銀主盤與樓市

早前有評論估計，在樓價下調和經濟放緩的情況下，年內銀主盤會大幅增加。碰巧上星期拍賣場出現幾宗平價銀主盤，成交價較二手價低一截，更令人憂慮銀主盤增加會進一步推低樓價。究竟銀主盤由何而來？對樓市又有何影響？

所謂銀主盤，一般是指按揭借款人借入按揭後違約，結果銀行收回抵押物業，出售抵債；如果經濟環境持續低迷，眾多自住小業主無力償還按揭貸款，自然會觸發更多銀行收樓個案。
另一種情況是，銀行主動call loan(要求借款人償還部分或全部貸款)，當借款人無法按要求還款，銀行收回物業。

不論是那一種情況，銀行收回放售的物業，即坊間說的「銀主盤」，多多少少都會被標籤，成交價一般較同類型二手成交為低(銀主盤被標籤的理由很多，玄 學上的原因是單位成為銀主盤，風水地運欠佳；實際上的理由是銀主盤可能丟空一段時間，保養可能較一般二手單位為差；而原業主往往有其他債務，如以有關物業 作登記地址，承接物業的新買家可能受追債滋擾等)。在二手成交量偏低的情況下，少量低價成交的銀主盤，可能會進一步推低樓價。

現階段銀主盤源於投資者超借
值得留意的是，暫時來看，目前銀主盤原業主都以投資者為主，尚未波及自住的小業主。投資者的物業較易或較快成為銀主盤，背後有眾多原因。部分投資者 入市後因物業升值，將之視為提款機，不斷加按，甚至以債冚債，到了樓價見頂回落，無從加按後，物業被收回，是近期銀主盤出現的原因之一。

相對而言，自住業主的按揭槓桿有限，正規的高成數按揭有較多限制，包括更嚴格的壓力測試等，除非經濟環境全面惡化，否則小業主較低機會斷供。或者可 以說，有較強還款能力或較強還款紀律的用家較少以多重按揭套現，有此需要的，往往是投資者。從事二按的財務公司，處於一個逆向選擇的處境──潛在客戶都有 較高違約風險，風險反映在利率上，按息一定較高；而較高的按息反過來又可能在經濟環境轉差時，帶來更高的違約可能。

討論至此，大家應該明白，為何金管局的逆周期措施，大部分都針對非自用按揭；反過來亦可以說，由於監管措施早於2009年已逐步落實，投資者借取按揭的規模受限，銀主盤為樓價帶來的衝擊，應該較上一周期溫和。

原文刊於信報網站2016年4月19日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

港深樓市比一比

香港樓價自去年第三季高位見頂後回落，背後有眾多原因，供應增加、加息陰影之外，另一負面因素是市場擔心中國增長放緩。有趣的是，憂慮中國增長放緩，香港樓價已見調整，但內地各城市，似未見類似影響，近期仍似脫韁野馬，高速增長。
香港樓價比起去年高位，大概已回落15%；一河之隔的深圳，根據官方數據，3月份深圳一手樓成交4,461套，平均樓價每平方米49,989元人民 幣，換算成港元呎價，大概是5,570元，一手樓價按月上升3.94%，按年升88.17%。二手樓方面，無官方樓價數據，但市場統計亦是成交暢旺，價格 上升，3月份深圳二手成交便有1.8萬宗。
深圳樓市熾熱 未懼內地經濟放緩
相對來說，雖然香港樓市近日成交淡靜，3月份土地註冊處住宅成交登記只有2,600宗。市場討論香港樓市需求減弱，一個主要理由是中國增長放緩。但 影響理應更直接的深圳，似乎完全未見類似的擔憂。去年內地主流意見大都看淡樓價，打貪會影響成交量、內地一手庫存龐大，去年10月官方數據，全國空置住宅 面積有4.3億平方米，各地有多個落成後無人居住的「鬼城」。但數月下來，在官方推出措施刺激樓市後，各地樓市好轉，一綫城市更是升幅驚人。
內地樓價在經濟增長放緩下急升，一個分析是中國政府試圖以資產增值應對經濟問題：自住樓有價，可能刺激城市居民多消費。
針無兩頭利，樓價上升，資產價格帶動消費意欲可能是官方算盤，但樓價增長過急，一樣惹來無殼蝸牛的怨言。有統計顯示，近月深圳的房價與收入比已升至23.5水平，即深圳樓價大概是家庭年收入的23.5倍，而香港數字大概「只」是19倍。
可能有見於一綫城市樓價升幅過高，內地早前開始收緊按揭，例如首套房的按揭比例，原本為7成，新例下，按揭成數不變，但判定「首套房」的標準較前嚴格，而二套房的按揭成數由6成下調至4成。參考香港收緊按揭的功效，估計深圳樓價升幅將放緩。
年初之時，投資市場對中國經濟增長甚為悲觀，但觀察中國官方的樓市措施，暫時來說可算應對得宜，尤其是樓價一如所願的上升後，官方仍可作出收緊按揭 的政策，避免資金過度投入樓市。在此事上，似乎中國政府的經濟政策未見慌亂，經濟增長縱放緩，中國社會仍有適應的能力。近期不少看淡本地樓價的分析，背後 多多少少涉及中國經濟不景的預設，觀乎內地近一年對樓市寬緊有度的措施、一綫城市樓價升勢凌厲，甚至官方要出招壓抑，大家對香港樓市，是否似乎不宜過於悲 觀？

