高齡物業按揭須知

新盤銷情暢旺，但市場上有買家偏好新盤，也有買家因為樓價、社區及位置等因素，偏好二手住宅。不過，如果心儀物業樓齡偏高時，買家在申請按揭上便有不少地方需要留意。

金管局對銀行按揭年期有一定限制，還款期不可長於30年；但此並不意味任何按揭申請都可以取得長達30年的還款期，例如樓齡較高的物業，便未必可獲銀行批核較長的按揭還款年期。

不同銀行對高樓齡物業的按揭年期有不同的內部指引，一般來說，樓齡加按揭年期不可超逾70或75年。假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年，一個樓齡45年的物業，獲批的按揭年期上限便是25年。不過，此類內部指引有一定酌情處理的空間，例如是維修管理良好的大型屋苑或豪宅，一般可獲例外處理。

按揭年期的改變，會影響每月還款的數字，進而影響按揭壓力測試的計算。舉例而言，假設按揭申請人未持有或擔保其他物業按揭，也沒有其他債務，400萬元的按揭貸款，利率2.25厘，在30年還款期的情況下，月供為15290元，申請人月入需高於36814元，才可以通過壓力測試。而同樣貸款額及利率，但還款期如為25年，每月供款便會增加至17445元，借款人月入需高於39950元，才可通過壓力測試。

在壓力測試計算之外，置業人士考慮購買樓齡較高的住宅物業時，也要留意物業是否有任何違例僭建物，或涉及任何維修令。以上情況可能影響按揭批核，即使銀行批出按揭，也可能加設條件，例如要求業主保證支付維修開支、還原僭建等。

原文刊於信報網站2017年9月5日

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內地新盤不歡迎按揭客的原因

香港新盤開售，發展商安排高成數按揭幾乎已是指定動作；有趣的是，國內一手市場卻出現新盤開售，不太歡迎按揭客戶的現象。情況由側面反映，中港兩地樓市雖然都被質疑「過熱」，但面對的問題其實大有不同。

據內地傳媒報導，某位準買家有意購置新盤，在售樓處參觀時，職員一聽到準買家需要申請按揭，卻不太願意搭理。而且此類情況絕非單一個案，民間甚至對此現象編出「順口溜」：全款的往裡走，按揭的不要堵門口。形容售樓處職員對全款支付及按揭客戶的態度完全不同；個別新盤為證明買家有財力，更要求買家進入售樓處前，先放下幾十萬元訂金。

香港人可能難以了解上述現象：照說按揭與否，完全是買家的問題；對發展商來說，只要在成交日收到足額樓價即可。加上近年香港發展商為新盤買家安排高成數按揭融資已成慣例，更難以理解內地市場拒絕按揭買家的原因。

另外，也不要以為發展商可以「揀客」，買家連全額付款都願意，反映內地樓市需求強勁、發展商唔憂賣。據了解，出現上述情況原因是內地銀行對按揭甚至物業發展貸款的批核都因種種原因而收緊。發展商因此都希望資金較快回籠，而現金全額支付(加上短成交期)的資金回籠速度最快；發展商亦擔心萬一買家以按揭入市而銀行拒批、批得少時，買家會撻訂，費時失事。

整體而言，表面看來，發展商可以揀客，又不需安排融資，看來購買力強勁。但內地輿論一般認為，銀行收緊貸款，其實反映當地樓價有一定調整壓力。

兩相對照，本地發展商對於要買家全現金入市，可能是想也不敢想——只有二按沒有一按也會因市場壓力而急急補飛，遑論可以揀客、拒絕按揭客戶。但要看到的是，香港也有本身的問題。本地發展商雖然財雄勢大，大有財力為新盤買家提供融資，但全期利率始終較高，新買家在享受幾年利率優惠後，未來需面對「如何減債」的問題。即使不介意長期支付較高按息，新盤準買家要小心，避免因為付款安排免壓測的「優惠」，而借入超負荷的債務。

