境外收入人士申請按揭須知

過去數年按揭指引持續收緊，無按揭負擔人士購置700萬元以下物業的標準按揭成數上限是6成，1000萬元以上物業的按揭成數上限是5成。有按揭負擔者按揭成數上限減一成，如果按揭申請人的主要收入來自香港境外，有關按揭成數會又再減一成。而在有關限制之外，境外收入人士申請按揭時，也有其他地方要留意。

申請人如以「供款與入息比率」為基礎申請按揭，本身未在香港持有或擔保物業按揭，而主要收入又來自境外。按揭成數有以下限制：

‧      如樓價為700萬元以下，按揭成數上限為5成

‧    如樓價為700萬元至1000萬，按揭成數上限為5成，貸款額不得高於400萬元；

‧    如樓價為1000萬元以上，按揭成數上限為4成。

如果有關人士主要收入來自香港境外，而且在香港已有其他按揭負擔，可獲批的按揭成數上限按以上標準各降一成；例如購買1000萬元以上物業，按揭成數便只有3成。

海外收入人士申請按揭時，所需的入息證明文件與一般本地收入人士類同，一般而言，銀行會要求申請人提供當地政府發出的稅務文件、僱主發出的糧單、任職證明、銀行戶口往來紀錄等。如果借款人任職於政府機構，又或知名的公司，入息證明較易被信納；相反，如果是在境外從事自僱業務，收入會較難核實。

值得留意，有關海外收入人士的按揭成數限制並非鐵板一塊，如果申請人與香港有緊密聯繫，例如被本地僱主派駐海外工作、或父母子女在港定居等；如獲銀行信納，申請便可不受相關限制影響。

如果申請人的主要收入來自境外，但入息證明又因種種原因不為銀行信納，原則上可考慮以「資產水平」為基礎申請按揭—銀行會視乎申請人的淨資產(資產估值扣除債務)水平，決定是否批出按揭；不過，以資產水平為基礎申請住宅按揭，按揭成數會有更大限制：如果申請人在港未持有或擔保其他按揭物業，按揭成數上限是4成；相反，如果申請人在港已持有或擔保其他按揭物業，按揭成數上限會是3成。

最後要注意的是，如果「資產」位於境外，例如是海外物業，或外地的股票、外匯，在計算資產值時，也可能會出現估值打折的問題。

原文刊於iMoney 2017年8月19日

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