貿易戰與樓市

中美貿易戰正酣，不少準買家可能會為此而心大心細，怕兩大經濟巨人玩大了，自己高位接貨又遇上環球經濟收縮，便大事不好了。不過，「經濟蕭條」只是貿易戰的可能結果之一。

首先，不如想像一下，貿易戰可能的結果。較不可能的是有一方全面獲勝。即是類似二戰大戰，軸心國向盟國無條件投降，負方完全接受勝方開出的全部條件---例如中國完全接受美國的條件，放棄產業升級、降低關稅、承認並就盜取外國技術賠償、完全開放外資進入(包括外資在華業務可當大股東、開放互聯網)、人民幣自由浮動等等。此情況更甚於晚清喪權辱國的條約，今日中美國力對比之下，北京亦不太可能完全對美屈服。

較可能的發展中，最惡劣的情況應該是中美互不相讓，全面向對方出口開貨開徵關稅，甚至引發進一步的互相制裁。此情況下，對中、港經濟都會有較大的負面影響。但中央政府如走到此步，勢必需要安排對沖措施，加快一帶一路規劃、增加貨幣供應、調整人民幣匯率以開拓美國以外市場，都可能是應對手段。當中部分措施如一帶一路，影響可能要較長時間觀察。但增加貨幣供應卻對經濟有即時刺激，如果極小量資金流入香港樓市，都會支持樓價高位運行。

另一個較可能的結果，應該是雙方各取所需，各有讓步(並各自宣佈勝利)後，生意繼續。例如在美國壓力下，中國加快開放市場，在此劇本下，貿易戰對本地經濟便只會有短暫影響。(某程度上，中國加快開放更可以是好消息)

整體而言，中美關係不像上世紀80年代的日美關係，日本受美國保護，在經濟上不得不向美國大幅讓步。中國在安全上無求於美國，而經濟潛力遠較當年日本為高。就算中美因貿易戰鬧翻，對中國較大影響應該是增長放緩而非全面衰退。因此，貿易戰的進展值得留意，但不宜完全以悲觀角度看待。

人生在世，任何行動都有風險，在置業而言，高位入市有長期坐艇的風險。但持續觀望的話，一樣有價格進一步上升的風險。此處的關鍵考慮，應該是萬一衰退來臨，自己的儲備可應付多久、失業的話，再找回工作的收入下調幅度等。以上兩點，應該都比宏觀的貿易戰結果更易計算。

原文刊於經濟日報網站2018年8月8日

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應否調整公私營房屋比例？

香港住屋問題由來已久，近年坊間討論解決方案，卻似乎有「多建公營房屋」的傾向。特首也表示，現行公私營房屋6:4的比例有所調整「不是不可能」。看來「多建公屋、少建私樓」的民意開始成形。究竟香港應否上調公營房屋的供應比例？

部分民意支持增加公營房屋比例，原因可能是近年私樓樓價高企，小市民計過數，認為增加私樓供應，自己都買不起，寧可支持將土地用於興建公營房屋。要留意的是，此類意見似乎開始形聚。早前土地供應專責小組落區，討論填海可能時，便有漁民坦言，如果填海是興建公屋，便會支持；如是用於起豪宅，便會反對。類似意見絕對不是單一例子。

類似的聲音越來越響亮，似乎開始對政府形成壓力。先是早前政府將幾幅原來規劃興建私樓的土地改為提供公營房屋；之後特首林鄭月娥也表示公私營房屋6:4的比例不是鐵板一塊。問題是：如果政府真的調整未來公私營房屋比例，對樓市又會有何影響？

增加公營房屋比例，應該可舒緩公屋排長龍、居屋中籤比率過低的問題。但在私樓方面，如果整體住宅落成量不變，而私樓所佔比率減少，便代表每年出售予私人發展的土地減少。而發展商合理的應對策略是將私樓叫價上調—私樓樓價可能會以社會上收入最高的2成人口為銷售目標。

如無意外，政府真的下調私樓供應量的話，反而會利好新盤樓價。值得討論的是二手市場，現時的「上車盤」價格堅挺，主要原因是初次置業人士的選擇不多。未來如果居屋供應增加，部分購買力可能轉向申請居屋，未來上車級物業的流通率可能較現時為低。不過，「上車盤」的樓價會不會因此而下跌卻是未知之數。當私樓供應減少，公私營住宅的價格區隔可能擴大，「私樓業主」身份帶來的虛榮感可能較現時更甚。新盤定價如走向更高價碼，二手上車盤不見得會乏人問津。整體上增加公營房屋，可能會較利好私樓樓價。

