拆息續回落 轉按必須先考慮的理由

一個月拆息創11年多新低，加上個別銀行調整現金回贈比率，借款額略低的客人都有機會獲較高的現回贈。似乎又到了小業主考慮是否轉按的時間，有樓在供的小業主在決定是否轉按時，又有甚麼要考慮？

小業主轉按有眾多可能的原因，最常見的是減息、取得回贈、加按套現、移除擔保人。後兩者基於個別業主的需要，欠缺普遍性，無謂討論。值得考慮的是，是否值得為了節省利息／取得回贈而轉按。

 

雖然說拆息回落，但現時多家銀行提供的H按利率約H+1.3厘，2年前一般H按的條件相若。拆息下跌，是否轉按，按息都會跟隨拆息回落。對多數小業主來說，現時不必為了考慮節省利息而轉按。當然，如果基於任何理由，借款人現有的按揭利率是以最優惠利率為準的H按，利率可能會比H按高逾一厘，又或是發展商提供，優惠期即將過去的按揭，便有充分理由考慮轉按。

為現金回贈要諗2件事

轉按的另一個原因是取得現金回贈。就算新舊按揭的利率一樣（例如都是H+1.3%），如果轉按獲得的現金回贈明顯高於律師費，計算上小業主是轉按較為划算。但起碼仍有兩個考慮因素：

• 1. 個別提供較高現金回贈的銀行，並沒有按揭掛鈎存款戶口。此類戶口是否有用，完全視乎借款人平時有沒有閒置的資金存入戶口。一位平時沒有多少閒置資金的業主，如果認為按揭掛鈎存款戶口是雞肋，大可選擇不設此類戶口，但回贈較高的銀行。不過，對多數手上有點餘錢的業主來說，其實此類戶口的慳息效果明顯，未必值得為了稍稍增加的回贈而轉按，失去此類戶口。
   
• 2. 早幾年的H按，部分的鎖息上限為「大P（5.25%）減3.1厘」，現時利率即2.15厘。但近日新批H按的封頂利率，一般為大P減2.75厘，即2.5厘。理論上，如果未來拆息大幅上升，轉按之後，業主的供款利率可能較舊有P按為高。此點現時看來風險有限，但原則上要考慮。

最後要提醒，轉按便要從新計算壓測。雖然近日拆息低，但在計算供款與入息比率及壓力測試時，「當前利率」卻會以較高的「P減」，即2.5厘計算，有意轉按的借款人宜小心計算通過壓測所需的收入。

原文刊於經濟日報網站2021年7月21日