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2015年1月21日 星期三
居屋三級制 能否重建「置業階梯」?
施政報告中提及,政府建議房委會,將兩座2016年落成的公屋,以先導計劃方式,出售予綠表人士,定價將比傳統居屋低廉。另一方面,市建局的啟德項目亦會 有兩座大廈改作資助房屋,定價介乎傳統居屋與私樓之間。資助房屋三級制隱然出現,是否可以重建漸已失效的置業階梯、協助市民安居樂業?
在現時市區二手居屋呎價已逾萬元的環境下,傳統居屋似乎已漸失去協助上車客置業的作用。政府推出新的平價居屋及高檔居屋,是否可重建置業階梯?
傳統上,本地樓市有所謂「置業階梯」或「換樓階梯」之說。大概意思,是對於白手興家的置業人士(尤其是公屋戶)而言,置業時往往會按部就班,由於居屋較私 樓有折扣,加上可免按保申請9成半按揭,往往成為初次置業者的上車目標。先購置居屋,經濟條件進一步改善,便購置私樓。由公屋、居屋,以至私樓,步步升 級,便是所謂的置業/換樓階梯。
象徵意義高於實際效果
現時的居屋(尤其是二手居屋)售價逐步上升,令上車客也望而卻步。另一方面,市場上也有一批入息高於白表資格、不能申請居屋,但也難以負擔私樓樓價的準買 家。在此情況下,推出平價居屋及高檔居屋,似乎可在置業階梯上多設兩層,令置業階梯擴闊至「平價居屋>傳統居屋>高檔居屋>私樓」。不 過,階梯未必可簡單重建。
首先自然是規模問題,由價格看,居屋三級制增加了不同價位的居屋選擇;但政府提及的平價居屋及高檔居屋都只有兩座,規模分別大概千多伙及300伙,相對於1年5萬至12萬宗的二手成交,象徵意義高於實際效果。
新計劃沒有增加供應
當然,有關計劃可以擴大,令受惠人士增加。但此類單位增加,卻代表其他供應減少;新類型居屋對傳統居屋甚至公屋有排擠效應--可發展住宅的土地有限,將原 先發展公屋、居屋甚至私樓的土地,改為發展另類居屋,其實沒有增加整體供應。新的平價居屋,本來是公屋;市建局的啟德項目,本來是私樓,改為居屋發售,增 加了兩個名堂,但整體住宅供應量沒有增加。
在未解決土地供應問題前,設置更多價格不同的居屋種類,只會令每一層的受惠家庭維持在偏低水平,對協助市民置業,以至重建換樓階梯,未必有太大幫助。吊詭 的是,如果政府可以解決土地供應問題,整體上私樓、資助房屋的供應不再緊張,樓價自然下降--那時似乎也沒有必要維持三級不同價碼的居屋種類。
原文刊於經濟日報網站2015年1月21日
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