傳統上,已婚人士買樓,多數會以二人聯名方式持有物業。但近年多了夫婦因為稅務及按揭原因,置業時選擇單名入市。
陳先生夫婦結婚數年一直租樓,最近二人儲足首期,計劃入市。二人在心儀二手屋苑找到合適單位,討價還價時,同行的律師朋友卻問二人打算簽長命契抑或
單名持有。二人雖然是專業人士,平時較少留意地產新聞,認為夫婦買樓,自然是聯名持有物業;但朋友卻說近年多了夫婦買樓時選擇以單名入市。二人詳問原因,
才恍然大悟;但對於自己應否仿傚,卻仍有猶豫。
夫婦置業 聯名持有做法傳統
2013年港府調整印花稅,將印花稅額上調一倍(坊間稱為「雙倍印花稅」);只有「未持有本地住宅的永久居民」購入住宅單位,可獲豁免,改以第二標
準稅率(即舊稅率)支付印花稅。如果買家已持有住宅單位,購買一個$600萬物業,印花稅是$36萬;如果未持有物業的永久居民購買,印花稅是$18萬。
如果夫婦二人入市時,只以一人持有物業;另一人他日置業,便可支付較少的印花稅。
在按揭上也有理由促使夫婦以單人持有物業;申請按揭時,如果本身已持有或擔保一個本地物業的按揭,再購買第二個物業時,基本供款不可高於入息四成,
而假設加息3厘的壓力測試下,供款不可高於月入五成。而對未持有或擔保其他按揭的人士,基本供款要求是可高於月入五成,壓測下供款不可高於月入六成。
單名持有 減再置業印花稅支出
假設印花稅及按揭指引不變,他們以一人單名入市,另一人他日置業,未來的確可省下較多印花稅,屆時也較易申請按揭。換上另一個情況,假設陳先生作為
單一業主申請按揭不足以通過壓測,需要陳太作擔保人,則陳太未來單名再入市,雖然可支付較低的印花稅(因為身份非住宅業主),但申請按揭時的壓測標準仍然
較高(因為陳太已是丈夫物業按揭的擔保人)。
計過數後,二人認為理性上宜以單名入市,但情感上卻有所顧慮。此方面香港可能較中國內地更為傳統,話說數年前中國要限制樓市炒風,規定家庭購買第二
套房,稅率較高,按揭優惠較少;結果實施有關規定的城市,離婚數字明顯上升;不是突然多了夫婦情感生變,而是「離婚」後置業,可節省稅務支出,也可取得較
優惠的按揭條件。
可能是「買樓收租置富」的想法深入民心,據了解市場上的確是多了夫婦購買自住物業時,選擇以單名持有單位,為未來「可能購買收租單位」作出準備。對
於陳氏夫婦要決定單名抑聯名入市,外人不容置喙。不過,一如上文提及,除非陳生陳太中,有起碼一位收入夠高,不需另一人擔保已可申請按照,否則,即使身份
只是擔保人,未來申請按揭時,即使可節省印花稅,申請按揭的要求其實與「持有按揭物業」的標準一樣嚴格。是否值得大費周章為未來「可能買樓收租」作部署,
便要他們自行決定了。
原文刊於置業家居2016年7月23日
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