政府修訂雙倍印花稅條件草案建議，多數意見認為方便了換樓業主，尤其是購買樓花的業主，會有更長時間售出現有居所，有利於發展商賣樓。不過，正如部分發展商所言，有關刺激其實相當有限—原因仍是按揭。
雖然港府微調雙倍印花稅建議後，地產股反應理想，但我們懷疑，一手盤成交量未必會出現大幅增加。以一般成交價2,000萬元以下物業計，雙倍印花稅率是7.5%，持有一個物業的業主，換樓後在指定時間內售出舊居，可申請退稅一半，即退回樓價3.75%金額。近月多個新盤各種名目的減價、回贈，折扣往往逾10%；而一手市場暫未見買家蜂擁入市。我們估計，港府微調雙倍印花稅，刺激料將有限。
當然，對於持有一個自住物業，購買較遠期樓花作換樓用途的買家來說，調整後的退稅安排無疑更為合理。但受制於按揭指引，現時換樓對買家財力的要求，遠較過去為高，即使雙倍印花稅的徵收微調，換樓客的換樓意欲仍會受制。
今時換樓 需財力雄厚
由於現時樓價600萬元以上物業的按揭成數受限於7成以下，對於計劃換樓，購置樓價較高單位的買家來說，要需要支付較高的首期：以持有一個樓價500萬元，計劃購買折實價800萬元物業的買家為例。800萬元物業在正常情況下，只可在銀行取得6成按揭，貸款額480萬元，即新居首期為320萬元。
另一個限制是壓力測試，原則上，持有一個未供滿物業，再購置第二個物業；第二個物業的壓力測試要求會是「現行按息加3厘，供款不逾月入5成」；但如果第二套物業用作自住，其按揭貸款的壓力測試標準可維持在「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」。不過，就算是第二套物業的壓測標準維持，由於借款人已有一套物業尚未償還按揭，銀行仍會要求兩筆按揭貸款在按息加3厘的情況下，總還款不逾月入6成；視乎舊有物業剩餘還款期及新購物業的按揭還款期不同，壓測的大致效果是：新舊物業按揭總供款需維持在月入4成左右。如果換樓客既有物業的按揭供款比重相對於月入已偏高，便難以為新居取得足夠金額的按揭。
簡單來說，港府及金管局近年有多項需求管理/逆周期措施，壓抑換樓需求。原版的雙倍印花稅建議，只是其中之一。修訂後的建議，換樓客的確多了時間售出舊居，安排退稅，但其他措施不變，樓換樓需求仍然受壓。因此，市場不宜期待雙倍印花稅措施微調，會刺激交投有明顯回升。
原文刊於信報網站 2014年5月17日
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