新一屆政府未見為調控樓市推出有效措施,樓價指數又破高位,一手發展商亦接連推盤應市──少不免要以高成數按揭配合。此類按揭安排,在過去幾年都未見「出事」,部分原因是樓價上升,令潛藏的問題自動解決。一旦樓價橫行,甚至升得「唔夠快」,都會為借款人帶來一定的財政衝擊。
以近期一個大型新盤為例,發展商提供八成按揭,年期25年,首兩年按揭利率為P(5%)-2.85%,現時即2.15厘;兩年後利率為P(現為5厘)。以一個折實價1000萬元一手單位為例,選用上述一手按揭安排,取得八成即800萬元按揭。如利率不變(機會偏低),首兩年按揭供款為34496元,兩年後未償還按揭本金約750萬元。
兩年後低息優惠結束,供款利率回升至P,如利率不變,每月供款會增至45817元。供款上升約33%,會不會為借款人財政帶來重大壓力,視乎借款人收入而定,難一概而論。不過,如果借款人不希望長期支付較高利息,要轉按至銀行,客觀上有一定難度。
假設兩年間樓價不升不跌,而金管局按揭指引亦維持不變。市值1000萬元的住宅,銀行按揭只可借500萬元。例子中供款兩年,仍欠銀行本金750萬元。意味兩年後借款人要轉按,便要另外準備250萬元的現金,以支付新舊按揭的差價。
由另一角度看,兩年後原有一按仍欠750萬元,如希望不支付差價轉按,樓價需要升至1500萬元──剛好是購入價的50%。當然,此中充滿變數,例如兩年內最優惠利率上升,供款增加之餘,償還本金的比例亦會減少,轉按的難度會上升。
當然,以上說的不是「新問題」,按揭指引把1000萬元物業的銀行按揭限制於五成,是2011年中的事。此後多個新盤均有推出不同安排的高成數按揭,常見的共同特點是供款初期有「優惠」──不論是初期低息,抑或免息免供、供息不供本,效果都是令置業初期的支出減少。但奈何發展商/財務公司的利息成本較銀行為高,不可能提供長期低息安排,優惠期後,按息及每月供款難免上升。
此類「高成數、初期供款優惠」的按揭產品推出多年,尚未見為市場帶來重大問題;有發展商更指出,大部分借用新盤按揭的業主,都在3年內全額償還貸款(相信大部分由轉按達成)。但需要留意的是,過去幾年樓價持續上升,大幅減低業主轉按的難度。即使樓價升幅未能令業主無痛轉按(完全毋須支付新舊按揭差額),也令需要支付的差額大減。一旦樓市升勢放緩,借入此類按揭的業主是否可以順利轉按卻令人疑慮。
在個別買家立場考慮,如計劃透過類似的安排入市,宜小心計算,一旦樓價橫行或轉勢,未能轉按至較低息的計劃時,供款對自己財政的影響。
原文刊於信報網站2017年11月21日
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