人民幣波動對樓市的影響

近日人民幣匯價出現較大幅度波動，年初的時候，市場在估計美元兌人民幣匯價何時跌破六算。但就在市場一片看好之時，人民幣卻一度出現較大調整。此種調整如果代表人民幣轉勢，其實對本地樓市會有一定影響。

我們一直認為，美元(及港元)匯價偏軟，而人民幣匯價趨升，是近年本地樓價高企的深層原因之一。持有強勢貨幣的鄰近地區人士，購買港元定價的物業有一定優勢。當然，在2012年10月推出買家印花稅，2013年推出雙倍印花稅，及非本地收入的按揭申請人按揭成數受限後，內地人來港置業的需求備受壓抑。人民幣如轉弱，內地購買力理論上會進一步減少。

當然，所謂「大幅調整」，是相對而言的。在年初人民幣一片向好，市場預期兌美元將破6算的環境下，美元兌人選匯率由6.02升至6.1水平，調整幅度算大，暫時卻難言轉勢。不過，人民幣匯價波動，有幾點值得留意：

人民幣非單邊市

不少人認定人民幣會一直上升，甚至有人提出，在按息偏低(約2.15厘)的情況下，香港業主的穩健投資是將物業加按，轉存人民幣(定期存款利率約3厘)，可穩賺息差及匯價升幅。而近日人民幣的波動，其實是對此類意見的當頭棒喝。

人民幣自2005年匯改以來，各方面基本上是對人民幣匯價一致看好。但需要留意的是，某程度上，人民幣匯價過高，對中國不利----人民幣升值，代表在中國的生產成本上升，不少低端的工業，已轉移至東南亞。而日圓在近2年貶值，大幅刺激日本出口；中國其實有一定誘因，減緩人民幣升幅。

人民幣升勢結束，或至少放緩，對香港來說，意味熱錢流入的速度減少(至少以人民幣計算的香港零售奶粉價格不會一直下跌，境外需求不會持續上升)；本地通脹可能放緩。在樓市而言，如果人民幣持續上升，亦將抵銷雙辣招的威力。人民幣回軟，或至少結束單邊升市，對港府希望壓抑樓價，可能是一個有利因素。

原文刊於信報網站 2014年3月8日 

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加息3厘又如何？

現時要順利借取按揭，申請人要通過壓力測試。如果按揭申請人並未持有尚未供滿的物業，基本壓力測試的要求是「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」。一般來 說，監管機構制定此類指引，總會有類似「為甚麼是加3厘，不是加4厘、5厘」之類的批評。但現實中，卻較少見到類似批評。

原因之一，是壓測以「現行按息加3厘」，與歷史平均的按息數據脗合--2014年初，一般新造按息的利率是2.15厘；加3厘即5.15厘；與近20年的平均按息接近。可以說，壓測是假設按息回到歷史平均水平時，確保借款人的供款負擔仍處於合理水平。

除了歷史數據，市場上多數分析亦認同，即使美國順利執行退市，美息的上升空間亦不大---美國政府的巨額赤字難以消除，仍然需要發債彌補開支。加息不但會 令赤字問題惡化，亦不利美國樓市，直接影響經濟。因此，美國即使結束貼近零息的政策，利率上升的空間亦不大。在此情況下，以「現行按息」加3厘計算壓力測 試，可說合理。

假設未來一段時間，按息上升3厘，又會對樓市有何影響？
按息升，代表按揭供款及利息支出增加；如果借款人入息不變，其供款佔入息比率便會上升。
以金管局在2014年2月向立法會提交的數據來說，2013年11月新批按揭的平均供款與入息比率為35%。意思是根據當月銀行新批出的按揭條件，及按揭 申請人的入息，平均的按揭供款佔申請人月入35%.2013年11月的平均按息大約為2.2厘，年期301個月，平均借款額279萬元。以有關資料計 算，2013年11月新批按揭的平均每月供款為12,069元；而借款人平均月入約為34,483元。

按息升3厘 供款佔月入比率升至48%
假設未來按息上升3厘，而借款人月入不變，在2013年11月透過按揭入市的買家，未來的供款可升至16,610元，供款佔月入比率會升至48%。（供款 的具體升幅，要視乎何時加息、每次加息幅度、當時尚餘按揭年期及未償還按揭餘額而定）。根據沿用多年的「供款不逾月入一半」標準，仍算「安全」。

