上星期筆者提到,單純考慮樓價,不足以證立泡沫,必須考慮炒賣是否嚴重。香港平均樓價高於入息中位數十多倍、租金回報率只有2、3厘,的確可以說樓價偏高。但另一方面,在重重辣招之下,樓市的投機者幾乎絕跡,卻顯示香港樓市炒賣情況絕對不嚴重。
須知道,用家和炒家應對樓價調整時,會有完全不同的反應。物業對自住業主來說是自己的家,不會輕易放棄,我們的數據顯示用家在困難時,都會咬緊牙關供樓,這對銀行的壞賬也自然會少了。雖然如此,惟對炒家而言,買賣物業不過是生財途徑,一有風吹草動,都可能計數離場。充斥炒家的市場出現調整時,會更容易引發雪崩式下跌;而今天香港卻是一個投機者大致離場的樓市。
投機帶來後果
退一步而言,泡沫要爆的話,對銀行又會有幾大影響?筆者找來香港金管局的數據,於2000香港在銀行体系的按揭90天拖欠達歷史高位1.32%,
而假設50% 輾轉發展成
360天的壞賬,那麽運算出約32億元的貸款(約2,500宗的按揭),由於樓按有物業作抵押,所以要加入將物業賣出後的潛在虧損率(Loss
Severity
Ratio)便得知真正壞賬,假設虧損率為25%,那麽當年的樓按損約為八億元,當時所有銀行按揭結餘為4,800億元,即0.16%的壞賬。這是一年的數字,如果一個週期的壞賬需要五年清除,那麽
1997為充滿投機行為的樓市提供融資的香港銀行,至2002年要付出約40億的總代價,即整宗 1997金融危機壞賬佔按揭規模0.8%。
再看2017年初時,香港在銀行體系的按揭90天拖欠只有0.03%(作為對比,美國近期的按揭拖欠比率為3.68%),轉算出約102宗按揭,即三億的貸款值,而這傑出的低拖欠率是持續了近10年。
此種程度的「泡沫爆破」,根本對本地銀行無甚影響,銀行體系穩定,經濟危機亦難以擴散。這十年間金管局鋭意執行的正本清源作為,令本地樓按市場具備世界數一數二的質素,這是一種擇善固執的德政。
報告的盲點
報告的另一遺憾,是欠缺大中華地區其他城市的數字。美國顧問公司Demographia統計,香港2016年樓價引入比是18.1倍;友人在群組中傳來內地的一個統計,去年深圳平均樓價是當地收入的36倍、上海是21倍,北京是19倍。
群組中有投資內地物業的朋友指出,如果香港樓市叫嚴重泡沫,大陸樓市便會欠缺合適形容詞。(http://news.sz.fang.com/2017-04-01/24834885.htm);而台北類似的統計是15.6倍(http://pip.moi.gov.tw/v2/e/scre0105.aspx),如果單計新供應,房價收入比亦達33倍(https://news.cnyes.com/news/id/3726828)
幾個報告比較的方法可能並不一致,但大致上,內地一線城市的樓價收入比高於香港大概合符現實。
提出有關統計,目標不在於找別人來「鬥衰」;而是在中港經濟往來密切的今日,那些認定內地樓價偏高的資金,反而可能視香港樓市為安全的避風港。某程度上也解釋了,為何內地發展商願意在香港高價投地。
近日見有投行分析師提出,大陸的樓價過高,泡沫一旦爆破,不單內地經濟受影響;在聯繫匯率下香港樓價會跌得比內地更傷。問題是,今時今日,萬一中國經濟出問題,世上又會有哪一處不受衝擊?要問的反而是,在經濟增長平穩,一帶一路等概念開始為外國受落的情況下,判斷中國經濟大跌是否合理?在全中國樓價都高,但香港仍是自由度最高的情況下,判斷資金持續流入是否更合理一點?與其說樓市泡沫,不如說樓市泡沫是大都市常見的環球現象。
瑞銀的報告說,泡沫指數高不預示爆破風險高。其實類似的報告,大張旗鼓為各大城市泡沫評分,各地都不出事的話,可以說泡沫未爆,萬一當中部分出現調整,卻可以訴說有先見之明;策略上倒是十分高明的。
原文刊於Now.com 2017年10月26日
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