討論樓市是否有泡沫時,認為沒有泡沫一方的一個主要論點,是銀行新批按揭有嚴格監管,金管局統計新批按揭平均按揭成數只有五成,供款負擔只有34%。但有反方意見認為,上述統計只包括銀行數據,未能反映財務公司按揭對市場的潛在影響。究竟財務公司提供的按揭,比重有多大?
客觀而言,對於財務公司按揭的規模,難有準確的數字──此等公司不受金管局監管,除非是上市公司,否則亦毋須公開財政報告;結果對於整體財務公司的按揭規模,只能人言人殊,一些人認為銀行按揭成數受限,審批嚴格,一定會促使借款人轉向財務機構;相反意見認為在重重稅務限制下,根本不會有很多投資者借高息按揭入市。
坊間有分析指出,2009年以來,金管局統計的銀行按揭取用金額一直穩定,幾無增長,與期內樓價上升一倍的情況並不配合;估計是財務公司借貸填補了銀行按揭「本來應有」的增長。有關分析認為情況嚴重──財務公司提供的按揭不止是規模大,而且利率高、又欠缺壓力測試之類的風險管理,一旦外圍因素轉差,借款人承受不了高息還款,可能引發大量斷供、銀主盤湧現,最終加大樓價跌幅。
近10年升市 只由較少資金推動
有關分析似乎言之成理,但有一個嚴重的盲點:2009年以來,樓價雖然有累積一倍的升幅,但每年樓市的成交金額,其實十分穩定。我們先看一下上一個成交期樓市瀕臨瘋狂的盛況。1996年,全年物業交易註冊金額為4746億元,1997年是8680億元,升幅83%,反映大量資金進入樓市。1996年銀行住宅按揭取用金額為1630億元,1997年為2563億元,升幅為57%。
要留意1996和1997年有大量確認人交易,一個住宅可以在正式成交前轉讓多次,但只有最終買家有可能申請並取用按揭,故按揭取用金額升幅不及同期成交金額升幅。
而2009年至2016年,物業交易註冊金額最高的是2010年的6900億元、2012年的6500億元。而近2014至2016年,總成交金額都在5300億至5500億元水平,數字只較2009年約5200億元略高。簡單來說,上一個高峰期,我們的確看到資金大舉流入樓市,推高樓價。但2008年金融海嘯後的年份,資金其實被限制進入樓市,整體成交金額未有明顯上升──自然地,近年的按揭取用金額亦較為穩定。那麼樓價上升是什麼一回事?
其實,只要細看成交宗數,2009年物業成交13.4萬宗,2014年物業成交8.1萬宗,2015年是7.6萬宗,2016年是7.3萬宗。接近的成交金額,但成交宗數卻愈來愈少,每宗成交價自然較高。此解釋了為何銀行按揭取用金額未見大升,但樓價卻上升一倍的現象。
簡單而言,在「正常情況」下,熾熱的樓市應該出現成交價和成交量齊升的現象。但近年辣招眾多,成交量被壓低,流入樓市的資金未見大幅上升,卻足以推高樓價。而樓市成交額及銀行按揭取用金額的比例,近年亦大致維持,認為財務公司按揭大幅取代銀行按揭的觀點,仍欠實質數據支持。
原文刊於信報網站2017年8月1日
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