原文刊於經濟日報網站2016年4月13日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

投資怪談──裂口女

不知大家是否喜歡看恐怖片、聽鬼故事？又或者是怪談式的述異故事，此等故事都會讓人嚇出一身冷汗；但怪談故事除了表面的恐怖，背後往往也反映當下社會的荒唐。
話說1979年，日本小學生之間流傳一個裂口女的故事，裂口女面上帶有裂到耳朵的大嘴巴，這名女子日常只可戴着口罩渡日。後來她竟走到小學的校門 外，攔下獨自走路的小學生，除去口罩詢問他們「我漂亮嗎？」。如果回答「不」，她便把對方的嘴巴剪開作為回應。小學生都害怕這樣的遭遇，大夥兒決定如遇上 不幸，要回答「漂亮」。
裂口女果然再現身校外，這趟把名叫優太郎的小學生截住，將裂口露出，問同樣的問題。可是優太郎把準備好的「正面回答」奉上時，卻一樣換來裂口女的一剪！裂口女的邏輯是：「你既然認為我漂亮，就讓你一起漂亮吧！」
這本來是小學生之間的都市怪談，最終卻引起社會恐慌，警察和學校要加強巡邏與保安，部分地區更一度停課。在日本這個故事的一個說法，源於裂口女家族 生產黑心商品，大賺黑錢，因而遭受詛咒，後代子孫生來嘴巴會裂開，變成妖怪，終生遭人唾棄，因此心理不平衡，於是隨機找人報復！故事去到南韓則被演繹到整 容失敗的人士向社會報復。不管版本為何，故事的重點教訓都折射出當時日韓平民的處境，而令社會產生共鳴。
投資市場的裂口女
筆者借用裂口女故事想反映一下我們當下投資市場的現象：
裂口女是否漂亮，某程度上是有關客觀事實的問題，例如說一般審美標準以櫻桃小嘴為之美，那麼裂口應該便是不美了。但上述故事中，優太郎被問及裂口女是否漂亮時，卻沒有如實地回答，其回應全出於己身利益的考量。
故事中，優太郎是「被回答」自己不想答的問題，值得同情。但在投資市場，不少人卻是出於自身利益，裝作客觀判斷，製作種種言說，希望影響他人而得到個人或組織的好處。
其中一種較常見，就是在資產市場的「估市」行為。任何投資市場，在同一時間必定有利好和利淡因素，市場亦熱切需求對後市的預測，結果便是不同的後市預測充斥市面。
估市有趣的現象是，估計錯了，大家都傾向遺忘；估計中了，眾人便奉之為先知。金融海嘯後，有分析師估計樓市會出現雙底衰退，有代理老闆估計樓市進入冰河期──事後孔明來說，他們都估錯了，但不要緊，反正眾人不會對錯估的分析窮追不捨。
反過來說，如在沙士前後估計樓市好轉、又或在2008年後敢於估計樓價上升的，估中一次往往榮升先知，名利滾滾來。上述選擇性遺忘的市場特性，不斷地鼓勵各類預言家熱中於估市。
公我贏字你輸的邏輯
明乎此，便更易了解，為何當多數業主明明供樓負擔不大，利率又未見有大升空間之時，卻會有機構敢於預言樓價暴跌。此無他，估錯了，眾人不過笑一笑， 估中便不得了。筆者不敢說所有分析全無根據，但細看論述内容，只是某人說、消息人士分析、超現實的前設以外，便全沒有數據和邏輯，便大言不慚地說：必升、 必跌。市民在參考各類意見時，宜先了解分析背後的利益。
等而下之，同一批人，在樓價高企，鼓勵買家高追時，會說樓市剛性需求強勁，有買貴無買錯；到了外圍因素轉差時，他們不但絕口不提剛性需求，而且可面 不紅，心不跳的建議業主調整叫價；甚至作出樓價會大跌的「客觀估計」，為的當然是左右樓市氣氛，促成交易；此類判斷如何影響預言者的自身利益，便更是明 顯。
撇開恐怖內容，裂口女的邏輯倒有一種「公我贏，字你輸」的幽默感，在投資市場，恐怕不少專家都有立志成為裂口女，擁有「我講哂」的氣勢。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年4月11日