值得留意的是，由於金管局在2010年已推出壓力測試，加上持續收緊貴價物業的按揭成數上限；近年樓價雖然持續上升（2014年初樓價較2008年上升5成），但平均供款與負擔比率一直維持在偏低水平。

當然，計算的是平均數，如果借款人在現時低息環境下，按揭供款已較平均水平為高，則未來按息上升後，供款與入息比率的升幅亦會較大。

但必須留意，上文提及的供款與入息維持偏低，「加息影響亦不大」；很大程度是由銀行體系視野得出的結論。根據往績，即使是經濟環境最差，失業率升逾8厘的 時候，本地按揭拖欠比率亦只是維持在1.4%水平。即使按息上升至5厘水平，亦較1998年的十多厘按息低逾一半。參考有關數據，可以預期不會出現大規模 的斷供，銀行體系可維持穩定。事實上，金管局限制高價物業按揭成數，亦為銀行設下第二重防線---新批按揭平均成數只是5成多，即使借款人斷供，除非樓價 下調逾4成，否則貸款銀行亦不會有實際損失。

在監管機構及銀行的角度來說，往績顯示，即使借款人供款佔月入比率升至5、6成，斷供情況仍不嚴重，現時3成多的平均供款與入息比率，可說甚為安全。但必 須指出，對借款人來說，如果按揭月供真的佔月入5、6成，那將是相當痛苦的一件事。申請按揭時，如果收入僅僅通過壓力測試，除非日後收入有明顯上升，否則 供款支出可能已是偏高。

原文刊於經濟日報網站 2014年3月5日

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按揭數字看樓市

金管局公布1月按揭數字，有幾個變化值得留意。首先是新批按揭中，H按比例，佔41.7%，較前月上升逾11個百分點。其次是平均貸款額創歷史新高，達298萬元、另一是貸款年期亦平了歷史高位，達25.5年或306個月。數個數字的變化，正好表達現階段市場其個趨勢。

H按比例回升—反映按市競爭仍激烈

H按比例回升，原因是按揭取用金額連續三年下跌，又正值年初，處於銀行傳統上的跑數期。不過，P按因觸及金管局參考利率下限，於2.15厘水平已低無可低。相對而言，在激烈競爭下，較優質的客戶，H按一般可獲批一個月拆息加1.7厘，鎖息上限P(5.25厘)減3.1厘；以近日一個月拆息報0.2厘水平計，H按與P按相比，屬有贏無輸格局；更多按揭申請人會主動選擇H按。在熱錢未流走，拆息未上升前，估計H按比重在年內將反超P按。

貸款額創新高---源於一手比重上升

其次是每宗按揭貸款額創新高；主要原因不是樓價上升，而是新批按揭中，涉及一手市場的比重大升，由前月的佔20%，升至1月的27%。一手樓的平均成交價較高，雖然600萬元以上物業的按揭成數受限，但整體而言仍會拉高新批按揭的貸款金額。市場一般估計，年內一手市場的成交量會較去年為高，二手則可能維持買賣兩閒；如果以上估計成真，則今年每宗按揭的平均貸款額有較高機會反覆向上。

最後是按揭年期再度升至306個月高位，有分析認為在樓價高企，幾年累積升幅遠超薪金升幅的情況下，按揭借款人唯有盡量攤長按揭年期，以減少每月供款支出。

供款期長---原因在於負利率

延長按揭還款期，以減少每月供款，當然是一些人對應樓價上升的無奈選擇。但必須強調，亦有不少人是出於其他理由主動延長供款：在現時的利率環境下，延長還款期是理性選擇。

現時平均新造按揭約2厘，而通脹率為4.3厘，按揭負利率為負2.3厘。每100萬元的貸款，購買力按年下跌4%，而利息支出只是2%，對借款人較有利。過去的高息年代，例如1997年，按息是8至10厘，通脹率是5.8厘，借款人會傾向選用較短的還款期，以減少利息支出，甚至是盡力儲蓄，以提早償還按揭欠款。但現時情況逆轉，不少人出於借款成本低的考慮，會傾向延長還款期。