原文刊於經濟日報網站 2017年8月30日

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樓市辣招的「下有對策」

近幾年港府和金管局的樓市措施層出不窮，但似乎未能把樓價壓下；部分原因是「上有政策、下有對策」，現時入市，甚至是尚未入市的首置買家，在入市時都會考慮預先部署，以便未來購置第二套物業。

眾所周知，當局為遏抑投資需求，已推出多重辣招，例如已持有一個住宅物業，再購買第二套物業時，需付15%印花稅；在按揭上，如果已有其他按揭負擔，再申請按揭時，按揭成數會受限、而計算供款與入息比率及壓力測試的標準也會較為嚴格。不過，不少人會在初次置業時便先行為未來買樓投資作好部署，例如夫婦購置自置物業，也會選擇單人名義入市，令辣招效果大打折扣。

陳生和陳太均為30出頭，二人月入分別為4萬和3萬元，近日計劃於二手市場購置自置物業。二人完全了解現行的辣招，已有共識入市時由單人持有物業，以免未來購買第二個物業時，要付15%印花稅。問題是，二人計劃購買的單位作價800萬元，六成按揭貸款額是480萬元，在現行利率2.25厘，30年還款期的條件下，每月供款雖然只是18348元，但要通過壓力測試，月入卻需要44177元；換言之，不論是陳生或陳太，單人收入都不足以通過壓測，需要一方作按揭擔保。但考慮到「未來申請按揭」的需求，現時究竟應該以誰人名義入市，二人卻各有考慮。

家庭自置物業 單名業主普遍化
類似的情況十分普遍，近年不少家庭入市，為免日後再置業時要支付較高印花稅，都會選擇單名置業。二人難以決定的是，現時應該由丈夫名義購買，再由太太作擔保人；抑或反過來，由太太作業主，先生作擔保人。表面看，兩個方案的效果應該一樣：結果都是其中一人單名當業主及申請按揭，另一人作為擔保人。未來作為非業主的一方，再入市的話，便適用舊印花稅率；以再購置400萬元物業為例，印花稅便只是2.25%而非15%。

陳先生的想法是自己當業主，太太作擔保，因為他的收入較高，未來薪金增加的速度可能較太太高，未來只要自己一人可以應付，便可透過轉按移除太太作為按揭擔保人的身份，太太再入市便可用較寬鬆的標準申請按揭。

陳太的想法卻相反，二人打算生兒育女，800萬元的入市目標，尚可選擇3房戶；而自己未來可能要當全職媽媽。未來要再置業投資的話，目前倒不如用自己的名義入市，丈夫作擔保。二人現時月入7萬元，而按揭供款只是1.8萬元，倒不如用幾年時間儲蓄，未來透過部分還款減債再撇除丈夫擔保人的身份。之後丈夫以較高的月入去考慮購買物業反而有更多選擇。

坦白而言，二人的想法都有一定道理，以「方便未來再置業」的角度考慮，難以判斷哪一個策略較為高明；二人的儲蓄紀律、生育的規劃都會影響評估結果。不過，單由個案可見，「置業至富」的想法在香港根深柢固，置業人士的對應策略，亦在一定程度上抵消了辣招的效果。

原文刊於信報網站2017年8月29日

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轉按與否的利率計算

近2、3年樓價升幅強勁，而新造按揭利率下調，不少供款已過罰息期的業主都會心思思考慮轉按。但近期按揭市場的調整，雖然新造按息較2、3年前下調，卻令部分符合條件轉按的業主心大心細。

表面看，現時新批拆息按揭（H按）利率約H+1.4厘，而2年前一般新批按揭利率為H+1.7厘；新舊按揭有0.3厘息差，加上轉按可獲銀行現金回贈；轉按有錢落袋之餘，只要維持還款年期及借款金額不變，每月供款更會輕微減少，而供款中的還本比例卻會回升。如果其中條件符合（例如可通過壓力測試），似乎沒有多少理由不積極轉按。

