新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實，對買家來說，通常情況下，折扣會比回贈較為實在。
新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價(Price)；另一個是扣除所有折扣後的成交價(Purchase Price)。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以現時的印花稅率計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。
如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，稅率3.75%，稅額是37.5萬元。
值得留意，在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別。在價單有列明回贈的情況下，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。
在折扣及回贈之外，如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。
另外，近年常見的「先住後付」安排，亦可能影響按揭估值。例如成交價900萬元的單位，買家在付出一定首期後，先行入住數年、在指定日期才支付樓價尾數、完成交易。此類安排，亦可能被銀行視為租住優惠，需要在估值時按市值租金扣減優惠。
不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但一般都不會影響按揭估價。
原文刊於信報網站2025年3月25日
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