新春過後，樓市急速反彈，大屋苑成交量直迫去年年初高位。由於聯儲局表明低息環境維持至2014年，中國亦已放寬銀行存款準備金率。如果中、美兩國都維持寬鬆的貨幣政策，在熱錢充斥之下，以港元計價的物業根本難以下調。
2008年金融海嘯後，資產價格由暴跌轉為暴升，說穿了都是貨幣現象：主要經濟大國增加貨幣供應。貨幣增加的速度遠較增加房屋供應的速度為快，加上貨幣增加令利率下跌，最終導致商品價格上升。
2011年下半年樓市成交回落，原因除了官方的遏抑樓市措施外，亦與美國QE3遲遲未見蹤影、本地銀行找到新的資金出路及本地按揭競爭放緩有關。簡單來說：在去年中，市場預期不會有大量熱錢充斥，利率上升，銀行收緊信貸的情況下，樓市在去年下半年便失去上升動力。
相反訊號 不宜忽視
現時的情況卻向相反方向發展：美國表明維持低息至2014年，中國有放寬信貸的訊號（包括上周六下調存款準備金率），都表明量化寬鬆持續，加上多家銀行下調新造按揭利率，如果沒有其他意外，上述因素足以扭轉本地樓價向下調的走勢。
但我們認為現階段不宜盲目樂觀，市場上一些相反訊號亦不宜忽視：筆者說的是發展商的新近發債成本轉變。
根據公開的報道，去年年初，大型發展商籌集的大額度銀團貸款，年利率不足1厘。下半年由於本地銀行發掘出貸款予國內企業的資金出路，銀行對銀團貸款並不積極，發展商開始以發債作為融資渠道，而今年年初，發展商發債的息率，已逾5厘，較去年同期上升400點子。
一般來說，大財團向銀行借款，利率當然較一般小市民借款為低；但住宅按揭貸款則是例外。原因之一，是按揭貸款為有抵押貸款，即使小業主經濟出問題，銀行也 可收回物業，損失的風險有得預。其次是按揭貸款風險分散，$100億的按揭，可能有成千上萬個小業主，他們同時出現資金問題一齊走數的風險甚低。但一個發 展商借入$100億的銀團貸款，只要有關發展商資金周轉有問題，便會嚴重影響銀行貸款資產的質素。
未來利率升速或急促
利息成本上升，不單發生在發展商身上，也出現在小業主身上。但有意思的是，發展商借款與小業主借款的利息升幅並不一致。去年年初，發展商銀團貸款與一般小 市民按揭貸款，幾乎沒有息差；但現時一般按揭利率為2.2厘左右，而發展商發債的利息成本已達5厘。兩者息差擴闊，可能隱含市場未有注意的信息。
或許多家發展商以接近5厘的利息成本發債，其原因是估計未來利率上升速度會較一般人預期為快，故寧可現時以較高的利率發債。另一個較樂觀的解釋，他們決定 發債時，聯儲局尚未公布量寬維持至2014年。新一輪熱錢湧入，將會令稍後發展商公布的利息成本（不論是銀團貸款或發債）下跌。
如果未來一季，我們看到發展商利息成本持續上升，將表示大財團看利息走勢，不是太樂觀。利息成本上升，亦會迫使發展商加快賣樓步伐。相反，如果今年再出現大額度的發展商銀團貸款，或發行債券，而利息明顯下跌，將確認低息環境持續一段時間，樓市可能出現新一輪瘋漲。
原文刊於置業家居 2012年2月25日
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