令一眾供樓業主心大心細的，原因是鎖息（CAP RATE）。多家銀行在6、7月將新造H按的利率輕微上調，由5、6月最低的H+1.28，上調至現時H+1.4厘；同時也將H按鎖息上限輕微上升，以最優惠利率為5厘（細P）的多家銀行為例，便將鎖息位由過去的P-2.85厘，上調至P-2.75厘。

部分銀行縱鎖息上升 轉按仍較有利
對小業主而言，如成功轉按，以H計的按息的確會下調約0.3厘，但以P計鎖息位卻會由原有按揭的2.15厘，上升至2.25厘。部分業主因而擔心，萬一未來熱錢流走，拆息上升，屆時供款轉以CAP RATE計算，轉按反而可能令每月供款增加，擔心得不償失。

有以上顧慮的業主，可說充分考慮了不同計息標準之下，借款人還款可能增加的風險。不過，現時轉按，已可實際節省0.3%的利息；而未來可能發生的較壞情況是，只是潛在增加0.1%的利息支出，轉按的贏面仍然較大。更重要的是，直至目前為止，並不是全部銀行都已上調CAP RATE，現時仍有多家銀行為新造H按提供2.15厘的鎖息。

其次要考慮的是一般轉按借款額起碼有1%的現金回贈（如果借款成數低於指引，一般現金回贈比率會更高）。舉一個極簡單的例子：現行貸款$100萬，利率2.2厘，年期20年；每月供款$5,154。轉按後利率2.3厘，年期不變，供款上升至$5,202，每月多還$48；但保守計算現金回贈已達$1萬，即使再扣除計算律師費支出，仍足以抵銷多年增加的供款。只要借款人維持良好信貸紀錄，在預期入息可維持、未來再轉按的難度不會太高的情況下，即使新造H按的鎖息輕微上升，似乎仍是轉按較為有利。

原文刊於置業家居2017年8月26日

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擔保人都要揀

申請按揭時如借款人收入未能通過壓力測試，銀行一般會要求增加擔保人。但擔保人對借款人的申請除了正面作用外，有時也會有負面作用。如何選擇擔保人，其實甚有講究。

在貸款機構及按揭申請人的角度來看，最理想的擔保人是有一定收入、無其他按揭負擔、無或少其他債務。收入的影響簡單易明，加入擔保人就是為了通過供款與收入比率的要求，擔保人當然需要有穩定、可證的收入。

無按揭負擔指擔保人本身在香港沒有按揭物業或擔保其他按揭。原因是對本身沒有按揭負擔的借款人來說，有按揭負擔的擔保人會在三個層面產生負面影響：一.令按揭成數較標準下調一成；二.令按揭申請的供款與收入比率及壓力測試改以較嚴格標準進行；三.如果借款人需申請按揭保險，保費會較高。

即使按揭擔保人本身無按揭負擔，但有其他債務，一樣會影響按揭的批核；原因是計算供款與入息比率時，擔保人的債務亦會納入計算；有時區區數萬元的私人貸款，已會影響按揭批核。

舉例而言，陳先生月入3萬元，要申請350萬元的按揭，以現行利率2.25厘，還款期30年計，月入需要32,212元才可通過壓測。陳先生找來月入1萬元的妹妹作擔保人，以為已可通過壓測。但原來妹妹早前借入貸款，每月需償還5,500元，會完全抵銷加擔保的作用，一樣令申請被拒。

當然，當按揭擔保人是有義務無權利的事；現實中要找親友擔保按揭有一定困難，申請人未必有太多選擇，但至少應了解加入不同條件擔保人對按揭申請的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年8月23日

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高位賣樓不如高位轉按

不知道你身邊有沒有一些業主朋友，眼看物業價格上升，卻認定現價不合理；有意高位出售自住物業，鎖定利潤，待樓價回落至「合理水平」再入市？以上想法其實有極高風險。與其冒險賣樓，不如考慮較低風險的方案，善用資產升值。