在政治上，增加公營房屋供應比重會受中低收入家庭支持、也不見得私樓業主、發展商會大力反對，主要的阻力可能在政府財政。現時不論公屋或居屋，大致上都要政府補貼。如果未來減少私樓用地拍賣，庫房收入又會減少，可謂兩頭燒。理財保守的香港政府，未必願意承擔有關後果，此個可能是政府是否調整公私房屋比重的最主要因素。

原文刊於信報網站2018年8月7日

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無父幹的置業之路

常常說「買樓靠父幹」，但總不是每個家庭都有豐厚儲備可助子女置業。如果欠缺父母資助，置業路又應該如何打算？如果你是日進斗金的才俊，置業毫無困難，可以跳過本文。對於預算有限的準買家來說，不如先參考入門價的上車盤，再作部署。

500萬元單位為上車目標
土地註冊處統計，今年6月，有297宗住宅買賣價格低於300萬，佔總成交約4%；視之為上車門檻的話，一來數量太少，二來此類細價盤很可能要與買小單位收租的投資者競爭，以此為上車標準，可能有點強人所難。上一級的是300萬至500萬元單位，6月份佔成交量17%，有1,154伙，成交量較多。500萬元，大概可視為現時上車級物業的入門標準。

為減省儲首期的時間，估計大部分上車客會透過按揭保險入市。以8成按揭計，500萬元物業的2成首期是100萬元；外加印花稅3%，15萬元。其他的代理佣金、律師費、極節省的裝修費，算15萬元；共需130萬元。

上車盤首期或需儲十年
儲首期的時間視乎準買家每月可儲蓄多少。假設月儲1萬元（2017年本地有專上教育程度的打工仔，入息中位數為26,400元，1萬元為入息的37%），130萬元的儲蓄目標，要費時10年多一點。當然，此中變數極多，高收入、儲錢比例較高的人儲蓄時間可縮短。而收入增長、儲蓄以外的投資回報、一人儲蓄抑或二人儲蓄、以及最重要的樓價走勢，都會影響所需時間。
假設在未來某一刻，一位準買家終於儲足了130萬元，而奇蹟地，樓價也維持不變。此時他入市要申請按揭，如果按息也不變，維持現時約2.15厘水平，壓力測試標準也沒變的話，400萬元的樓按，30年還款，月供15,087元；借款人月入需要高於36,402元，才可申請按揭。

月入宜在3.6萬以上
保守計算，如果屆時利率較現時上升1.5厘，而壓測標準未有放寬，每月供款會是18,298元；借款人月入要42,798元才可通過壓測。

如果準買家的收入較3.6萬元為低，又欠缺資助，可能要面對現實，放棄在本地購買自置私人住宅的計劃。當然，由於政府調整資助房屋的訂價機制，資金較緊絀的準買家，或可考慮入紙申請。資助房屋的訂價較相宜，儲首期的時間可大大減低；在官方擔保機制下，又較易借入低息的高成數按揭，應該是中等收入家庭寄予厚望的置業途徑。展望未來數年，資助房屋的供應量難見明顯增長，要由此置業，除了儲蓄的紀律，更要有抽籤的運氣。

原文刊於經濟日報網站2018年8月1日

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侵侵VS聯儲局

以Twitter治國的美國總統特朗普，早前發帖批評聯儲局持續加息令他不悅，又認為加息令美元過強，對貿易對手有利，影響美國貨銷路及經濟復甦。究竟侵侵出帖是一時興起，抑或真是有意遏抑聯儲局，有待觀察。不過，美息升勢會不會因此收韁，卻值得討論。

理論上，聯儲局決策獨立於美國總統及國會，應該只按經濟環境制訂利率政策。在此個論述下，總統發言，不應該影響到聯儲局的加息決定。另一個極端是陰謀論：聯儲局與美國政府都由金融巨鱷控制。今次總統批評聯儲局，可能反映部分金融勢力的確不滿加息步伐。

真相可能在兩者之間--不論是那一個美國總統，無可避免會更傾向某些行業利益。聯邦基金利率持續上升，無疑會有利某一些人，而不利另一些人。而客觀上，加息有利強美元，多少會為美國出口帶來負面影響。

