金管局接連兩星期出招,先是收緊銀行對地產發展商借貸,之後又上調銀行新造按揭貸款風險權重、下調有按揭在手,以及主要收入來自外地申請人的貸款成數。市場一般估計,新招對樓價未必有即時遏抑作用,是耶非耶有待時間證明。問題是究竟是何事觸發金管局連還出招?
一般人的主觀印象,認為金管局收緊按揭指引類同於政府加印花稅,籠統稱為加辣,目標都是遏抑樓價。雖然不少人會以「可否壓低樓價」討論新招成效,但嚴格而言,金管局要控制的應是金融體系風險而非調控樓價。
當然,樓價如果脫離買家的負擔能力,而買家又普遍以按揭入市,理論上會增加銀行體系風險。地產代理統計的樓價指數,接連十多個星期上升,可能是觸發金管局出招的原因之一。
不過,在出新招之前,新批按揭中八成申請人未持有或未擔保其他按揭,98%申請人主要收入來自香港,加上所有按揭申請都需要通過壓力測試,新批按揭的供款與入息比率處於35%水平,整體上可說甚為穩健。因此,金管局出招,除了因應樓價上升,進一步上調安全系數外,可能有其他因素。
游資可能回流?
可能的因素之一是近日美股美滙回軟,游資有重回亞洲的跡象。以港元一個月拆息而言,5月上旬大致維持在0.38厘水平,上周卻見較明顯回落,至周五跌至0.36厘。美國總統特朗普被指通俄,即使最終無事,亦勢必影響其經濟政策,美滙如轉勢下滑,理論上會進一步刺激港元資產價格上升。可能金管局發現勢頭不對勁,便提早出招,進一步為樓市減槓桿。
當然,以近期八成樓按申請人都未持有其他按揭物業、98%申請人主要收入來自香港,意味大多數按揭申請人都不會受新措施直接影響。而已持有其他按揭物業,打算多購物業收租的申請人來說,便需要動用更多資金作投資首期。
短期內要看樓市走向,可留意本周幾幅招標的地皮,如果成交價仍然再創新高,便不宜預期樓價會因金管局出招而在短期內出現明顯調整。
原文刊於信報網站2017年5月23日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言