說賣樓是冒險，包括「看錯市」的風險：你可能也有一些朋友，早在幾年前已認定樓價過高，一早執行「高位獲利」的策略；但幾年下來，樓價卻輾轉上升，賣樓業主不單難再入市，反而因租樓支出增加令現金儲備下跌。

「賣樓套現」更有另一層風險：對不少業主來說，物業是其最主要的資產，將物業「高賣低買」的策略，其實與成副身家賭一鋪沒有大分別。估中市了，平白多了一大筆資金，估錯了，卻是身家大減。

其實要善用樓價升值的機會，尚有其他低風險策略，例如善用按揭。
近年樓價升幅強勁，加上利率偏低，供樓業主每期供款的還本比例較高；幾年下來，資產價格上升而未償還按揭金額下跌的結果，會為業主提供一定的加按套現空間。

參考差餉物業估價署樓價指數，現時樓價比2014年中上升約34%。以3年前購入一個400萬物業，當時借取七成按揭，25年還款，平均利率2厘為例。現時物業市值應在536萬元左右，而按揭本金大概尚餘253萬元，尚餘還款期22年。

物業根據現行六成按揭指引，上述物業轉按可借321萬元，扣除舊按餘額，可套現達68萬元。轉按的現金回贈足可抵消律師費等開支，而現時新造按揭利率平均為H+1.4厘，亦較3年前一般按揭利率H+1.7厘為低。

套現所得，正好視為低成本的資金，作其他投資用途。要強調的是，以上策略絕非「必贏」，而且套現的資金有一定成本；但保留自住物業，避免了孤注一擲卻看錯市的風險。

原文刊於信報網站2017年8月22日

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境外收入人士申請按揭須知

過去數年按揭指引持續收緊，無按揭負擔人士購置700萬元以下物業的標準按揭成數上限是6成，1000萬元以上物業的按揭成數上限是5成。有按揭負擔者按揭成數上限減一成，如果按揭申請人的主要收入來自香港境外，有關按揭成數會又再減一成。而在有關限制之外，境外收入人士申請按揭時，也有其他地方要留意。

申請人如以「供款與入息比率」為基礎申請按揭，本身未在香港持有或擔保物業按揭，而主要收入又來自境外。按揭成數有以下限制：

‧      如樓價為700萬元以下，按揭成數上限為5成

‧    如樓價為700萬元至1000萬，按揭成數上限為5成，貸款額不得高於400萬元；

‧    如樓價為1000萬元以上，按揭成數上限為4成。

如果有關人士主要收入來自香港境外，而且在香港已有其他按揭負擔，可獲批的按揭成數上限按以上標準各降一成；例如購買1000萬元以上物業，按揭成數便只有3成。

海外收入人士申請按揭時，所需的入息證明文件與一般本地收入人士類同，一般而言，銀行會要求申請人提供當地政府發出的稅務文件、僱主發出的糧單、任職證明、銀行戶口往來紀錄等。如果借款人任職於政府機構，又或知名的公司，入息證明較易被信納；相反，如果是在境外從事自僱業務，收入會較難核實。

值得留意，有關海外收入人士的按揭成數限制並非鐵板一塊，如果申請人與香港有緊密聯繫，例如被本地僱主派駐海外工作、或父母子女在港定居等；如獲銀行信納，申請便可不受相關限制影響。

如果申請人的主要收入來自境外，但入息證明又因種種原因不為銀行信納，原則上可考慮以「資產水平」為基礎申請按揭—銀行會視乎申請人的淨資產(資產估值扣除債務)水平，決定是否批出按揭；不過，以資產水平為基礎申請住宅按揭，按揭成數會有更大限制：如果申請人在港未持有或擔保其他按揭物業，按揭成數上限是4成；相反，如果申請人在港已持有或擔保其他按揭物業，按揭成數上限會是3成。

最後要注意的是，如果「資產」位於境外，例如是海外物業，或外地的股票、外匯，在計算資產值時，也可能會出現估值打折的問題。

原文刊於iMoney 2017年8月19日

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