跳出樓市框框看放寬按揭

樓市成交量近期回升，但比起往年紀錄，成交量仍是偏低。成交淡靜，業界不少聲音建議政府減辣、金管局放寬按揭指引。單由本地樓市角度看，有關建議不能說完全沒有道理，但由更宏觀的角度考慮，近期減辣、放寬按揭指引的機會不大。

可能由於政府高層多番表示不考慮減辣，近期業界將要求撤銷樓市辣招的火力集中於金管局，特別是要求金管局放寬按揭成數。單由樓市角度考慮，放寬按揭成數，例如將600萬元以下物業標準按揭成數重新上調至7成，應該可刺激樓市成交量。

不管論者贊成抑或反對現階段放寬按揭指引，考慮的焦點都集中於本地樓市。贊成放寬者一般認為樓價成交量已低至不正常水平，情況持續，連鎖效應將拖累 經濟，況且壓力測試的推行，已一定程度上保證借款人的償付能力，即使放寬按揭成數，對銀行體系的帶來的風險亦有限。而反對意見一般會提出，現時樓價仍然偏 高，官方減辣會予市場錯誤訊號。

兩方面的意見其實都有一定道理，但由較宏觀的角度考慮，估計官方在近期會避免刺激信貸增長，當中自然包括按揭。

本港家庭債務佔GDP比重偏軟
倫敦Kingston大學教授Steve Keen於《福布斯》撰文，指中國及香港未來3年內，有機會步希臘後塵，陷入債務危機。其論據之一，是私人貸款對生產總值（GDP）比率高企，且增幅迅速 的地區，陷入債務危機的機會較高。事實上，本港貸款相對於GDP比率持續高企，去年第四季家庭債務佔GDP比率為66.4%，創歷史新高，相對而 言，1997年的數字為48%。此數字上升，代表債務增長速度甚於經濟增長，金管局亦多次表明關注有關趨勢。

當然，評估風險的工具有很多，家庭債務佔GDP比率只是其一，另一個常用的標準是貸存比率，由於香港的存款增速較貸款增速高，此數據過去十年較為平 穩，去年更見微跌。去年底所有認可機構的貸存比率為70.1%，只計零售銀行，所有貨幣的貸存比率為56.5%，即銀行有100元存款，才貸出56.5 元。根據此指標，香港整體上未見超借。

說香港會在三幾年內步希臘後塵，陷入債務危機，可能有點過慮。但家庭債務佔GDP比重偏高，應該是監管機構也認同的觀點，而按揭正好是家庭債務的重要組成部分。在此情況下，在上述比率回落前，估計按揭成數放寬的機會不大。

