最優惠利率回升。
但要留意,不同銀行的利息成本不同,其他銀行可能仍可接受現時的按息息差,因而不介意維持既有的H按鎖息、現金回贈水平。由此引發的下一輪博奕亦值得留意:理論上現時的「最優惠利率」是各家銀行自己決定的。但現實中,對銀行來說,如果自己加最優惠利率,而同業決定維持,那些以P為準的貸款利率便會「高人一等」,等同趕客。安全一點的策略,是等待業內領頭羊先加。不過,萬一領頭羊認為再收窄一點的息差都可接受,便可能不會緊跟美國步伐加息。
因此之故,本月最優惠利率是否上調,仍不是十分明朗。
原文刊於經濟日報網站2018年6月6日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言