放寬按保的兩難抉擇

有報導指香港財金當局正在評估是否放寬按揭保險的適用範圍。在放與不放之間，其實需要考慮的因素比一般人想像的更為複雜。

2007年國際金融風暴後，多國央行以量寬穩住市場，對香港的影響是留駐的熱錢增加、利率下跌。初期港樓價反應只是輕微上升，但已觸發金管局收緊按揭。2009年時，先是限制2000萬元以上物業的按揭成數至樓價5成，其後逐步收緊，至2015年，沿用多年的「標準7成按揭」，亦收緊至6成。例外的是600萬元以下住宅仍可透過按揭保險，讓借款人取得較高成數按揭(借款人需付保費)。

金管局限制按揭成數，等同減少了置業者的按揭槓桿，增加置業成本。不過，近年一直有意見指，樓價高企，600萬元以下的「上車盤」買少見少，如不放寬按保的適用範圍，一般家庭難以負擔置業首期。以一個620萬元物業為例，現行按揭指引下，首期支出便高達248萬元。

算術上，如果將按保的適用範圍提高，置業者自然可以在考慮樓價更高的單位，一定程度上解決了難以置業的問題。不過，成交價從來都是雙方互動的結果。現時叫價600萬以上的二手物業因按揭問題而難找買家承接。一旦按保放寬，多了買家追逐，此類物業的樓價可能又會出現明顯上調。

在決策者角度考慮，不放寬按保適用範圍，會有大量準買家因首期不足而難以入市。放寬的話，卻可能刺激需求，吸引更多資金入市。兩難局面如何解決，仍有待時間觀察。

原文刊於中金在線網站2018年1月8日 

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