或影響來年美息走勢
先不論其出帖動機，現時應該沒有人會懷疑特朗普是一個非傳統的總統，雖然體制上聯儲局利率政策不需聽令於總統。但侵侵運用社交媒體的影響力，加上保守派傳媒的加持，可能會放大美國社會反對加息的聲音。畢竟，加息不似擁槍權、同志平權等議題，不同立場會有勢均力敵的支持者；正常情況下，不論經濟環境如何，美國應該沒有多少平民支持加息。比起操作其他議題，批評聯儲局加息太快，可能更有助特朗普贏取民意。

大膽估計，聯儲局為了顯示自己的獨立性，今年9月、12月較大機會維持原有加息步伐。不過，一旦侵侵發起的貿易戰令美國出現局部衰退/增長放緩，總統在Twitter再開炮批評聯儲局的可能性極高。聯儲局來年的加息步伐可能比今年走得更困難。

不過，要強調的是，即使息口停止上升，也不見得利好本地樓市，如果大環境是貿易戰持續，香港來年的經濟增長將較不樂觀；但維持偏低的利率，可望減少外圍因素對本地樓市的影響。

原文刊於信報網站2018年7月31日

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幾歲供完樓最理想？

據說古時香港人借按揭買樓之後，有餘力的話會在原有供款之外，加快還款，務求盡早供滿樓按。但新世代思維有變，新批按揭合約年期愈來愈長。業主往往又會在轉按時再把供款期延長、將借款額上調。兩種還錢態度，究竟何者較為高明？

如果同上世界80、90年代入市買樓的業主傾偈，會發現他們大多數有「按揭愈早供完愈好」的傾向。原因除了華人文化不鼓勵欠債的傳統外，相信與當時利率偏高，加快償還樓按可以節省高額度利息有關。以80年代初為例，通脹率最高是10厘水平，但按揭利率一度高逾20厘。又如1997年，通脹率約6厘，而年底按息達10厘。此種環境下，借款人大都傾向於盡快還款，減少利息支出，據說當時一般以20年期批出的按揭，業主往往在10年之內償還全部借款，30歲買樓的話，可能40歲就供完樓了。

新世代或退休都未供完樓
相對而言，2000年後入市的一代，整體上按息長期處於偏低水平，以現時的按息約2厘為例，較最新通脹率2.4%略低。拖長還款的利息支出不見得令業主肉痛。另一方面，利息成本只是2厘左右，較不少穩健投資的回報為低；情況會促使部分業主寧可拖長供樓（按息可視為資金成本），將資金轉作投資用途。

現時新批按揭還款期平均約26年半，而不少業主在轉按時，不單會維持原有按揭年期，甚至會選擇進一步拖長還款期，以求盡用低息按揭貸款的優惠。如果低息環境持續，新世代30歲置業的買家，可能60歲都未供完樓。

據2016年中期人口統計，約121.7萬個家庭擁有自置居所物業，當中約65.7%，即79.9萬戶已供滿樓。數據反映雖然近年興起「拖長來供」的策略，但本地主流業主似乎仍是傾向無債一身輕。

大環境不同，每代人採用的應對策略也自然不同，難有高低之分。對但求有資金在手，選擇長年期供樓的新世代業主來說，宜留有後路，萬一情勢有變，例如按息回升，即使不能立刻償還偏高的按揭債務，也要計算上升的還款是否仍在可負擔水平。

原文刊於置業家居2018年7月28日

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公司轉讓是印花稅漏洞？

早前有團體指，市場上大量物業買賣以公司轉讓形式進行，令近年政府推出的種種印花稅形同虛設。有關批評，其實是半真半假。究竟公司轉讓是否真的可慳稅，進而令辣招失效？

以公司轉讓方式買賣物業，從而節省印花稅費，在2010年辣招推出之前已存在。即使與舊的從價印花稅比較，以公司轉讓方式買賣物業，印花稅支出也便宜一大截。在三重新辣稅的時代，節省更多。對物業代理、事務律師來說，也應該是常識。不過，所謂「慳稅」其實有一定前提，由於實行上有一定難度，因此眾所周知的慳稅招式也難以普及。

首先，慳稅是指在公司轉讓時，印花稅支出比物業轉讓為低。例如A公司持有一個1000萬元單位，股東為陳先生。陳先生將A公司賣予何先生，印花稅應為股值0.2%，如果公司唯一資產就是有關單位，印花稅是2萬元。此外，由於單位的業主一直是A公司，技術上不是賣樓（而是賣公司），即使A公司持有物業不足3年，都不需支付額外印花稅。

