樓價持續上升,過去被視為上車級代表的多個新界屋苑,小單位成交價已迫近400萬元。在按揭層面上,400萬元以下物業逐步減少,代表上車人士入市不單要高追,連首期開支亦會大幅增加。在此情況下,當局會不會放寬九成按揭的適用範圍?
自住買家購置400萬元以下物業,透過按揭保險最高可借九成。但樓價一過400萬元,按保成數便逐步下跌。樓價410萬至450萬元,按保的按揭成
數名義上是80%至90%,但貸款上限是360萬元。換言之,在按揭保險計劃下,400萬元物業,首期是40萬元;410萬元物業,首期是50萬
元;450萬元物業,首期是90萬元,樓價比400萬元物業上升12.5%,首期支出增加125%。由於按保的指引限制,首期支出急升,對資金較緊張的上
車人士將有嚴重影響。
隨樓價上升,400萬元以下物業買少見少,估計年內會出現準買家、物業代理等要求放寬九成按保適用範圍的聲音。
技術上,如果將九成按保範圍擴展,例如450萬元物業也可按九成,上述450萬元單位的首期便是45萬元,樓價及首期開支均較400萬元物業同步上升12.5%。對首期資金緊絀的上車人士來說,可選購的單位也會明顯增加。
問題是,一旦放寬按保適用範圍,卻可能向市場發放錯誤訊號。去年政府在雙倍印花稅條例三讀前,應市場意見作出輕微修訂;換樓人士半年內售出舊居,可
退回新購物業一半印花稅的期限的計算準則,由新居簽訂臨時買賣合約計,延至完成交易才計算。單由修訂內容看,百分百合情合理:臨約與完成交易之間,有一定
時差。修訂合乎一般人的換樓需要。但合情合理的修訂,仍然被市場理解為「減辣」,一度刺激樓市成交回升。
相對而言,如放寬九成按揭適用範圍至樓價400萬元以上物業,在上車人士角度看是合情合理。但對市場發放的訊號,卻一定被理解為「放水利好樓市」或
「減辣」等。買家及代理之外,400萬元以上的放盤業主也一定歡迎──可望有更多準買家追價。最終結果,或會增加400萬以上物業的價格上升速度,大半年
後,市場又會再要求進一步放寬按保的適用範圍。
雖然400萬元以下放盤買少見少,但在「一動不如一靜」的考慮下,官方放寬按保適用範圍的可能性甚低。
原文刊於信報網站 2015年1月20日
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