現行按揭指引,規定非本地收入人士申請按揭時,按揭成數要扣減一成,而壓力測試標準也更嚴謹。其實在此以外,非本地收入人士申請按揭,尚有其他地方要留意。
陳先生為香港永久居民,年前被公司派往內地工作,亦改由內地分公司支取人民幣薪金。陳先生的家人都在香港,子女也在港讀書,近日考慮在香港購置物業。根據現行的按揭指引,雖然陳先生的主要收入來自境外,但由於直系親屬在港,與香港有緊密聯繫,陳先生申請按揭,其實不需扣減按揭成數,而壓力測試標準亦不需收緊。
陳先生月薪為人民幣3.4萬元,折合港幣約4萬元。陳先生看中一個物業,打算借取約380萬元的按揭。以按揭年期30年,利率2.15厘計,380萬元按揭,月供為14,332元,通過壓測的收入需要在34,582元以上。
陳先生原先以為,月入4萬元,自己信貸紀錄良好、又無其他負債,應可順利通過壓力測試;但多家銀行都表示,未能批出按揭。原因在於,陳先生的合約的確顯示他月薪為3.4萬元人民幣,多家銀行亦可按現行匯率將收入折算為港幣。但計算月入時,銀行卻要扣除其稅金,再行計算,結果令陳先生大失預算。
一般香港人概念中,如果每月固定受薪,公司出糧2萬元,「月入」就是2萬元。而銀行在計算壓力測試時,也不會考慮申請人要交稅,「收入」是按稅前收入計算。但內地公司會扣除員工應付稅額再出糧,在陳先生的例子中,合約上的月薪是3.4萬元人民幣,但扣除稅金,每月打簿實際收入是2.8萬元人民幣,折合港幣略低於3.3萬元,未能通過壓測。簡單來說,多家銀行的標準都是:境外收入的證明文件如顯示稅後收入,計算收入時,便按稅後收入計算。陳先生未能通過壓測,現時仍在考慮,究竟是要另外加擔保人,抑或多付首期。
在中國大陸以外,部分國家也會有先扣稅再出糧的安排,在計算壓力測試時,收入都會以「稅後收入」為準,有關按揭申請人在部署置業時,便要小心計算。
原文刊於經濟日報網站2017年11月15日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言