原文刊於經濟日報網站2016年4月6日

解讀銀行調整按息

多家銀行調整拆息按揭(H按)利率，由原來的H+1.7厘，下調至H+1.6厘，市場形容為減息；但是否減息，其實有一定討論空間。

從表面看，H+1.6厘的利率當然比H+1.7厘低，而以100萬元貸款計，0.1厘的息差，代表每100萬元貸款，每年利息支出減少約1000 元，說是減息似無不妥。但需要留意，不少銀行有為H+1.7厘的H按組合提供存款掛鈎戶口，可獲等同按息的存款利率，存款上限為未償還貸款一半。以近日一 個月拆息0.23厘，按息H+1.7厘計，其實只要存入5.2萬元左右，一年利息收入已是1000元。兩種按揭條件比較下，何者實際利息支出較低，主要視 乎借款人本身有多少現金儲備而定。

截至目前為止，客戶只能在H+1.6厘的按揭戶口，以及H+1.7厘按息連存款掛鈎戶口中二擇其一。在銀行角度而言，提供H+1.6厘的按息而不同時提供存款掛鈎戶口，賺取的息差其實不一定減少。

或刺激轉按增加
對大市來說，H按利率輕微下調，刺激準買家入市的作用未必太大。但對於數年前入市的小業主來說，卻可能觸發他們轉按的意欲。

2012年初至2013年中，銀行較不積極推出H按，其時新批按揭中，八至九成為P按，利率一般為2.15厘。2013年中起，銀行開始下調H按利 率，H按比重於2014年2月再度反超P按，當時H按利率一般為H+1.7厘，至2015年，才有銀行為H按提供存款掛鈎組合。簡單來說，銀行推出 H+1.6厘的按息，未必足以吸引大批準買家入市，但對在2012至2014年取用按揭的業主，卻足以吸引他們考慮轉按。

今年以來一、二手樓市成交淡靜，1及2月成交量只有去年同期三成，暫時亦難見樓市成交量有大幅上升的條件，目前銀行在賬面上輕微調整H按利率，目標可能較偏重在吸引轉按客戶。
對於過去數年入市、按息又略高於現有水平的業主，如果供款紀錄良好、物業估值可配合、罰息期已過，轉按亦不失為慳息的選項。

原文刊於信報網站2016年4月5日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按息回落 應該轉按嗎？

多家銀行調整拆息按揭（H按）利率，由H+1.7厘，下調至H+1.6厘水平，對猶疑是否入市的準買家來說，未必會為了10點子的息差而作出入市決定，但對於有樓在手，按揭又未供滿的業主來說，面對按息回落，可能會考慮轉按。但轉按前，有不少地方值得留意。

對借款人來說，如果既有物業的按揭利率較新造按揭為高，單是「慳息」已是足夠推動轉按的誘因。

3月底一個月拆息約0.23厘，H+1.6厘即按息為1.83厘；以100萬元貸款，還款期25年計，H+1.6厘按息，每月供款4,157元。假設借款人原有按揭利率為H+1.7厘，在同等借款額、還款期的情況下，供款4,205，轉按每月供款節省48元。如果不比較供款，而是比較利息支出，轉按一年利息支出減少約989元；此外，轉按一般可獲貸款額1%的回贈，足以應付轉按的律師費等成本，初步看來轉按似乎是合理選擇。

不過，轉按也要考慮其他條件是否配合，包括原有按揭的罰息期是否已完結、信貸紀錄是否良好、入息證明是否齊備並足以通過壓力測試。另一個要考慮的因素，是按揭估值。

留意物業估價
近年一般銀行按揭的罰息期在2至3年，單純考慮此因素，原有按揭如已供2、3年，轉按應該沒有額外成本。問題在於，近幾年按揭指引收緊，轉按時的按揭成數受限，加上近半年樓價回落，物業估值可能影響轉按時的借款額。以一個在2014年初購入，作價$600萬的單位為例，當時採用七成按揭入市，按揭額為$420萬，2年下來，估算按揭餘額約$390萬左右。由於 去年按揭指引收緊，轉按要借足$390萬，物業估值便要有$650萬，如果估值低於此數，轉按便需要另行籌措資金，償還新舊按揭的差額。當然，如果原有按 揭在更早時候借入，物業累積一定升幅，上述問題的影響便會較輕微。