利率何時會有較高升幅，是未知數，但在按息仍然低於通脹的環境下，新批按揭的還款期料將維持現時的較長年期。

原文刊於信報網站 2014年3月1日 

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換樓難

早前立法會在多番爭議下，終於通過買家印花稅及額外印花稅條例；如無意外，稍後審議的從價印花稅（雙倍印花稅）亦會通過。地產代理為主的苦主聯盟向政府要求放寬辣招，例如為換樓客提供一定的寬免；卻少人留意，現行的按揭指引，對換樓客的影響可能更大。

在此分享一個例子：陳先生夫婦在2007年入市，購入一個樓價300萬的半新盤兩房單位，當時以9成按揭入市，受惠於按息持續低企，每月供款只是萬多元。二人月入共8萬元，供款算是輕鬆。

陳氏夫婦計劃在一兩年內生育，希望在此前換樓，目標是同屋苑3房單位，新近成交價900萬元。二人持有的自住物業，新近估值560萬元，現時未償還按揭約220萬元。二人手上持有現金約100萬元。

初步看，現金100萬，物業正資產340萬元，月入8萬元，無其他負債，財務狀況算是相當理想。但他們卻發現，自己難以換樓。問題不是供不起，而是借不到。

換樓按揭受限 首期難負擔
以二人月入8萬元計，參考現行的按揭壓力測試，二人最多可借約880萬元。30年還款期，按息2.15厘，月供33,190元，佔月入約41.5%。但在 現行的按揭指引下，購買目標物業900萬元，按揭上限是500萬元，月供是18,858元，佔月入23.6%。但首期卻要支付400萬元。

假設二人先賣出持有的物業，再購入目標單位，印花稅按舊稅率計，即33.75萬元。單是首期及印花稅，已接近耗盡他們所有現金，加上其他使費，基本已不可行。

二人現時在考慮幾個方案，其一是改變整個人生規劃，延後生育計劃，但年齡因素所限，可壓後的時間不長。其二是考慮購買新盤，因為多個新盤提供二按，但按息會較高。最後是退而求其次，考慮其他樓價較相宜的3房單位，但各方面未必合心水。

以上個案相信絕不罕見。過去幾年，經濟持續增長，月入5萬元以上家庭數目持續增加，2013年較2012年上升4.2萬戶，增幅10%。當中不乏早幾年初 次置業，現時有換樓需求的業主。但受制於按揭指引，他們購買樓價700萬元以上物業需要支付巨額首期，加上印花稅，足以阻嚇他們入市。

當局在「非常時期」收緊按揭，以減低銀行風險，此舉無可厚非。也許陳先生放棄換樓後，會碰上樓價大調整，令他在數年後以更低的代價完成換樓目標，那時他可 能反過來多謝官方措施。但後市難測，他日後感覺如何是未知數，但現時「明明供得起，卻不許多借，未能換樓」的困難卻實實在在。

官方措施有其需要，但社會需為之付出成本，成本不只是「苦主聯盟」說的生意受影響，而是一些人的人生規劃都可能需要整個改變。

原文刊於經濟日報網站2014年2月26日

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港息先升的評估

聯儲局持續收水，有分析指如美國在年內結束量寬，留駐香港的熱錢將流走，本地息口可能先於美息上調。原則上此是完全正確的分析，但港息先升對樓價的影響力，卻可能被高估。
在金融海嘯前的「正常」時間，即2005至2007年，一個月銀行同業拆息大概是3、4厘，而最優惠利率報7.75厘至8厘。金融海嘯後，美國先後以減息 及量寬救市，本港的拆息及最優惠利率回落，一個月拆息一度回落至0.1厘水平，近期則維持在0.2厘水平，最優惠利率則在2009年觸及5厘至5.25厘 水平後維持不變至今。

美利率不上調 港息升幅有限
拆息及最優惠利率偏低，令近5年的新取用按揭的按息維持在1、2厘水平。加上通脹率維持在3、4厘，結果就是按揭負利率——名義按息較通脹率更低，成為刺 激樓價持續上升的原因之一。在一片看淡的分析中，二手樓價未見明顯調整，原因之一就是業主的持貨成本仍然處於極低水平。

港元利息大致由美國左右，聯儲局在去年底啟動收水，逐步減少買債規模；但新任局長耶倫表明，在結束量寬後，即使失業率回落至6.5%以下，亦不一定立即加 息，反指美息有需要維持低息措施一段長時間。現時對港息先升的估計，就是指在美息上升前，因為美國逐步收水，可能因留駐香港的熱錢外流，最終推高港元拆息 及最優惠利率。

