上周五(19日)金管局公布新一輪按揭監管措施,對於各項措施的內容、對樓價會不會有影響,各方人士早已提出多項見解;反而是對個別按揭申請人的影響,較少人提及。其實新指引下,除了可能遏抑投資者置業需求,也會增加持有多項物業人士轉按的難度。
金管局上周推出的三項按揭措施,其中提高銀行風險權重下限的指引,理論上會提高銀行按揭業務成本,甚至有銀行表示或會上調按息。至於收緊主要收入來自境外人士的按揭申請,提升他們供款與入息比率的要求,對主要收入來自香港的申請人(比重佔新申請98%)無影響。反而對於有按揭負擔人士再申請按揭,會有較明顯的影響。
在新例下,如果借款人本身只持有一個按揭未供滿的住宅物業,又沒有擔保其他按揭;當借款人需要轉按時,仍然視為無其他按揭負擔,轉按的按揭成數與新措施推出前一樣:樓價$1,000萬以下物業,按揭成數上限為六成,貸款額不逾$500萬;樓價$1,000萬以上物業,按揭成數上限五成。
多樓業主轉按難度增
至於有多於一個按揭負擔(作為按揭借款人或擔保人)的業主,在新措施下,此類業主不單新購買物業的按揭成數受限,連帶為自住物業轉按,成數一樣受限:樓價$1,000萬以下物業,按揭成數上限為五成,貸款額不逾$400萬;樓價$1,000萬以上物業,按揭成數上限四成。
近年銀行按揭競爭激烈,除了新造按揭外,轉按也是銀行着力爭取的目標。以3月為例,新批按揭貸款金額$369億,當中轉按佔$104億,比一手市場的$75億更高。在新措施之下,多於一個按揭負擔的申請人轉按成數受限,或會影響未來新批及新取用的轉按金額。
上文提及,銀行風險權重下限上調,銀行按揭業務成本增加,理論上可能觸發銀行上調按揭利率。但另一方面,按揭指引收緊、整體按揭申請、包括轉按可能減少的情況下,銀行的競爭反而更為激烈。加上資金仍然充斥市場,一個月拆息更由上月中的0.4厘,下調至近日0.35厘水平,銀行是否可順利上調按息,其實有待觀察。
原文刊於置業家居2017年5月27日
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