住宅市場一手旺、二手靜,主流分析是發展商推出種種按揭計劃,令買家可以較低首期方式入市,尤其是樓價600萬元以上單位,二手市場基本上無低息高成數按揭的選擇,令購買力集中在一手市場。但一手市場中,發展商提供的按揭往往五花百門,選用時又有什麼地方要留意?
早前有傳媒統計,去年全年新盤撻訂數量近300伙。新盤買家撻訂,動輒損失數十萬元;過去有分析指出,撻訂或與買家看淡後市有關。但在經濟大局無大變化,股市上升和失業率低位徘徊的當下,實在難以想像有大批買家突然興之所至入票買新樓,又忽然看淡後市撻訂離場。據市場消息透露,近年新盤撻訂買家,大都是因未能取得所需按揭貸款,又難由其他途徑融資而被迫撻訂。
按揭申請被拒有多個可能。按揭如涉及銀行,批核自然要跟隨金管局的指引。但近年指引多次收緊,行外人可能難以掌握有關要求,向銀行申請按揭時,才發現未能符合要求,惟有取消交易。
發展商按揭非必批
另一個情況是發展商的按揭批核要求亦見收緊。數年前,市場上部分發展商提供所謂「包批」一按,即不管申請人條件,你敢申請他就敢批。不過,近一兩年此類包批按揭實際上大幅減少;發展商提供的一按,多數有一定批會要求。當然,財務公司的要求多數會比銀行寬鬆,例如供款與收入比率可以較高。不過,由包批到不一定批,便令一定數量的買家未能取得按揭融資,結果便是新盤撻訂數目有增無減。
對新盤準買家而言,在作出入市決定前,宜先行了解銀行及發展商指定財務公司的按揭批核要求。銀行的批核要求可參考金管局網頁的按揭指引;但財務公司的要求卻一般未見公開。可能的話,宜向發展商了解提供按揭的財務公司資料,並在入市前向有關公司了解基本的批核要求,盡量減少計錯數的風險。
原文刊於信報網站2018年1月23日
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