樓價上升,但不少只持有一個自住物業的業主會認為,如果不賣出自己的單位,樓價升多少,也只是紙上富貴。此個有時看似謙虛的說法,其實欠缺理財思維。自住物業價格上升,絕對有重大影響。
表面看,如果物業是自住,又不擬出售,市值多少與業主的關係不大。但資產價格上升,業主使用資產自由度亦會增加,賣樓套現固然是一個選項。即使是繼續持有物業,資產升值亦會令有現金周轉需要的業主,有更多更好的選擇。
最簡單的方式是透過轉按、加按套現。按揭貸款利率遠較一般私人貸款、信用卡貸款為低;透過轉按,可以套取大額、低利息成本的資金作其他用途。以3年前購入一個400萬元上車盤為例,當時如借用6成按揭,25年還款,借款額為240萬元,3年下來,未償還按揭餘額大概216萬元。
現時保守估計,物業已升值至500萬元。如轉按借用6成按揭,借貸額可達300萬元,在償還舊有按揭貸款後,套現約逾80萬元,可作為投資的資金。以成本角度計,按揭貸款利率2厘多,只要找到投資項目,回報高於按息,理財上便大有可為。(此處尚未計算一般銀行都有提供現金回贈,帶來的附加好處)
當然,世上無必賺的投資,今時今日,要找股息高於2厘多的股票似乎不難;但誰也無法保證好日子長期持續;以轉按套現投資,投資者需自行衡量相關風險。萬一投資失利,例如購入的資產價格下跌,整體上便會令負債大幅增加。
此外,轉按套現等於增加欠債,假設借300萬元,新按還款期與舊按剩餘年期一致,每月供款會由約10,000元升至約14,000元,一定程度上會影響每月的現金流動。雖然說在現行壓力測試要求下,借款人應該不會借入超出自己負荷能力的樓債;但落實到具體情況,每月還款增加,是否應付得來,也需要借款人自行計算。
最後,我們不是主張樓價升值,業主就應該加按套現。但正如負資產帶來的不止是心理影響,當樓價上升時,意義並不止是紙上富貴,反而會為業主的財務安排,帶來實質、而且往往是有利的變化。
原文刊於經濟日報網站2018年6月13日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言