熱錢外流，拆息上升是正常現象，但利率上升，會否觸發樓價大幅調整，便要看利率上升的幅度。本地銀行體系結餘在2008年中之前的「正常水平」是$100 億左右，美國量寬之後，熱錢流入，於2009年下半年升至$3,200億，此段時間，一個月拆息低見0.1厘。結餘其後回落，現時維持在$1,600億左 右。原則上，若熱錢流走，結餘回落至正常水平，拆息將回升，如升至3厘，升幅可觀；但最優惠利率的升幅應會較低——銀行刻下，難以不加存款利率而單單推高 最優惠利率。而銀行一旦推高存款利率，港元與美元的息差又會吸引資金回流。在美國不上調利率前，港元最優惠利率及存款利率上升空間極為有限。

熱錢流走 不足致樓價大跌
當然，拆息上升的話，現時一大批以H按供樓的業主，每月供款便會上升，但絕大多數H按有以最優惠利率為準的鎖息上限，此方面的升幅亦是有限——最大影響是 那批兩、三年前取用H按的業主——當時H按的流行條件是H+0.7厘。以新近一個月拆息0.21厘計，按息為0.91厘。一旦拆息急升，此批業主便會轉以 鎖息供樓，如果P不變，按息會升至2.15至2.4厘水平。至於近一年選用H按的業主，大概是以H+1.7厘，按息約1.9厘，轉用鎖息供樓，按息會升至 2.15厘。綜合而言，的確存在熱錢流走，推高拆息的可能，但港息先升的幅度相當有限，似乎不足以引發樓價大幅調整。

真正左右按息的因素，仍是要看美國何時終止低息政策。美國較大可能在2015年才逐步上調利率，港息應該在此後才有較大的上升空間。但由於美國經濟前景仍不樂觀，即使美息回升，幅度對本地樓價的影響仍然有限。

原文刊於置業家居 2014年2月22日

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香港人均居住面積將愈來愈細？

早前Demographia 有關香港樓價過高的報告，曾引起一輪討論；但較少人提到報告另一陳述：香港新樓居住面積全球最細，平均不足500平方呎。展望未來，在政府的努力下，香港可望長期蟬聯此方面的冠軍---政府近日放風，討論提供面積更小的居屋單位的可能性。

居屋「切細」，有兩個好處：同樣的樓面面積，可提供更多的單位，更多合資格人士可加快置業；其次是面積縮小了，即使呎價仍然高企，也會有更多家庭負擔得來。居屋切細，甚至可能獲得一定的掌聲—對比居於劏房的家庭，一房的居屋單位仍是環境大躍進。

但居屋單位變細，無疑與梁特首當年表明希望提升港人居住面積的願景背道而馳。樓價高企，一房、開放式單位佔新盤供應比例已見增加；當居屋供應也走上此一方向時，不單意味港人的人均居住面積難見改善，亦折射兩房單位樓價偏離中等收入家庭負擔的事實。

居屋「切細」 將現惡性循環

提供更多細單位，以換取更多供應，可能是無可奈何之舉。但問題不是地方小一點，一家人遷就一點就可解決。小單位的買家多是年輕上車客，三數年後又面對生育問題。香港人生育率低，原因之一就是居住環境欠佳。香港人不願生，人口老化，政府打算引入更多外來人口「解決問題」，人口急增又令單位供應不足，樓價高企；新單位只好愈切愈細，形成惡性循環。此外，未來數年的新供應如果集中細單位，中、大型單位與小型單位的差價可能擴大，一定程度上會增加小單位買家數年後換樓的難度。

調整辣招 鼓勵換樓更可行

港府如有意打破此個循環，可考慮為細樓換大樓的業主提供一定誘因。現時以先買後賣方式換樓，業主要先付雙倍利得稅；如半年內售出舊居，才可申請退回一半的印花稅。不少人建議，將限期延長，例如一年內售出舊居，都可退稅。其實港府可更進一步，例如只持有一個物業的業主換樓，在指定限期內售出舊居，可獲輕微高於一半的退稅。持有2房單位的業主順利換3房單房，舊居投入二手市場，重駁換樓鏈，香港的人均居住面積才會有較明顯的改善。

在多重辣招下，持有中型單位的業主，要換樓的成本卻甚高。如果官方措施可在此方面略作調整，鼓勵換樓業主售出舊居。不但整體的人均居住才會有更大的改善空間，二手成交量回升，反對政府辣招的壓力亦可望減少。

