不論政府及私人的樓價指數,都反映樓價於去年9月回落後,於今年3月左右止跌;但另一方面,市場仍有觀點認為,樓市最困難的情況未出現。例如有分析估計,本地銀主盤將陸續湧現,1、2年間可達逾萬個水平。究竟情況是否如此惡劣?
所謂銀主盤,是指借款人斷供按揭,貸款人收回抵押的物業放售抵債,有關放盤便是銀主盤。要比較一萬宗銀主盤是不是很多,要先有比較的基準。翻查紀
錄,銀主盤放盤的高峰期是──你也許估到了──就是2003年,當年市場累計的銀主盤逾4000個。而目前市場累積的銀主盤放盤約200個,每月新增在數
十宗水平。
如果市場有一萬個銀主盤的話,大概可以說市場環境比2003年沙士時再惡劣一倍。當然,沒有人能鐵口直斷,惡劣市況一定不會出現,但暫時由數據看來,未具備出現上萬銀主盤的情景。
銀行體系難出現大量銀主盤
一般來說,會先出現借款人拖欠供款、再正式斷供,貸款人才會收回抵押物業放售。以金管局每月公報的按揭統計而言,近月按揭供款拖欠90日以上的比
率,維持在0.04%水平(高峰期是2001年中的逾1.4%)。以5月未償還按揭總額10810億元計,即有4.3億元的按揭組合出現拖欠供款3個月以
上情況。但拖欠3個月,又不一定會正式斷供,業主可能是一時出現財政困難拖欠供款,問題解決便會恢復正常供樓。假設一半的拖欠個案最終斷供,便涉及約
2.15億元,以每宗按揭平均300萬元計,即可能有70多宗按揭會斷供,抵押物業成為銀主盤。或者說,拖欠比率要比目前惡化140倍左右,銀行體系便會
出現約一萬宗銀主盤──可能性似乎不大。
當然,作出有關估計者也表明,未來銀主盤主要來源是財務公司。由於銀行按揭有嚴格監管,借款人要通過壓測,官方統計新批按揭的負擔比率大致維持在
35%至36%左右,此方面出現大量拖欠、斷供的可能性不高。但那些向財務公司借取按揭的人士,一方面由於利率較高,另一方面財務公司對處理拖欠個案的態
度較銀行積極,在樓市下跌或失業上升時,便可能出現大量來自財務公司的銀主盤。
市場沒有較具認受性的財務公司按揭規模統計,金管局去年估計財務公司按揭規模大約90億元水平──如果每宗按揭平均貸款額50萬元,大約涉及1.8萬宗按揭。
當然,上述估算涉及很多變數:金管局會不會低估了財務公司的按揭規模、此類公司在樓價下跌時處理拖欠個案的策略,全部都是未知數。對於規模接近100億元的貸款,衍生出一萬宗的銀主盤估計是否過於悲觀,便要由時間判斷了。
原文刊於信報網站2016年7月5日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言