如果一切轉按條件具備，小業主要考慮的便是找出最適合自己的按揭組合。近期市場焦點集中討論幾家銀行按息調整至H+1.6厘。但單純以慳息角度考慮，此未必是最慳息的按揭組合。例如多家銀行均有提供H+1.7厘，另外存款掛勾的計劃，借款人可獲等同按息的存款戶口，存款上限為未償還貸款一半；暫時而言，未見有銀行將有關優惠普及至H+1.6厘的安排。

以上文提及100萬按揭貸款，按息下調0.1厘，一年利息支出減少不足1,000元計，如果借款人獲銀行批出H+1.7厘，另加存款排勾的按揭條件，其實借款人不需存足50萬元，只需存入約5萬2千元，存款利息已足以抵銷有關利息支出。對於有一定現金儲備的借款人來說，此類名義按息較高的存款掛勾按揭，反而是較佳的選擇。

原文刊於iMoney2016年4月2日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按息不升反跌 利好樓市？

美國聯儲局3月份議息，維持利率不變之餘，更暗示年內美息或只再上調2次，每次1/4厘。另一方面，本地銀行同業拆息回落，個別銀行新批按息更見下調。市場一直擔心的息口上升壓力似乎已經消散，但樓價會否因此重拾升軌？

過去幾年，按息低企一直是支持樓價高位運行的重要因素；相對而言，市場一直擔心，當偏低的按息慢慢恢復正常水平，會對位高勢危的樓價帶來更大壓力。 當大家討論「利息上升」時，其實包含幾個互相關連但內容各異的概念，包括：美國聯邦基金利率帶動本地最優惠利率（Prime Rate，P）上升、熱錢流走帶動本地拆息（Hibor, H）回升，以及銀行新批按揭賺取的息差上升（即P減幅度收窄，或H加幅度增加）等。

港元與美元掛鈎，港元利率與美元利率不可能有太大差距；當然，由於多年前美息回落時，港息未有跟足，在美息回升的初期，港息有條件暫不跟加。但如果美息一如去年聯儲局所明示，在2016年會回升1厘，則港息（最優惠利率）無可避免會逐步回升。

在最優惠利率之外，近年本地盛行拆息按揭（H按），背後原因不外乎熱錢留駐、遏低拆息，以2015年而言，1個月平均拆息大概維持在0.22厘水 平，新批H按利率H+1.7厘計，實際利率1.92厘水平，較P按最低位的2.15厘更低，令新批按揭中，H按比率長期維持於8成水平。
但1月底市場預期美息升、人民幣下跌，卻觸發拆息上升，1個月拆息於2月一度高見0.39厘水平，2月份以H按供樓的業主，如無意外會發現供款較去年平均略為上升。如果美息上升，資金回流美國，最優惠利率之外，本地拆息應該會進一步上升。

不過，現時美國放緩加息步伐，市場已有分析指，本地最優惠利率在年內或維持不變，而拆息上揚的風險亦見回落。事實上，1個月拆息由1月底的0.39厘，回落至近日0.23厘水平，大至上重回1月初的「正常」水平。

除了最優惠利率及拆息可望維持低企，在新做按揭利率而言，近日更有回落迹象，多家銀行將H按利率有條件下調至H+1.6%水平，令新批按揭利率不升反跌，甚至略低於去年平均水平。在新造按揭客戶看來，近期按息可謂不升反跌。

以2月份通脹率3.1厘，新造H按利率1.82厘計，按息處實質負利率水平，理論上利好樓價。不過，過去大半年，按息處於實質負利率未能阻止樓價調整，現時新造H按利率稍為下調，是否足以令樓價轉勢，難以預期。

影響樓市的因素從來複雜，單純「按息回落」，似乎不足以刺激樓價上升。現時主導大市氣氛的，是新樓供應增加、市場憂慮中國經濟增長放緩，令準買家欠 缺入市意欲。在此情況下，按息輕微下跌，雖然可略為減輕借款人的供款負擔，但利好作用較為有限，是否足以扭轉市場氣氛，有待觀察。

原文刊於經濟日報網站2016年3月30日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站