原文刊於信報網站 2014年2月22日 

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中港融合面面觀

星期日有組織發起針對大陸遊客的遊行，也引來歡迎內地客的組織對罵。指罵遊客的行動不值得支持，但港府不得不正視一個問題：部分港人擔心香港大陸化，並非無的放矢。本來香港要賺內地錢，在某些地方遷就客戶是無可厚非，但香港完全大陸化，對香港，對中國都沒有好處。

無論由任何角度看，指罵遊客都是不文明行為，畫面流出海外，更令人貽笑大方。但冰封三尺非一日之寒，此類組織的行動，無疑有一定的民意同情。此種民意似乎是恐懼香港日益大陸化，而此種擔心，有一定的事實基礎：

早前政府估計，數年後每年訪港旅客會突破一億人，然後又說，不打算為旅客人數上限封頂；在民情抱怨旅客過多，影響本地人生活時，政府的反應似是兩手一攤， 沒打算有任何作為。近幾年香港的大學增收內地生，部分科系有八成以上的研究生是內地人；某大學的博士生入學試，部分試題只有簡體字，沒有繁體中文，也沒有 英文。我們更有同事在另一家大學看到告示，內容是「如廁時請勿蹲在座廁上，學校另有踎廁提供」。更不要說北區居民生活大受水貨客影響、港媽仍擔心限奶令一 取消會買不了奶粉？

不少人就是因此類頊事，而認定我們的整個城市，有愈來愈大陸化的傾向。本文不打算討論本土對大中華，繁簡體優劣，甚至踎廁座廁何者更衞生的問題。只想說， 不管在任何角度來說，香港維持本身的特色，才是對中國的最大貢獻。港府在保障內地遊客，以至照顧內地感受之時，亦應珍視香港的特色。

年前一家食店為了迎合內地人，價目表全部使用簡體字；最終因「本土勢力」示威，改回繁體。店家動機無非為方便內地客閱讀，卻忘記了，不同於內地的正體中 文，某程度上是金漆招牌---那些水貨客運回內地的港貨，包裝便全是正體中文，斷沒有人會費時將招紙、說明改用簡體。內地人來香港消費，是因為不用出國又 有好像出國的感受，香港全面使用簡體字，此方面的感覺會失色，長遠反而對香港吸引內地客不利。在大學教育上，本地幾家大學在國際排名上更超北大清華，與香 港的國際化背景、英語運用有關。為了一時方便而在試題上只用簡體字，是自毀招牌的行徑。

香港特色有待官民共同維護
兩地交流日熾，互相影響本來是自然而然的事。問題是中國規模太大而香港太小。往來時小的一味遷就大的，結果便是廉政專員把內地以公帑豪吃的一套引入而堅持 未有犯規。即使是完全支持中港融合的人士，恐怕也要同意，內地與香港的文化有難以逾越的鴻溝，融合不會只有好處-多數情況下，港人要為之付出一定代價。例 如說，如果大學為了方便內地生而提供更多踎廁，本地生慣用的座廁便買少見少。

樓市的也有類似的問題，自人民幣於2005年滙改以來，港元已兌人民幣貶值逾25%。加上港元按揭利率比內地按揭利率低一截，吸引大量內地投資者來港置 業。金融界專家認為，現時人民幣滙價仍是偏低，如果不是近年推出買家印花稅、雙倍印花稅，大量本地物業會轉手予內地人持有。

內地人大量購入本地物業，一如自由行，短期內會有一批港人直接愛惠，例如發展商、高價賣出物業的業主等等；但中長綫卻會影響本地民生--本地人更難透過資產升值分享經濟成果。

一面倒內地化 於港於國無益
要減少本地人對中港融合的疑慮，港府應該考慮在樓市之外的其他地方，引入本土優先的考慮。短期目標是減少本地人對大陸化的憂慮，中長期目標是保持香港的特色。香港只有維持與內地不同，才對中國最有價值。

在金庸的小說鹿鼎記中，康熙收復台灣後，收編了一批藤牌兵。康熙沒有要他們學滿人騎射，保留了他們自己的特色；最終藤牌兵在韋小寶對羅薩國一役建立大功。如果要藤牌兵學滿人，喪失特色之餘，也只會成為庸碌的三流部隊。


原文刊於經濟日報網站 2014年2月19日

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