相反，如果是一般物業買賣，買家是未持有物業的香港永久居民，樓價1000萬元物業，從價印花稅為37.5萬元。如買家是已持有物業的永久居民，從價印花稅為150萬元。如買家不是香港永久居民，1000萬元單位的從價印花稅及買家印花稅共300萬元。如果賣方持有物業不足3年，交易更需支付額外印花稅，稅率為賣價10-20%，視乎持有時間而定。

公司名義買樓 稅費支出反較高
看來用公司轉讓方式的確可大幅慳稅，但要用公司轉讓方式賣樓，你先要有一家持有物業的公司。如果先成立公司再購買物業，一開始卻要支付從價印花稅及買家印花稅，共樓價30%。簡單來說，用公司「買樓」其實無法慳稅，舉例，永久居民黃小姐本身有十個物業，她再買樓的話，要支付新物業樓價15%從價印花稅，但不需支付15%買家印花稅。但她先成立一家公司，再用公司買樓的話，就要支付兩種印花稅共樓價30%。因此，公司轉讓的機制，並沒有完全令辣招失效。當然，買了樓，日後「賣公司」的確可以慳稅。但此一避稅招式有一個較高的實行門檻—按揭。

假設何先生看中了陳先生名下A公司持有的單位。他購買A公司的交易，本身是無從申請按揭的。一般交易模式，是何先生以現金購入A公司。在A公司完成更換股東的手續後，再申請按揭，並以新股東為按揭擔保人。換言之，以公司轉讓方式買賣物業，非有大量現金不可。
由於所謂慳稅其實有一定代價（用公司名義入市比用個人名義入市的稅務支出高）、而操作門檻也高（轉讓公司，買方要有足夠現金，完成交易方可處理按揭）。雖然有關方法眾所周知，但多數物業成交，卻仍然是一般買賣方式進行。

原文刊於經濟日報網站2018年7月24日

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中等收入、中產與樓價

早前中文大學公布一項有關香港生活質素指標的研究，其中「置業負擔比率」惡化，而且創有紀錄以來最差。認真來說，情況已是老生常談。有趣的反而是後續討論，究竟何謂中產？

報章引述報告，2017年市區一個面積300方呎單位的樓價，相當於一個年收入約30萬元家庭的16.18倍；較之前一年的14.56倍惡化，而且是2008年以來最差。一些傳媒報道相關研究時，以「中產不吃不喝16年始能買樓」為題，在網上引起熱烈討論。討論內容不是「研究數據是否有錯」或「樓價是否高得不公義」等，而是「年收入30萬元都算中產」？

其實，報章報道的內文用字是「中等收入家庭」，但標題卻選用了「中產」。兩者的分別是，前者有絕對清楚的定義，沒有什麼討論空間；後者含義模糊，卻引起不少人的討論興趣。按統計處數據，2017年底全港家庭月入中位數是2.71萬元，換算下來，年收入是32.52萬元。不論我們主觀上認為2.71萬元是多是少，官方數據中，此就是中等收入。大致上，近年住宅供應不足，有資格入市的，的確是較高收入的家庭。「中等收入」的確難以負擔現時的中下價樓。

住私樓=中產？
另一方面，中產家庭卻無普遍接受的定義──舉凡收入、支出(反映生活水平)、學歷、住屋、生活品味等都有人用來界定中產。在模糊的定義中，香港人似乎不太接受中產階級住公屋，「住私樓」與「中產」兩個集合高度重疊。

市場上欠缺數據統計每年新置業家庭的入息，但我們大致上可由按揭數據逆推。據金管局數字，2018年3月，新批按揭的平均供款與入息比率為35%。同月的新批按揭平均貸款額為406萬元，還款期320個月，以平均利率2.15厘計，即月供約16681元，逆推後即當時新批按揭借款人平均月入47660元。此一月入水平大致是家庭入息中位數百一分段值的65，即比65%的家庭收入要高。

當然，借按揭的人不一定是新置業人士(新批按揭合約可以是轉按)，新置業人士也不一定借按揭。但大致上，可以說現時申請按揭的家庭，收入其實遠超月入中位數。究竟平均月入4.7萬元算不算中產，也許一樣會引發連串討論，但重點其實不是中產定義，而是社會上大批中等收入家庭事實上真的負擔不了現時的私樓樓價，而輪候資助房屋又曠日持久時，香港人的生活質素，又談何改善？

原文刊於信報網站2018年7月24日

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